Het hefboomeffect uitgelegd

Het hefboomeffect is een krachtig instrument om je rendement op je eigen vermogen te maximaliseren. Het hefboomeffect, ook wel ‘leverage’ genoemd wordt vooral in de vastgoedsector veel gebruikt. In dit artikel leggen we je uit wat het hefboomeffect precies is, bespreken we de voor- en nadelen, en kijken we hoe je het in jouw strategie kunt toepassen.

Wat is het hefboomeffect?

Het hefboomeffect ontstaat wanneer je vreemd vermogen gebruikt in combinatie met eigen vermogen om vastgoed aan te kopen. Bij de aankoop van vastgoed gebruik je dus niet alleen eigen vermogen, maar ook een (groot) deel geleend geld in de vorm van een verhuurhypotheek of beleggingshypotheek. Dit maakt het mogelijk om met hetzelfde eigen vermogen méér investeringen te doen. Het totale rendement wat wordt gemaakt komt ten goede aan de investeerder, voor zowel zijn eigen vermogen als over het geleende bedrag. Zeker wanneer het vastgoed in waarde stijgt, kan dit flink oplopen.

Beide voorbeelden laten goed zien hoe krachtig het hefboomeffect kan zijn. 

Het hefboomeffect in vastgoed

Vastgoed is uitermate geschikt voor een dergelijk hefboomeffect:

Stabiele onderliggende waarde

Vastgoed is over het algemeen zeer stabiel qua waarde en niet zo volatiel als andere asset classes als bijvoorbeeld aandelen. Hierdoor is het verkrijgen van een financiering meestal geen enkel probleem.

Vastgoed als onderpand

het vastgoed zelf dient als onderpand voor de kredietverstrekker (recht van eerste hypotheek). Kan de lener de lening niet terugbetalen? Dan kan de kredietverstrekker het eigendom op dit onderpand opeisen. 

Langdurige financiering mogelijk

Vastgoed financieringen kunnen voor lange termijn worden afgesloten, waardoor de maandlasten overzichtelijk blijven. 

Voordelen hefboomeffect

Je hebt al gezien hoe krachtig het hefboomeffect kan zijn, daarnaast biedt het nog een aantal interessante voordelen:

Rendement verhogen

Het belangrijkste voordeel hebben we al uitgebreid besproken. Je kunt je redement op je eigen vermogen flink vergroten.

Grotere investeringen met hetzelfde geld

Door vreemd vermogen in te zetten, kun je grotere investeringen doen dan alleen met je eigen geld. In de regel is het mogelijk om circa 70% te financieren, waardoor je veel minder eigen vermogen nodig hebt om grotere investeringen te doen.

Inflatiebescherming

Over het algemeen kan worden gesteld dat vastgoed goed bestand is tegen inflatie en dat vastgoedprijzen en huurinkomsten meestijgen met de inflatie. Hierdoor wordt de reële waarde van de lening steeds kleiner, terwijl je rendement wel groeit.

Diversificatie

Door gebruik te maken van het hefboomeffect, kun je meerdere investeringen doen met hetzelfde eigen vermogen. Hierdoor kun je je investeringen spreiden en diversificeren. 

Risico’s van het hefboomeffect

Ondanks alle voordelen, zitten er wel een aantal risico’s verbonden aan het hefboomeffect:

Marktfluctuaties

Hoewel het niet vaak voorkomt, kan de waarde van vastgoed dalen (denk aan de vastgoedcrisis in 2008/2009). Het hefboomeffect werkt dan in je nadeel: de verliezen op je eigen vermogen worden dan versterkt.

Rentefluctuaties

Een stijgende rente betekent hogere kosten, wat een negatief effect heeft op je totale rendement. 

Liquiditeitsrisico

Bij leegstand of tegenvallende verhuur lopen de kosten wel gewoon door, wat tot problemen kan leiden in je liquiditeit. 

Overfinanciering

Je kunt ook teveel lenen, wat stress oplevert (zowel financieel als persoonlijk). Zeker wanneer er geen buffer is en er onvoorziene kosten zijn. 

Tips bij gebruik van het hefboomeffect

Om de risico’s van het hefboomeffect te minimaliseren, hebben we een aantal tips:

Ga rekenen

Maak voor jezelf een duidelijk overzicht met een aantal belangrijke kengetallen. Financiers rekenen vaak met kengetallen als de DSCR en de ICR om te kijken of de huurinkomsten de kosten (ruimschoots) kunnen dekken. Zorg dat je deze getallen scherp hebt. 

Kies een gezonde LTV

Leen nooit teveel en kies voor een juiste balans tussen risico en rendement. Over het algemeen wordt een LTV tussen de 60 en 75% voor residentieel vastgoed als relatief veilig beschouwd. 

Zorg voor een buffer

Houd voldoende reserves in kas om tijdelijke tegenvallers of onverwachte kosten op te vangen. Denk hierbij aan ongepland onderhoud.

Denk aan de lange termijn

Investeren in vastgoed gaat vaak over de lange termijn. Denk ook na over deze termijn; de markt is altijd in beweging en ook op persoonlijk vlak kan er vanalles gebeuren.  Eigen geld dat in vastgoed zit kan niet zonder kosten snel liquide gemaakt worden.

Kies voor lange rentevaste periodes

Sluit bij voorkeur leningen af met een lange rentevaste periode. Dit geeft rust en zekerheid over je rendementen.

‘Bezint eer ge begint’

Ook niet onbelangrijk: Weet waar je aan begint. Geld lenen kost geld. Het brengt een grote verantwoordelijkheid met zich mee. Realiseer je dit goed voordat je geld gaat lenen en laat je bijstaan door een financieel adviseur.

Tot slot

Zoals je ziet is het hefboomeffect een geweldig instrument om het rendement op je vastgoedbeleggingen en je eigen vermogen te vergroten. Wanneer alles meezit, kun je je vermogen veel sneller laten groeien dan zonder gebruik van vreemd vermogen. Er zijn echter ook een aantal belangrijke risico’s die je niet moet onderschatten. Het is belangrijk om je goed voor te bereiden en waar mogelijk te laten adviseren.