Kapitalisatiefactor Berekenen

De kapitalisatiefactor is een getal wat vastgoedbeleggers in staat stelt om snel te bereken hoe rendabel een bepaald vastgoedobject is. Het geeft de verhouding weer tussen de waarde van het vastgoed en de huuropbrengsten. Eigenlijk is het een omgekeerde variant van de BAR-berekening; met de kapitalisatiefactor kunnen beleggers snel een beeld schetsen van wat het pand voor hen waard is, gebaseerd op de huurstroom.

Kapitalisatiefactor formule

De formule is heel simpel:

Kapitalisatiefactor = marktwaarde / jaarlijke huurinkomsten

Veel beleggers hebben hun eigen bandbreedte wanneer het gaat om de kapitalisatiefactor. Met dit getal kunnen ze snel uitrekenen of een bepaalde prijs past bij hun strategie of niet. 

Wat bepaalt de kapitalisatiefactor?

De kapitalisatiefactor is eigenlijk geen vast getal. Het ligt volledig aan de strategie van de belegger en welke uitgangspunten deze hanteert. Een simpel gegeven is dat wanneer men een hogere kapitalisatiefactor hanteert, men bereid is een hogere prijs te betalen. Het ligt dus helemaal aan de situatie en het vastgoed.

Factoren die van invloed zijn

Er zijn verschillende factoren van invloed op de kapitalisatiefactor die een belegger hanteert zoals:

• Locatie
• Staat van het vastgoed
• Type vastgoed
• Marktomstandigheden

Voorbeeld: 

Twee identieke panden, met beide een huurstroom van €60.000 die op een compleet verschillende locatie staan kunnen sterk verschillen in waarde. Wanneer men in Amsterdam bijvoorbeeld rekent met een kapitalisatiefactor van 15 voor een dergelijk pand, kan diezelfde belegger voor de regio Groningen een factor van 12 hanteren. De prijs van het pand in Amsterdam wordt dan gewaardeerd op €900.000, terwijl die in Groningen voor de belegger maar €720.000 waard is.