Achter de uitpondgolf: de huurwoning verdwijnt niet, de huisbaas verandert

Verkopende beleggers, huurders die hun woning uit moeten, een markt die leegloopt: dat is het beeld dat de krantenkoppen oproepen. Inmiddels melden diezelfde koppen dat de piek van de uitpondgolf voorbij is. Maar of de golf nu afkoelt of niet, de vraag die telt is wat hij achterlaat. Volg je waar de woningen en het geld werkelijk naartoe gaan, dan blijkt er iets anders aan de hand dan een leeglopende markt. Drie onafhankelijke bronnen, van het CBS tot het Kadaster tot de bedrijfsoprichtingen bij de KvK, vertellen samen een genuanceerder verhaal. Er verdwijnen per saldo nauwelijks huurwoningen; wat verandert, is wie ze bezit: het aandeel van de particuliere verhuurder daalt, dat van de vastgoed-BV stijgt. Die terugtocht is bovendien vooral een verhaal van ná 2023. Over de hele periode 2021-2025 kromp het particuliere bezit maar licht (−0,9%); pas vanaf de piek in 2023 versnelde het tot −4,1%. Dit onderzoek volgt twee vragen: loopt de huurmarkt echt leeg, en waarom voelt huren dan tóch krapper?

Van corona-boom naar uitpondgolf

De terugtocht volgt op een uitzonderlijke instroom. Tussen begin 2019 en begin 2021 groeide de niet-corporatiehuur (particulieren, bedrijven en beleggers samen) met ruim 100.000 woningen, van 999.608 naar 1.100.042. Die voorraad bleef stijgen tot een piek van 1.186.831 woningen begin 2024 en daalde in 2025 voor het eerst. De particuliere voorraad zelf piekte een jaar eerder, in 2023.

Wie neemt de groei over?

De totale huurvoorraad (inclusief corporaties) groeide juist, met 114.550 woningen sinds 2021. De echte beweging zit in wie ze bezit: de particuliere belegger stapt uit, terwijl BV's, corporaties en overige rechtspersonen de groei overnemen. De categorie BV's en NV's is daarbij breed: van de kleine vastgoed-BV van een particuliere belegger tot grote institutionele partijen als Vesteda en Bouwinvest. Binnen de particulieren krimpt sinds 2023 elke portefeuillegrootte, van de verhuurder met één woning tot de grote particuliere belegger; het is dus geen uittocht van alleen de allerkleinste.

De onafhankelijke toets: het Kadaster

Onze kerncijfers meten de voorraad op peildatum. De meest kritische vraag is dan of die voorraad wel iets zegt over echte verkopen. Daarom leggen we het beeld naast een volledig onafhankelijke bron die juist op transacties meet: het Kadaster, dat elke notariële overdracht registreert. Het wijst dezelfde kant op, en scherper.

Een verhuurderslobby als Vastgoed Belang leest diezelfde cijfers als bewijs dat de woning van de huurmarkt verdwijnt: tussen medio 2024 en medio 2026 werden er volgens de vereniging ruim 39.000 verkocht. Dat klopt als telling van verkopen, maar het is niet hetzelfde als een krimpende voorraad. Een verkoop haalt één woning uit de particuliere huur, terwijl er via nieuwbouw van corporaties en zakelijke partijen woningen bij komen. Per saldo, landelijk opgeteld, groeide de huurvoorraad juist. De uitpondgolf is dus echt en koelt nu af, maar laat geen leeglopende markt achter: wel een andere eigenaar en een kleiner vrij te huren deel.

Nieuwe vastgoedbedrijven: steeds vaker een BV

Waar verkoopt de particulier naartoe? Deels aan bewoners, deels naar de eigen of een nieuwe BV. Dat laatste is zichtbaar in een derde, losstaande CBS-bron: de bedrijfsoprichtingen. Dit telt hoeveel nieuwe bedrijven zich in de vastgoedsector inschrijven (via de KvK), uitgesplitst naar rechtsvorm. Het meet nieuwe ondernemingen, niet de woningen zelf, maar het bevestigt als aparte bron de beweging richting de BV, en het loopt als enige reeks door tot in 2026.

Waarom stapt de particuliere belegger uit?

Er ging niet één knop om. Voor de particuliere verhuurder werd het rendement in korte tijd van meerdere kanten tegelijk onzekerder, en precies in die jaren zet de terugtocht in. Zelden is er één reden aan te wijzen; het is de optelsom die de businesscase doet kantelen.

De financiering werd duurder. De rente op een verhuurhypotheek liep op van ongeveer 3% in 2021 naar 5,5 à 6% op de piek in 2023-2024, en beweegt in 2025 rond 5 à 6%. Zo'n hypotheek ligt bovendien 1 tot 1,5 procentpunt boven een gewone woninghypotheek vanwege een risico-opslag. Voor wie zijn woning deels met vreemd vermogen financiert, verdampte daarmee een flink deel van de marge.

Tegelijk veranderde de fiscale en regelgevende omgeving, met een dubbel doel: huurders beschermen en het rendement van beleggers begrenzen. De overdrachtsbelasting op beleggingswoningen liep in een paar jaar sterk op: van 2% tot en met 2020 naar 8% in 2021 en 10,4% in 2023, bedoeld om starters een eerlijker kans te geven tegenover beleggers; sinds 1 januari 2026 staat hij weer op 8% om verhuur opnieuw aan te jagen. De box 3-heffing belast een verondersteld rendement; sinds de arresten van de Hoge Raad (2024) mag wie aantoont dat zijn werkelijke rendement lager was op dat werkelijke rendement worden belast, maar voor vastgoed telt de (ongerealiseerde) waardestijging daarin mee, wat dat voordeel in de prijsstijgingsjaren grotendeels wegnam. En de Wet betaalbare huur reguleert sinds juli 2024 het middensegment: naar schatting ruim 300.000 huurwoningen krijgen een lagere huur, goed voor die huurders, maar een streep door het rendement in dat segment. Voor de belegger telt vooral de optelsom: samen maken deze factoren het rendement moeilijk voorspelbaar, en die onzekerheid weegt zwaar bij een investering die je twintig tot dertig jaar aanhoudt.

Wat het meest opvalt, is de timing: de terugtocht valt samen met het moment dat deze factoren zich opstapelen. Welke ervan, financiering, fiscaliteit of regulering, het zwaarst weegt, verschilt per belegger en valt uit voorraadcijfers niet af te leiden. Wij meten het netto-effect op de voorraad, niet het motief achter elke individuele verkoop.

Een deel van de "verkoop" is vermoedelijk geen verkoop aan een bewoner, maar een verschuiving van box 3 naar een eigen BV (box 2): dezelfde woning, een andere fiscale jas die onder voorwaarden gunstiger uitpakt (en waar de schatkist bij kan inschieten). De uitpondgolf is dus deels een herstructureringsgolf. Hard te maken is dat niet uit voorraadcijfers. Wel staat vast dat de BV's al fors groeiden (+30.605 tussen 2021 en 2023) toen de particulier nog toenam. Lang niet alle BV-groei is dus overname van particulier bezit; het meeste staat er los van.

Loopt de huurmarkt leeg?

Nee, niet als je naar de totale voorraad kijkt. Maar ‘voorraad’ is iets anders dan ‘wat er vrijkomt om te huren’, en dat onderscheid bepaalt hoe de markt aanvoelt.

De totale huurvoorraad, inclusief corporaties, groeide. Van 3.400.210 woningen in 2021 naar 3.514.760 in 2025, het hoogste niveau tot nu toe: +114.550 (+3,4%). Als aandeel van alle woningen bleef huur vrijwel stabiel, rond 42,5%. Tegenover de 22.830 woningen die particuliere verhuurders sinds 2023 loslieten, kwamen er bij corporaties, BV's en overige rechtspersonen samen ruim 64.000 bij: per saldo, landelijk opgeteld, was er geen netto-krimp (al daalde het particuliere bezit in de meeste gemeenten wél). De gevreesde uitpondgolf is dus geen leeglopende huurmarkt maar een eigendomswissel.

De private huursector, exclusief corporaties, kantelde. Particulieren, BV's en overige rechtspersonen samen groeiden tot 2024, maar liepen in het laatste meetjaar voor het eerst terug: de eigenaarsuitsplitsing (86287NED) met ongeveer 3.000 woningen, de bredere niet-corporatiereeks (82900NED) met 6.145. Beide reeksen kantelen. Over 2021-2025 was de vastgoed-BV met +64.810 woningen juist de grootste groeidrijver, ruim meer dan de corporaties (+28.095). Pas in het laatste meetjaar, toen de private sector als geheel terugliep, kwam de netto groei volledig van de corporaties, die sinds de afschaffing van de verhuurderheffing (2023) meer investeringsruimte hebben.

In welk segment zit de huur, en wie bezit wat?

Bij het uitpondverhaal komt vaak de aanname mee dat de particuliere verhuurder vooral een vrijesector-speler is: dure huur, buiten de sociale voorraad. De cijfers laten iets anders zien. Van alle huurwoningen van private verhuurders (particulieren, BV's en overige rechtspersonen samen) valt bijna de helft in het gereguleerde, betaalbare segment, onder de liberalisatiegrens. Woningcorporaties zitten daarentegen vrijwel volledig in dat gereguleerde deel.

Dat verschuift de inzet. De terugtocht van de particulier raakt niet alleen het dure segment, maar mogelijk ook betaalbare huur. En het beweegt van twee kanten: corporaties trekken zich juist terug uit de vrije sector (hun geliberaliseerde bezit daalde volgens diezelfde CBS-tabel tussen 2019 en 2023 met ruim 27.000 woningen), terwijl de particulier daar groeide. De vrije huur wordt zo steeds meer een private aangelegenheid, precies het deel dat de Wet betaalbare huur sinds juli 2024 aanpakt: die brengt naar schatting ruim 300.000 bestaande woningen van de vrije sector onder gereguleerde huur in het middensegment, al werkt dat geleidelijk door omdat het alleen voor nieuwe contracten geldt.

De private huur wordt daarmee van twee kanten tegelijk onder druk gezet: via eigendom (verkocht of omgezet naar een BV) en via classificatie (van vrij naar gereguleerd). Het beeld voor de betaalbaarheid is dubbel. De sociale kern in handen van corporaties bleef op peil en groeide zelfs. Maar juist in het middensegment, waar de particulier groot is, verandert en verdampt het aanbod het snelst: precies het segment waar starters en middeninkomens op zijn aangewezen.

De voorraad groeit, dus waarom voelt het krapper?

Om de krapte te plaatsen, helpt het te zien hoe het vrij te huren segment is opgebouwd. Tussen 2018 en 2022 groeide de vrijesectorhuur met bijna 95.000 bewoonde woningen, en die groei kwam volledig van private verhuurders (die er ruim 110.000 bijkregen), terwijl corporaties zich er juist uit terugtrokken. Dat was de beleggersinstroom van de coronajaren.

CBS 86065NED, bewoonde woningen (2018-2023; de vrijesector-cel is voor 2023 door het CBS onderdrukt). Private verhuurders afgeleid (totaal minus corporaties). We gebruiken deze reeks voor de richting, niet als voorraad naast de andere cijfers.

Dat segment staat sinds 2023 onder druk, al is de precieze krimp uit de voorraadcijfers (die tot begin 2025 lopen) nog niet af te lezen. De richting is wel eenduidig: het bezit van particuliere verhuurders, die dit segment opbouwden, daalde sinds 2023 met 4,1%. Daar bovenop reguleert de Wet betaalbare huur sinds juli 2024 het middensegment, en stegen de huren in alle segmenten: in 2024 met gemiddeld 5,4%, de sterkste stijging in ruim dertig jaar (CBS).

Zo vallen twee dingen samen die elkaar lijken tegen te spreken: de totale voorraad groeit, en toch voelt de markt krapper. Het verschil zit tussen voorraad en beschikbaarheid. De groei van de voorraad komt vooral van nieuwbouw, bij corporaties én zakelijke partijen, en nieuwbouw lost de zoektocht van vandaag niet meteen op. Wat wél daalde, is de stroom, en vooral het flexibele deel ervan: de vrije-sector- en middenhuurwoningen van particuliere verhuurders die normaal op huursites verschijnen. Dat nieuw te huur komende aanbod liep volgens verhuursite Pararius met 36 tot 40% terug. Een deel daarvan komt doordat vertrekkende huurwoningen worden verkocht in plaats van opnieuw verhuurd (die verdwijnen echt uit de huur), een ander deel doordat zittende huurders minder doorstromen sinds de Wet vaste huurcontracten (2024) tijdelijke contracten grotendeels afschafte. De reclassificatie naar gereguleerde huur haalt op zichzelf geen woning uit de markt, maar maakt het vrij geprijsde middensegment wel kleiner.

En de krapte is ouder en breder dan deze verschuiving. De woningmarkt was al krap door bevolkings- en huishoudensgroei en een structureel woningtekort, ruim voordat de eerste belegger vertrok. De eigendomswissel is daar één factor bovenop, geen hoofdoorzaak. Wat onze cijfers concreet laten zien is beperkter: het deel van de huurmarkt dat je zonder wachtlijst kunt huren, het vrije en middensegment, wordt kleiner en duurder, terwijl de totale voorraad niet leegloopt.

Wat het betekent voor de huurder

De particuliere verhuurder met een enkele woning was voor een deel van de huurders de meest toegankelijke huisbaas. Naarmate zakelijke partijen het overnemen, verzakelijkt de verhuur. Zet een particulier zijn woning over naar zijn eigen BV, dan verandert er voor een zittende huurder op korte termijn weinig, behalve de naam op het contract. Gaat de woning naar een nieuwe of professionele partij, dan volgt vaak een hogere, marktconforme huur en strakker beheer, en soms een minder makkelijk bereikbare verhuurder. En achter een deel van de verkopen zit een zittende huurder die zijn woning verlaat: naast de starter die er een koopwoning bij wint, zijn er huurders die hun huis kwijtraken. Voor wie een woning zoekt weegt bovendien iets anders zwaar: er komt minder te huur vrij, vooral in het middensegment waar starters en middeninkomens op zijn aangewezen. Dat de totale voorraad op peil blijft, helpt weinig als er niets vrijkomt.

Is er dan een uitpondgolf? Op het niveau van de individuele belegger wel: veel particulieren verkopen, en dat is echt. Maar op de markt als geheel loopt er niets leeg; er verschuift eigendom, en het vrij te huren deel wordt smaller. Wat er nu gebeurt, wordt de komende jaren opnieuw op de proef gesteld: de overdrachtsbelasting voor beleggers ging per 1 januari 2026 alweer terug naar 8% om hen terug te lokken, terwijl de Wet betaalbare huur en de vaste huurcontracten blijven. Of het vrije aanbod zich herstelt of dat de professionalisering doorzet, en wat dat betekent voor wie een woning zoekt, is de vraag die telt.

Verantwoording en bronnen

De uitsplitsing naar type eigenaar komt uit CBS-tabel 86287NED (2021–2025, op basis van Kadaster-gegevens); de lange reeks uit 82900NED. Als controle komen beide tabellen op 2025 tot op 0,15% overeen. Het beeld is getoetst aan twee onafhankelijke bronnen: het Kadaster (transacties) en CBS-tabel 83148NED (bedrijfsoprichtingen, tot 2026). Ter context zijn publicaties van het CBS en cijfers van Pararius (te-huur-aanbod in de vrije sector) geraadpleegd. Voor de verdeling naar huursegment is CBS-tabel 86065NED gebruikt (bewoonde huurwoningen naar huurniveau en verhuurder, 2018–2023). Die telt bewoonde woningen en kent alleen een tweedeling op de liberalisatiegrens, geen apart middenhuursegment; enkele cellen zijn door het CBS onderdrukt. We gebruiken die tabel daarom alleen voor de verhoudingen en de richting, niet naast de voorraadcijfers uit 86287NED. De CBS-publicatie „Krimp private huursector in 2024” bevestigt de eigenaarsbeweging.

Belang. Financieren.nl bemiddelt in vastgoedfinanciering, waaronder verhuurhypotheken en BV-structuren. Dit onderzoek raakt dus direct aan onze eigen markt, en dat verzwijgen we niet. Juist daarom rust de kern op openbare cijfers van CBS en Kadaster, staan aanvullende bronnen over aanbod en prijs (Pararius, CBS-huurindex) apart vermeld, en zetten we methode en kanttekeningen vooraan, zodat u elke conclusie zelf kunt narekenen en wegen.

Voorraad, transacties en aanbod zijn niet hetzelfde. Onze kerncijfers meten de voorraad op peildatum, het netto-effect nadat aankopen en verkopen zijn weggestreept. Het Kadaster meet transacties. Pararius meet het te-huur-aanbod. Ze kunnen tegelijk verschillende kanten op lijken te wijzen; per uitspraak benoemen we welke maat erachter zit.