Investeren in vastgoed
De meest uitgebreide gids om te investeren in vastgoed.
Investeren in vastgoed is één van de meest stabiele en veilige manieren om je geld aan het werk te zetten. Vaak bestaat het beeld dat investeren in vastgoed enkel is weggelegd voor investeerders met een groot eigen vermogen. Maar ook voor de wat minder vermogende investeerders biedt vastgoed een uitstekende mogelijkheid om het totale investeringsportfolio te diversifiëren en aan te vullen.
In dit artikel schetsen we een uitgebreid overzicht van de verschillende manieren waarop je kunt investeren in vastgoed, of je nu een klein of groot budget hebt.
Na het lezen van dit artikel weet je:
- Waarom investeren in vastgoed interessant is;
- Wat de voor- en nadelen zijn van vastgoedinvesteringen;
- Hoe je op verschillende manieren kunt investeren in vastgoed;
- Hoe je start met investeren in vastgoed.
Waarom investeren in vastgoed?
Investeren in vastgoed is om meerdere redenen interessant. Om te beginnen geeft vastgoed terugkerende huurinkomsten. Historisch gezien stijgt vastgoed in waarde en is daarmee een goede bescherming tegen inflatie. Daarnaast is vastgoed veel minder onderhevig aan (sterke) waardeschommelingen, wat het aantrekkelijk maakt voor investeerders die een stabiele belegging zoeken. De veelal langlopende huurcontracten van vastgoed geven zekerheid en voorspelbare inkomsten. Een ander voordeel van vastgoed is dat het goed te financieren is. Hierdoor kan het rendement op het eigen vermogen worden vergroot door een hefboom te creëren. Tenslotte is vastgoed tastbaar, in tegenstelling tot aandelen of obligaties.
Voordelen van investeren in vastgoed
Periodieke huurinkomsten
Verhuurd vastgoed biedt periodieke en eenvoudig voorspelbare huurinkomsten. Deze huurinkomsten groeien daarbij ook mee met de inflatie. Verhuurd vastgoed wordt meestal met een vast percentage jaarlijks geïndexeerd, wat de voorspelbaarheid nog groter maakt..
Mogelijke kapitaalgroei
Ondanks dat dit geen garantie is, is de waarde van vastgoed door de jaren heen altijd nog gestegen. Deze mogelijke kapitaalgroei kan gezien worden als extra rendement.
Vastgoed is inflatiebestendig
Vastgoed wordt gezien als inflatiebestendig omdat zowel de huurinkomsten als de waarde vaak meestijgen met de inflatie (dit is echter geen gegeven!).
Vastgoed is stabiel
Vastgoed kent geen grote waardeschommelingen zoals aandelen en is daarmee zeer stabiel. Historisch gezien is de waardeontwikkeling van vastgoed positief.
Financierbaarheid en hefboomeffect
Vastgoed is vaak relatief eenvoudig te financieren waardoor investeerders gebruik kunnen maken van het zogenaamde hefboomeffect.
Vastgoed is tastbaar
Niet per se een voordeel voor de investeerder, maar vastgoed is tastbaar. Investeringen in aandelen, beleggingsfondsen of obligaties zijn dat niet.
Nadelen investeren in vastgoed
Hoewel investeren in vastgoed aantrekkelijke voordelen biedt, zitter er ook diverse nadelen aan investeringen in vastgoed:
Vastgoed is niet liquide
Een belangrijk nadeel van vastgoed is de beperkte liquiditeit. De belegging is niet eenvoudig of zonder kosten om te zetten in cash. Het kapitaal zit vast in fysieke objecten, waardoor het lastiger is om het geld er snel uit te halen. Bij aandelen of obligaties kun je heel eenvoudig aan- en verkopen. Bij vastgoed is dit lastiger. De verkoop van vastgoed kan weken, maanden, of zelfs jaren duren, wat problemen kan veroorzaken als er snel geld nodig is.
Risico op leegstand
Het risico op leegstand kan het rendement flink beïnvloeden. Periodes zonder huurinkomsten kunnen een flinke hap uit het rendement nemen. Leegstand kan allerlei oorzaken hebben zoals: een dalende economie, afnemende vraag, verandering van behoeftes, trends etc.
Onderhouds- en beheerkosten
Vastgoed brengt doorlopend kosten met zich mee, zoals onderhoud, beheer, verzekeringen, belastingen, en renovaties. Ook onvoorziene uitgaven, zoals reparaties en schades, zetten de winstgevendheid verder onder druk.
Waardefluctuaties van vastgoed
De waarde van vastgoed kan fluctueren door marktomstandigheden, economische schommelingen en veranderende wet- en regelgeving. Hoewel vastgoed op lange termijn vaak in waarde stijgt, kunnen investeerders op korte tot middellange termijn te maken krijgen met waardeverminderingen (denk maar eens aan de kredietcrisis in 2008/2009).
Veranderende wet- en regelgeving
De vastgoedmarkt is (zeker in Nederland) sterk gereguleerd met complexe wetten en regels rondom huurders- en huurprijsbescherming, bouwvoorschriften, lokale wetten, en regels rondom duurzaamheid. Het is essentieel om deze in acht te nemen en aan te voldoen om (juridische) geschillen te voorkomen. Een ander groot nadeel is dat de (vooral Nederlandse) wetgeving nogal veranderlijk van aard is, wat veel onrust kan veroorzaken.
Op zoek naar een financiering voor jouw vastgoed?
Haal meer rendement uit je vastgoed met de juiste financiering. Wij helpen je graag met het vinden van de beste aanbieding. Doordat wij directe toegang hebben tot alle vastgoedfinanciers van Nederland, kunnen wij altijd de beste optie voor jou vinden.
Meer weten? Doe dan de gratis quickscan en weet binnen een paar minuten wat er mogelijk is.
Manieren om te investeren in vastgoed
Zoals aangegeven is het niet noodzakelijk om een groot eigen vermogen te hebben om in vastgoed te investeren. Naast het direct aankopen van vastgoed zijn er namelijk andere manieren om te investeren in vastgoed. We leggen hieronder de verschillende mogelijkheden uit:
Direct investeren in vastgoed
Dit is de meest voor de hand liggende manier om te investeren in vastgoed. Bij deze methode koop je fysiek vastgoed, zoals woningen, kantoren of winkels aan. Hierbij wordt jij (of je bedrijf) eigenaar van het vastgoed en ontvangt maandelijks de huurinkomsten. Ook de kosten met betrekking tot beheer en onderhoud zijn voor jou.
Voordelen
- Controle: je hebt zelf controle over je investering.
- Directe inkomsten: je ontvangt maandelijkse huurinkomsten.
- Waardeontwikkeling: bij een verkoop of herfinanciering profiteer je van een mogelijk hogere waarde van het vastgoed.
- Fysiek: het is een fysieke, tastbare investering. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om het vastgoed eventueel zelf te gebruiken.
Nadelen
- Duur: om vastgoed te kunnen kopen moet je beschikken over een behoorlijk eigen vermogen (grofweg 35% van de marktwaarde).
- Beperkte liquiditeit: het geld zit vast in het vastgoed en is niet liquide.
- Beheer: het beheer van vastgoed kost tijd en geld (zelfs als je dit hebt uitbesteed).
Vastgoedfondsen
Een vastgoedfonds is een manier om als het ware ‘indirect’ te investeren in vastgoed. Het fonds verzamelt kapitaal van verschillende investeerders en het fonds koopt het vastgoed aan. Het fonds draagt zorg voor het totale beheer rondom de exploitatie van het vastgoed en keert de winsten uit aan de investeerders (of herinvesteert deze).
Voordelen
- Lage instapkosten: je kunt instappen tegen veel lagere kosten. Vaak al vanaf een paar duizend euro.
- Diversificatie: omdat het fonds vaak meerdere objecten aankoopt en beheert, is de investering van nature al gediversifieerd.
- Professioneel beheer: het aangekochte vastgoed wordt beheerd door professionele beheerders.
- Liquiditeit: bij zogenaamde ‘open end’ fonds kun je op elk moment aankopen of verkopen.
Nadelen
- Beperkte controle: weinig tot geen invloed op de investeringen (je kunt alleen een bepaald fonds kiezen).
- Liquiditeit: bij zogenaamde ‘closed-end fondsen’, dit zijn fondsen met een vaste looptijd, heb je zeer beperkte mogelijkheden om tussentijds te kopen of verkopen.
Real Estate Investment Trusts (REIT’s)
Een REIT lijkt op een vastgoedfonds met als grote verschil dat de ‘aandelen’ in dit fonds op de beurs worden verhandeld. Minimaal 90% van hun inkomsten moet worden uitgekeerd als dividend.
Voordelen
- Zeer lage instapkosten: je kunt vaak al instappen voor een paar tientjes per aandeel.
- Gemakkelijk verhandelbaar: aandelen kunnen met een paar muisklikken worden gekocht of verkocht.
- Regelmatige inkomsten: het dividend wordt periodiek (meestal per maand of per kwartaal) uitgekeerd.
- Diversificatie: net als bij een vastgoedfonds wordt het vermogen verspreid over meerdere objecten. Omdat een REIT vaak veel meer vermogen heeft, is er doorgaans een nóg betere spreiding.
Nadelen
- Geen controle: je kunt alleen een keuze maken in welke REIT je investeert, niet in het onderliggende vastgoed.
- Marktvolatiliteit: REIT’s worden meer beïnvloed door schommelingen op de aandelenmarkt.
Tip: veel REIT’s hebben hun eigen thema of investeringsprofiel. Doe vooraf voldoende onderzoek naar de REIT’s die er zijn. Sommige richten zich op commercieel vastgoed terwijl anderen zich weer bezighouden met residentieel vastgoed. Combinaties zijn er natuurlijk ook.
Hypotheekleningen
Bij een hypotheeklening verstrek je geld aan een vastgoedeigenaar of -ontwikkelaar in ruil voor een vaste rente. Het vastgoed dient als onderpand, wat ook bij de notaris als zodanig wordt ingeschreven (het recht van 1e hypotheek).
Voordelen
- Vaste inkomsten: je ontvangt vooraf afgesproken rentevergoeding.
- Keuzevrijheid: je kunt zelf kiezen in welke projecten je investeert.
- Zekerheid: je hebt het recht van eerste hypotheek, iets wat veel zekerheid geeft wanneer de lening niet kan worden terugbetaald.
Nadelen
- Hoge instapkosten: het minimale bedrag is meestal (significant) hoger dan €100.000.
Geen waardeontwikkeling: je profiteert niet van de eventuele waardestijging van het vastgoed.
Niet liquide: je geld zit vast tot de afgesproken looptijd van de lening.
Naast direct investeren in zakelijke hypotheken zijn er ook zogenaamde hypotheekfondsen. Deze hebben veel overeenkomsten met een gewoon vastgoedfonds zoals hiervoor is beschreven. Hier kun je vaak instappen met bedragen vanaf €50.000 of €100.000.
Crowdfunding
Crowdfunding is de afgelopen jaren heel populair geworden voor vastgoedprojecten. Bij crowdfunding zet een investeerder of vastgoedontwikkelaar een project op waarbij individuele investeerders voor een klein deel van het totaalbedrag kunnen instappen. De gezamenlijke groep investeerders (crowd) draagt hierbij de lasten van het project. Over dat bedrag wordt vooraf een rente afgesproken en het totale bedrag wordt aan het einde van de looptijd terugbetaald.
Voordelen
- Lage instapkosten: bij crowdfunding wordt het totaal bedrag wat nodig is opgedeeld in kleine stukjes.
- Keuzevrijheid: je hebt zelf de keuze in welke projecten je investeert.
- Rechtstreeks: je investeert rechtstreeks in een project zonder tussenkomst van bank of beurs.
Nadelen
- Risico: je loopt een risico dat het geld niet of niet op tijd wordt terugbetaald. Bij crowdfunding heb je niet altijd het eerste recht van hypotheek. Soms heb je het tweede recht van hypotheek of helemaal geen hypothecair onderpand.
- Crowdfundingprojecten zijn van nature al wat risicovoller. Dit komt doordat dit vaak projecten zijn die door reguliere financiers als “te risicovol” aangemerkt zijn.
- Beperkte liquiditeit: aan crowdfunding projecten zit een vaste looptijd. Tot die tijd zit je geld vast.
- Geen waardeontwikkeling: je profiteert niet mee van de mogelijke waardeontwikkeling van het onderliggende vastgoed.
Investeren in vastgoed met weinig geld?
Wanneer je in vastgoed wilt investeren met weinig geld, dan zijn de (index) fondsen, REIT’s en crowdfunding het meest voor de hand liggend. Deze vormen van investeren in vastgoed maken het mogelijk om in te stappen tegen relatief lage bedragen.
Hoe starten met investeren in vastgoed?
Nu je de verschillende mogelijkheden kent om in vastgoed te investeren is het belangrijk om een goede start te maken. Hieronder volgen een aantal tips voordat je begint:
Bepaal je doelstellingen
Het allerbelangrijkste is dat je vooraf bepaaldt wat je doel is met je vastgoedinvesteringen. ‘Zonder doel is het lastig om te scoren’. Wil je bijvoorbeeld vermogen opbouwen voor je pensioen of ligt je focus op het genereren van een stabiel inkomen? Je kunt verschillende doelen hebben of een combinatie van doelen zoals:
- Vermogensopbouw
- Stabiele inkomstenstroom
- Pensioen
Bepaal hoeveel risico je bereid bent te lopen
Stel voor jezelf vast hoeveel risico je wilt lopen met je investeringen. De risicobereidheid hangt meestal samen met waar je op dit moment in het leven staat: je leeftijd, huidige financiële situatie en je investeringshorizon. In de regel geldt: hoe hoger het potentiële rendement, hoe hoger het risico.
- Voorbeelden:
Hoge Risicotolerantie: Investeren in opkomende vastgoedmarkten of renovatieprojecten. - Gemiddeld risico: Crowdfunding, 1 op 1 hypotheekleningen.
- Lage Risicotolerantie: Beleggen in gevestigde huurwoningen of vastgoedfondsen.
Bepaal je strategie
Nu je je doelen weet en weet hoeveel risico je wilt lopen, kun je een strategie bepalen. Deze stap moet je zeker niet onderschatten want dit geeft je houvast in al je beslissingen. Je strategie bestaat uit het type vastgoed waar je in wilt beleggen en hoe je hierin wilt beleggen.
Een aantal voorbeelden van strategieën:
- Inkomen: investeren in verhuurd vastgoed voor regelmatige huurinkomsten.
- Waardecreatie: waarde toevoegen aan vastgoed door vastgoed te renoveren of op een andere manier waarde toe te voegen (verbouwen, vergroten, transformeren)
- Spreiding: je investeringen in vastgoed gebruiken om je totale investeringsportfolio te diversificeren.
Spreiden, spreiden, spreiden!
Het allerbelangrijkste is dat je je totale beleggingsvermogen spreidt over verschillende investeringen. Het is niet raadzaam om al je vermogen te beleggen in vastgoed, maar beleg ook een deel in aandelen, obligaties, (index) fondsen en houd ook altijd een deel aan op je spaarrekening.
Maar ook het geïnvesteerde vermogen in vastgoed kun je spreiden. Denk bijvoorbeeld aan:
- Geografische spreiding: investeer niet alles in dezelfde plaats of regio, maar kijk ook daarbuiten.
- Sectorale spreiding: investeer niet alleen in woningen, maar kijk bijvoorbeeld ook naar commercieel vastgoed of bedrijfsvastgoed.
- Combineer manieren om te investeren: maak waar mogelijk een combinatie van de investeringen die we hierboven hebben gegeven.
En nu: aan de slag!?
We hopen je met dit artikel een completer beeld te hebben geschetst van de mogelijkheden om te investeren in vastgoed. Welk pad je ook kiest of welke strategie je gebruikt, wij helpen je graag met het vinden van passende financiering!
Succes!
Op zoek naar een goede financiering voor jouw vastgoed?
Gratis quickscan
Vraag een gratis quickscan aan en krijg meteen duidelijkheid over de financierbaarheid van jouw project:
Quickscan aanvragen