Verhuren aan expats: in gesprek met Nick Britstra

De vraag naar huurwoningen in de regio Eindhoven is groter dan het aanbod, en een groot deel van die vraag komt van expats. Wat maakt hen zo'n aantrekkelijke huurder, en hoe pak je verhuren aan deze doelgroep goed aan? In de nieuwste aflevering van de Financieren.nl Podcast gaat Arjen Hoek in gesprek met Nick Britstra, eigenaar van Brick Vastgoed en preferred agent voor onder meer ASML en Philips.

“Voor heel veel panden hebben wij over de laatste 18 jaar bijna 0% leegstand.” – Nick Britstra

Van eenmanszaak naar 55 mensen

Nick begon bijna twintig jaar geleden in zijn eentje. Personeel wilde hij eigenlijk niet, maar de aanvragen bleven binnenkomen en op een gegeven moment kon hij er niet meer onderuit. Inmiddels werken er 55 mensen bij Brick Vastgoed, dat zich richt op verhuur, aanhuur, beheer, aankoop en verkoop van woningen in de regio Groot Eindhoven. Van een studentenkamer tot een villa, en alles daartussen.

Ongeveer de helft van het werk komt van grote werkgevers. Als preferred agent is Brick Vastgoed de vaste makelaar die bedrijven als ASML en Philips inschakelen wanneer een nieuwe werknemer huisvesting nodig heeft. “Zo’n HR-afdeling gaat niet zelf op Marktplaats of Facebook kijken,” zegt Nick. “Die willen een betrouwbare partij die alles voor ze regelt.” De andere helft bestaat uit particuliere huurders, en ook de verhuurders zijn voor een groot deel particulieren en kleine beleggers.

Waarom de Brainport-regio zo krap is

Rondom ASML is een heel ecosysteem ontstaan: toeleveranciers, de High Tech Campus en een groeiende hightechindustrie die kennis en werknemers uit de hele wereld aantrekt. Al die mensen hebben een woning nodig, hun kinderen gaan naar de internationale school, en het totale effect op de woningmarkt is groot.

Alles wat Brick Vastgoed te huur aanbiedt, wordt ook verhuurd. Toch is de vraag veel groter dan het aanbod, en Nick verwacht dat die kloof alleen maar groeit. Hij wijst op de groeiplannen van ASML, met tot 2030 zo'n 20.000 extra medewerkers en een nieuwe campus. Er komen wel nieuwbouwprojecten bij in Eindhoven, maar bij lange na niet genoeg. Zowel de huurprijzen als de koopprijzen zijn de afgelopen jaren gestegen.

Wat de expat een aantrekkelijke huurder maakt

Voor beleggers heeft verhuren aan expats een paar duidelijke voordelen, legt Nick uit. Een expat wordt doorgaans naar Nederland gehaald voor een goede baan, verdient vaak meer dan gemiddeld en betaalt dankzij de 30%-regeling minder belasting over zijn inkomen. Bovendien kijken expats anders naar het deel van hun inkomen dat ze aan wonen uitgeven. Dat geeft zekerheid dat de huur betaald wordt.

Daarnaast blijven expats zelden tien of twintig jaar zitten. Na gemiddeld één tot drie jaar kopen ze een woning, vertrekken ze naar een ander land of gaan ze terug naar huis. Voor een eigenaar betekent dat ruimte om tussentijds de huur aan te passen aan de markt, of om het pand te verkopen of anders in te zetten.

Ongeveer de helft komt met eigen inboedel, de andere helft zonder. Brick Vastgoed verhuurt daarom alleen gestoffeerde of gemeubileerde woningen, nooit kaal. Minimaal liggen er vloeren, hangt er raambekleding en is er verlichting. Taal is zelden een probleem: vrijwel alle expats spreken Engels.

Het huurcontract: de bal ligt bij de huurder

Tijdelijke huurcontracten zijn vrijwel niet meer mogelijk. De contracten die Brick Vastgoed afsluit, gelden op een enkele uitzondering na voor minimaal twaalf maanden en lopen daarna voor onbepaalde tijd door. Een verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen, terwijl de huurder na het eerste jaar doorgaans met een maand opzegtermijn kan vertrekken.

Meestal huurt de expat op eigen naam, en regelt de werkgever alleen de begeleiding. Alleen bij een vaste opdracht van bijvoorbeeld één of twee jaar huurt het bedrijf zelf. Wisselt een huurder van baan maar blijft hij in de regio wonen en betaalt hij gewoon zijn huur, dan verandert er voor de verhuurder niets.

Huurderscreening: papieren én gevoel

Waar Nick echt secuur in is, is de screening. Bijna alle panden die Brick Vastgoed verhuurt, beheert het daarna ook. “Als ik voor een snelle euro ga, creëer ik hoofdpijn op de lange termijn. Dat is slecht voor onze naam.”

Het begint al bij de eerste reactie. Wie ben je, waarom wil je huren, met hoeveel mensen, wat is je inkomen, bij welk bedrijf werk je, heb je huisdieren? Zo voorkomt Nick dat er een gezin met vier kinderen een studio komt bezichtigen. Wie na de bezichtiging wil huren, levert loonstroken, een getekende arbeidsovereenkomst, een werkgeversverklaring en vaak een motivatiebrief aan. De eigenaar kiest vervolgens een kandidaat.

Daarna volgt een externe screening. Die controleert onder meer of het opgegeven salaris echt op de bankrekening binnenkomt, verifieert het identiteitsbewijs en signaleert of er met documenten is gerommeld. Ook social media en LinkedIn worden bekeken. Maar papieren zijn niet alles: Nick wil een kandidaat altijd zien tijdens een bezichtiging, en blind verhuren doet hij liever niet.

“Er komt af en toe iemand met perfecte papieren, maar ik heb er gewoon geen goed gevoel bij.”

In dat geval bespreekt hij het met de eigenaar, en soms wordt het die kandidaat dan niet. Zijn ervaring: als het te makkelijk gaat, of als iemand de verkeerde of juist geen vragen stelt, is dat reden om verder te graven.

Wat een verhuurmakelaar en beheerder doen

Het doel van een verhuurmakelaar is volgens Nick simpel: het rendement zo hoog mogelijk maken. Sommige beleggers betrekken hem al vóór de aankoop. In welke wijk koop je, gestoffeerd of gemeubileerd, en hoe richt je een pand zo in dat het optimaal scoort in het puntenstelsel? Daarna volgt de positionering in de markt en de juiste huurprijs.

Snelheid staat daarbij voorop. Eén maand leegstand haalt volgens Nick je hele rendementsberekening onderuit. Liever zet hij de huur iets lager in dan dat een woning leeg staat.

Na de verhuur neemt het beheer het over. Bij de sleuteloverdracht wordt de staat van de woning per ruimte uitgebreid vastgelegd, met veel foto's en een getekend proces-verbaal. Bij vertrek gebeurt hetzelfde, zodat schade die verder gaat dan normaal gebruik helder kan worden besproken. Nick merkt dat eigenaren onderschatten hoe belangrijk dat is en hoeveel tijd erin gaat zitten.

Verder incasseert de beheerder de huur en de borg, verzorgt hij de jaarlijkse huurindexering en is hij het aanspreekpunt voor vragen en klachten. Huurders kunnen dag en nacht storingen melden via een portaal, en voor noodgevallen buiten kantooruren is er een 24-uursdienst. Grotere uitgaven stemt Brick Vastgoed altijd af met de eigenaar. Het standaardtarief voor beheer ligt rond de 8% van de maandhuur.

Uitbesteden heeft ook een fiscale kant. Wie veel vastgoed in privé heeft en alles zelf doet, loopt het risico dat de Belastingdienst dat als werk ziet en de inkomsten in box 1 belast. Wil je in box 3 blijven, dan moet het echt om passief vermogensbeheer gaan.

De fouten van verhuurders die het zelf doen

Nick ziet regelmatig huurovereenkomsten die eigenaren zelf hebben samengesteld. “Daar is echt geknipt en geplakt, en dan is het drama.” Brick Vastgoed werkt met de actuele ROZ-modellen.

De grootste valkuil is volgens hem een te persoonlijke band met de huurder. Begrijpelijk, maar het blijft een zakelijke transactie. Bij vertrek is er iets kapot of niet schoongemaakt, en de eigenaar zegt: laat maar zitten. De huurder vraagt of die indexering echt nodig is, en de eigenaar ziet ervan af. Zo laat je rendement liggen.

Zelf een huurder zoeken is een ander verhaal. Een bedrijf als ASML doet geen zaken rechtstreeks met particuliere eigenaren. “Je krijgt nooit dezelfde huurders als wij krijgen,” zegt Nick.

WWS en box 3: het middensegment verdwijnt

Op de expatmarkt zelf heeft het nieuwe WWS-puntenstelsel weinig invloed gehad, maar op de bredere huurmarkt des te meer. Oudere woningen in het middensegment met een slecht energielabel worden verkocht, en de hogere box 3-heffing heeft beleggers daarin nog verder gestuwd. Wat overblijft is een sociaal segment met kamers en kleine studio's, en een vrije sector die steeds duurder wordt. Middenhuur bestaat vooral nog bij nieuwbouw, waar de gemeente het via afspraken met ontwikkelaars afdwingt.

Waar je op let bij aankoop met expats in gedachten

De eerste keuze is fiscaal: koop je in box 3 of vanuit een BV? Daarna draait alles om locatie. Mik je op een eengezinswoning, dan is de nabijheid van de internationale school belangrijk. Voor appartementen kijk je eerder naar het centrum van Eindhoven of de omgeving van ASML en de High Tech Campus.

Nick waarschuwt voor de goedkoopste panden. Hij begon tijdens de financiële crisis en zag toen dat panden op mindere locaties als eerste leeg kwamen te staan en als laatste werden verkocht. “Het is nu al jaren hosanna, maar er komt weer een tijd dat het andersom is.” Beter je huiswerk doen en op een betere plek kopen.

Zelf belegt hij ook, verspreid over box 2 en box 3, in nieuwbouw, studentenwoningen en appartementen. Of er dan een expat of een Nederlander in komt, maakt hem weinig uit: het profiel moet kloppen. Wel merkt hij dat gemeubileerde woningen vaker bij expats terechtkomen, omdat een Nederlander meestal zijn eigen spullen heeft. Door de druk op de markt kan hij kiezen, en dan gaat zijn voorkeur uit naar een huurder die er een aantal jaar blijft.

Het advies van Nick voor je eerste verhuurpand

Voor wie als particulier in box 3 begint, is Nick helder: de aankoopprijs moet goed zijn, en het eerste pand moet meteen goed renderen. De grootste toegevoegde waarde ziet hij nu in een studentenpand dat de huidige eigenaar in box 3 heeft en dat nog niet is geoptimaliseerd voor de puntentelling.

Beleg je vanuit een BV met meer startkapitaal, dan blijven studentenpanden interessant, al zit daar wel het meeste werk in. Een alternatief is een klein nieuwbouwproject kopen en het beheer uitbesteden, zodat het echt een passieve belegging wordt. Hoe je zo'n aankoop financiert, lees je op onze pagina over beleggingspand financieren.

Benieuwd naar het volledige gesprek over verhuren aan expats, huurderscreening en verhuurbeheer in de Brainport-regio?

Bekijk de volledige aflevering op YouTube of luister via Spotify.

Dit artikel is een weergave van het gesprek in de podcast en geen fiscaal of juridisch advies. Laat je eigen situatie altijd persoonlijk beoordelen.