Vermogen overdragen via vastgoed: in gesprek met Suzan van Mook

Vastgoedbeleggers zijn vaak sterk in kopen, verhuren en uitbouwen. Veel minder mensen staan stil bij de vraag wat er met dat vermogen gebeurt als het ooit naar de volgende generatie gaat. Precies daar ligt het werk van Suzan van Mook, oprichter van Van Mook Wetterhahn fiscalisten, die in de nieuwste aflevering van de Financieren.nl Podcast bij Arjen Hoek aanschuift over estate planning, fiscaliteiten en het overdragen van vermogen via vastgoed.

“Ik ben ook zo eentje die ooit een Hema-testament heeft gemaakt.” – Suzan van Mook

Van groot kantoor naar financiële PA

Suzan werkte jaren in de private-clients hoek van de fiscaliteit, altijd bovenin de structuur bij families en de holdings daaronder. Drieënhalf jaar geleden begon ze voor zichzelf. Niet omdat ze dacht dat ze het beter kon, maar omdat ze meer prikkels zocht dan de voorspelbaarheid van loondienst. Ze merkte dat er behoefte was aan laagdrempeliger fiscaal advies voor vermogende particulieren.

Ze noemt zichzelf wel eens een financiële PA. Mensen willen hun verhaal kwijt en vragen op veel meer vlakken advies dan puur het fiscale: van “mijn kind wil een huis kopen, hoe structureer ik dat?” tot meekijken bij een echtscheidingsconvenant. “Bij een groot kantoor zijn de uurtarieven daar eigenlijk te hoog voor,” zegt ze. Nu bouwt ze een langere band op en gaat ze mee door het leven van haar klanten en dat van hun kinderen.

Wanneer is een fiscalist nuttig?

Een vraag die vaak terugkomt: vanaf hoeveel vermogen wordt het interessant? Suzan draait het om. Niet de hoogte van het vermogen is bepalend, maar of er iets te plannen valt.

“Zodra ik nuttig kan zijn en iets voor je kan betekenen, dan is het zinvol.”

Dat kan bij een groot vermogen zijn, maar net zo goed bij een bescheiden nalatenschap waarin iemand door het overlijden van een ouder vastloopt en geen fouten wil maken. Valt er niets te regelen, dan is er ook geen fiscaal risico en heb je haar simpelweg niet nodig.

Wat estate planning eigenlijk is

Estate planning klinkt groot, maar in de kern is het vermogensoverdracht naar de volgende generatie. Wat het complex maakt, is dat er zoveel vakgebieden tegelijk spelen. Het begint al bij het huwelijksvermogensrecht, iets wat mensen bijna altijd vergeten, en loopt via het erfrecht naar de erf- en schenkbelasting en de inkomstenbelasting. Bij vastgoed komt daar de overdrachtsbelasting bovenop.

Daarnaast zit er een menselijke kant aan. Hoeveel wil je loslaten, hoeveel zeggenschap wil je houden en wanneer wil je dat je kinderen weten dat er vermogen op hun naam staat? “Daar moet je overzicht in creëren,” zegt Suzan. “Wat komt er op je af, en wat voelt goed om te doen?”

De grootste valkuil: “we hebben het goed geregeld”

De misvatting die Suzan het vaakst tegenkomt, is dat mensen denken dat het goed geregeld is. Vaak is er ooit iets vastgelegd, bij de aankoop van het eerste huis of via een standaardtestament, en daarna heeft niemand er meer naar gekeken. “Een notaris weet helemaal niet of het twintig jaar later nog goed geregeld is, want jouw situatie verandert.”

Ze geeft een voorbeeld dat veel ondernemers zullen herkennen. Je bent onder koude uitsluiting gehuwd en denkt “alles van mij blijft van mij”. Maar in de huwelijkse voorwaarden staat een finaal verrekenbeding dat bij overlijden doet alsof er tóch een gemeenschap is. De aandelen blijven van de één, terwijl er een enorme vermogensverschuiving plaatsvindt die mensen niet doorhebben. Volgens Suzan gaat het zelden mis door de regels zelf, maar door gebrek aan kennis van de eigen situatie.

Overdragen met een warme of een koude hand?

Moet je actief gaan schenken, of laat je het rustig tot de erfenis? “Een beetje van beide, en het verschilt echt per situatie,” is het eerlijke antwoord. Wat voor Suzan bovenaan staat: het is het geld van de ouders, en niemand anders heeft er recht op.

“Ik zou mijn klanten altijd adviseren om meer dan voldoende voor zichzelf te houden.”

Tegelijk is er veel te zeggen voor schenken bij leven. Je houdt er zicht en grip op, je kunt het samen doen en samen verder uitbouwen, en je kunt fiscale vrijstellingen benutten. Over de tarieven is ze nuchter: “Denk niet dat het er per se beter op gaat worden.” Ze merkt dat meer mensen die tien procent schenkbelasting dan in elk geval maar vast doen.

Een tussenweg die ze vaak inzet, is de waardegroei alvast bij de kinderen laten landen zonder het bestaande vermogen aan te tasten. Bij een klant met een grote geërfde vastgoedportefeuille verkopen ze telkens stukjes vastgoed die toch al verkocht zouden worden. De liquiditeit die daarbij vrijkomt in de vennootschap wordt uitgeleend aan de kinderen, die daarmee nieuwe projecten opstarten. Zo landt de waardestijging bij de volgende generatie, terwijl het vermogen van moeder stabiel en intact blijft. Vaak loopt dat via een stichting administratiekantoor (STAK): de aandelen worden gecertificeerd, moeder houdt de zeggenschap en bepaalt wanneer er wordt uitgekeerd, en de kinderen delen economisch mee. Soms krijgen die kinderen een eigen holding voor wat autonomie, zodat ze op hun eigen manier kunnen ondernemen of beleggen.

Waarom “schenking op papier” niet altijd slim is

Suzan windt zich hoorbaar op over de stroom aan one-size-fits-all-adviezen op LinkedIn en in whitepapers. “Als je vastgoed hebt, is een schenking op papier altijd een goed idee. Dat is echt niet altijd zo.” Nog een stap erger vindt ze het als mensen er zelf met ChatGPT op los gaan.

“Dan vindt ChatGPT het ook een goed idee, omdat je geen andere vraag stelt.”

De fiscaliteit is complex genoeg om zonder trucjes werk te hebben, benadrukt ze. Waar het vermogen vandaan komt, hoe je samenleeft, wat je kinderen willen en waar je je zelf goed bij voelt: het is voor iedereen anders, en ze komt zelden dezelfde situatie tegen.

Box 3, de BV en de overdrachtsbelasting

Veel luisteraars houden hun vastgoed in privé en kijken met een schuin oog naar box 3. Ook hier waarschuwt Suzan voor stellige adviezen. Ze zegt niet dat vastgoed altijd naar een BV moet. Nieuw aangekocht beleggingsvastgoed doen ze wél vaak vanuit de vennootschap, omdat het vermogen dan eenvoudiger is over te dragen en het overzicht in de kosten prettiger werkt. Bestaand vastgoed puur voor box 3 van privé naar de BV overhevelen kan meestal niet uit, want de overdrachtsbelasting is een enorme cash-out. Pas als je het combineert met een stuk estate planning of andere plannen, kan het ineens interessanter worden.

Haar advies is simpel: voordat je een pand koopt, bel even. Waar laat je de aankoop landen, en moet dat misschien al bij de kinderen of vanuit de vennootschap? Het is een bewuste keuze waard.

Het liquiditeitsprobleem dat beleggers vergeten

Het onderwerp waar volgens Suzan te weinig aandacht naar gaat, is liquiditeit. De meeste vastgoedbeleggers kun je op de kop houden zonder dat er een euro uit hun zak valt: alles zit vast in stenen. Toch moeten erfgenamen bij overlijden erfbelasting betalen, en dan blijkt een vermogende belegger zomaar cash-arm. Zonder plan dreigt gedwongen verkoop op een slecht moment.

De waardering verschilt bovendien per box. Box 3-woningen tellen voor de erfbelasting mee tegen de WOZ-waarde, box 2-aandelen tegen de waarde in het economisch verkeer. Bij vermogen in een BV vergeten mensen daarnaast vaak de inkomstenbelastingclaim die bij overlijden opduikt, doordat de aandelen dan als vervreemd gelden.

Oplossingen zijn er wel. Op tijd nadenken over de balans tussen liquiditeit en vastgoed, een tijdelijke overlijdensrisicoverzekering, of gericht financiering aantrekken om de belasting te kunnen voldoen zonder te hoeven verkopen. “Je kunt het pas uitzoeken als je het probleem ziet,” zegt ze. De aangiftetermijn voor de erfbelasting is sinds de vorige Prinsjesdag verruimd, wat erfgenamen iets meer lucht geeft, maar het blijft iets om vooraf te regelen.

De belangrijkste les: ken wat je hebt

Als er één rode draad door het gesprek loopt, is het bewustwording. Je hoeft niet meteen alles om te gooien en het mes hoeft niet op de keel. Maar weten wat van jou is en wat van je partner, of je testament nog klopt bij je huidige leven en welke belasting er straks op je erfgenamen afkomt: dat is de basis. Pas als je dat overzicht hebt, kun je rustig kiezen wat je wel en niet wilt doen.

Benieuwd naar het volledige gesprek over estate planning, de STAK-structuur, box 3 en het liquiditeitsprobleem bij vastgoed?

Beluister of bekijk de volledige aflevering van de Financieren.nl Podcast via deze link.

Dit artikel is een weergave van het gesprek in de podcast en geen fiscaal of juridisch advies. Estate planning is maatwerk, laat je eigen situatie altijd door een fiscalist beoordelen.