Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt wanneer je vastgoed aankoopt of wanneer vastgoed van eigenaar wisselt. Dat geldt dus ook wanneer je vastgoed vanuit privé naar een BV overzet. Afhankelijk van de situatie wordt een percentage over de koopsom berekend, dat de koper voldoet op het moment van de overdracht bij de notaris. Is de marktwaarde hoger dan de koopsom, dan rekent de fiscus over die hogere waarde. Voor beleggers is de overdrachtsbelasting een van de grootste eenmalige kostenposten bij een aankoop, dus het loont om precies te weten welk tarief geldt en waarover je betaalt.

Tarieven overdrachtsbelasting 2026

Sinds 1 januari 2026 zijn dit de hoofdtarieven:

• 2% voor een woning waarin je zelf gaat wonen (je hoofdverblijf).
• 8% voor woningen die je niet zelf bewoont: beleggingswoningen, tweede woningen en vakantiewoningen. Dit tarief is per 2026 verlaagd van 10,4% naar 8% om investeringen in huurwoningen te stimuleren.
• 10,4% voor commercieel vastgoed, oftewel niet-woningen zoals kantoren, winkels en bedrijfspanden. Voor dit type vastgoed verandert er in 2026 niets.

Daarnaast geldt voor starters onder voorwaarden een vrijstelling (0%), waarover hieronder meer.

Voor jou als belegger is het onderscheid tussen die 8% (verhuurwoning) en 10,4% (commercieel) bepalend voor je aankoopkosten. Reken het daarom vooraf goed door, want de overdrachtsbelasting drukt direct op je rendement en je benodigde eigen inbreng.

Overdrachtsbelasting berekenen

Je berekent de overdrachtsbelasting door het tarief over de grondslag te nemen. Drie rekenvoorbeelden bij een pand van 400.000 euro maken het concreet:

• Eigen woning (2%): 400.000 × 2% = 8.000 euro.
• Beleggingswoning (8%): 400.000 × 8% = 32.000 euro. In 2025 was dat nog 10,4%, oftewel 41.600 euro: een verschil van 9.600 euro.
• Bedrijfspand of ander niet-woning-vastgoed (10,4%): 400.000 × 10,4% = 41.600 euro.

Je ziet hoe zwaar het type vastgoed weegt: op hetzelfde bedrag verschilt de belasting tussen een verhuurwoning en een bedrijfspand met bijna 10.000 euro. Reken je situatie snel door met de tool op deze pagina: vul de koopsom in en kies het tarief dat bij jou hoort.

De grondslag: waarover betaal je?

De overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopsom, of over de marktwaarde als die hoger is. Koop je een pand ver onder de waarde, bijvoorbeeld binnen de familie, dan rekent de fiscus alsnog over de hogere marktwaarde.

Twee dingen zijn belangrijk om te weten:

• Roerende zaken vallen buiten de grondslag. Losse, verplaatsbare zaken zoals gordijnen, een losse keuken of inventaris horen niet bij de onroerende zaak en tellen niet mee, mits je ze apart en reëel waardeert. Een onrealistisch hoge waardering om de grondslag te drukken houdt bij een controle geen stand.
• Ook economische eigendom is belast. Overdrachtsbelasting wordt niet alleen geheven bij de juridische levering bij de notaris, maar ook bij de verkrijging van de economische eigendom (artikel 2, lid 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer). Dat is relevant bij constructies zoals een meesterclausule of een gefaseerde overdracht: krijg je onderweg al het risico en de waardeontwikkeling van een pand, dan is dat een aparte, belaste verkrijging.

Woning of niet-woning: waarom het 8% of 10,4% is

Het verschil tussen 8% en 10,4% draait om de vraag of een pand een woning is. Fiscaal gaat het niet om hoe je het pand gebruikt, maar of het naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Een verhuurd appartement blijft een woning en valt onder de 8%, ook al woon je er zelf niet. Een kantoor, winkel of loods is een niet-woning en valt onder 10,4%. Meer over de aankoop en financiering van zulk vastgoed lees je bij bedrijfspand kopen.

In de praktijk zit de discussie in de randgevallen:

• Transformatiepanden. Een voormalig kantoor dat je tot woningen ombouwt is op het moment van aankoop meestal nog een niet-woning, met het 10,4%-tarief. Het moment en de staat van het pand bij de overdracht bepalen het tarief.
• Gemengde panden. Een pand met een winkel op de begane grond en een woning erboven wordt gesplitst beoordeeld: over het woondeel het woningtarief, over het bedrijfsdeel 10,4%.
• Een bedrijfswoning. Een woning die bij een bedrijfspand of op een bedrijfsperceel hoort, kan als woning worden aangemerkt, maar dat hangt sterk af van de feiten van het geval.

Omdat dit onderscheid over duizenden euro's gaat, laat je bij twijfel het tarief vooraf door de notaris of een fiscalist bevestigen.

Vrijstellingen en uitzonderingen

Naast de tarieven zijn er vrijstellingen. De bekendste is de startersvrijstelling, opgezet om jonge kopers op de woningmarkt te helpen. Die zorgt ervoor dat starters helemaal geen overdrachtsbelasting betalen, mits zij:

• 18 jaar of ouder zijn, maar nog geen 35;
• de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken en dat schriftelijk verklaren;
• de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt;
• en de woningwaarde in 2026 niet hoger is dan 555.000 euro.

Let op: de startersvrijstelling geldt alleen voor een eigen woning, niet voor beleggingspanden. Ook het 2%-tarief vraagt dat je zelf in de woning gaat wonen; daarvoor teken je een verklaring dat de woning je hoofdverblijf wordt. Ga je binnen korte tijd toch verhuren, dan kan de fiscus alsnog het hogere tarief naheffen.

Daarnaast bestaan er vrijstellingen voor bijzondere gevallen, zoals een bedrijfsoverdracht binnen de familie, de inbreng van vastgoed als eigen vermogen in een onderneming, fusies en overnames, of de omzetting van een bedrijf naar een BV of NV. Dit zijn complexe situaties waarin je je het beste door een fiscalist laat voorlichten.

Snel doorverkopen: de doorverkoopregeling

Verkoopt of verkrijg je een pand binnen zes maanden nadat een ander het verkreeg, dan hoef je dankzij de doorverkoopregeling (artikel 13 WBR) niet twee keer volledig te betalen: de grondslag wordt verlaagd met het bedrag waarover bij de vorige verkrijging al is geheven. Je betaalt dan alleen over de waardestijging. Dit is de fiscale motor onder een ABC-transactie en onder strategieën waarbij een pand kort wordt vastgehouden.

Overdrachtsbelasting en je rendement

Voor een belegger is de overdrachtsbelasting geen losse aftrekpost, maar onderdeel van de aankoopkosten, samen met de notaris- en advieskosten die je onder kosten koper betaalt. Fiscaal hoort de belasting bij de kostprijs van het pand; in een BV activeer je die kosten mee op de balans in plaats van ze in één keer af te trekken.

Praktisch betekent dit twee dingen. Je hebt de overdrachtsbelasting meteen als eigen geld nodig, want financiers rekenen doorgaans met de marktwaarde en niet met je totale investering inclusief kosten koper. En de belasting drukt je aanvangsrendement: op een pand van 400.000 euro betaal je als woningbelegger 32.000 euro extra, wat je bruto aanvangsrendement en je cashflow in het eerste jaar direct verlaagt. Neem de belasting daarom altijd mee in je doorrekening. De overdrachtsbelasting betaal je eenmalig bij aankoop; over je bezit betaal je daarnaast jaarlijks belasting in box 3.

De aandelentransactie

Een route die grotere beleggers soms gebruiken is de aandelentransactie: je koopt niet het pand zelf, maar de aandelen van de BV die het pand bezit. De fiscale behandeling daarvan is complex, en de regels rond de samenloop met de btw zijn de afgelopen jaren aangescherpt. Of een aandelentransactie voordelig uitpakt, hangt sterk af van de specifieke situatie en het type vastgoed. Het is een structuur die staat of valt met goede fiscale en juridische begeleiding, dus laat je hierover altijd adviseren.

Let op: fiscale regels veranderen regelmatig en pakken per situatie anders uit. Bespreek je eigen situatie daarom altijd met een fiscalist of belastingadviseur.

Veelgestelde vragen