Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt wanneer je vastgoed aankoopt of wanneer vastgoed van eigenaar wisselt. Dat geldt dus ook wanneer je bijvoorbeeld vastgoed vanuit privé naar een BV overzet. Afhankelijk van de situatie wordt een percentage over de koopsom berekend, dat de koper voldoet op het moment van de overdracht bij de notaris. Is de marktwaarde hoger dan de koopsom, dan rekent de fiscus over die hogere waarde.

Tarieven overdrachtsbelasting 2026

Sinds 1 januari 2026 zijn dit de hoofdtarieven:

• 2% voor een woning waarin je zelf gaat wonen (je hoofdverblijf).
• 8% voor woningen die je niet zelf bewoont: beleggingswoningen, tweede woningen en vakantiewoningen. Dit tarief is per 2026 verlaagd van 10,4% naar 8% om investeringen in huurwoningen te stimuleren.
• 10,4% voor commercieel vastgoed, oftewel niet-woningen zoals kantoren, winkels en bedrijfspanden. Voor dit type vastgoed verandert er in 2026 niets.

Daarnaast geldt voor starters onder voorwaarden een vrijstelling (0%), waarover hieronder meer.

Voor jou als belegger is het onderscheid tussen die 8% (verhuurwoning) en 10,4% (commercieel) bepalend voor je aankoopkosten. Reken het daarom vooraf goed door, want de overdrachtsbelasting drukt direct op je rendement en je benodigde eigen inbreng.

Overdrachtsbelasting berekenen

Reken met de tool op deze pagina eenvoudig uit wat je betaalt: vul de koopsom in en kies het tarief dat bij jouw situatie hoort.

Vrijstellingen en uitzonderingen

Naast de tarieven zijn er vrijstellingen. De bekendste is de startersvrijstelling, opgezet om jonge kopers op de woningmarkt te helpen. Die zorgt ervoor dat starters helemaal geen overdrachtsbelasting betalen, mits zij:

• 18 jaar of ouder zijn, maar nog geen 35;
• de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken;
• de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt;
• en de woningwaarde in 2026 niet hoger is dan 555.000 euro.

Let op: de startersvrijstelling geldt alleen voor een eigen woning, niet voor beleggingspanden.

Daarnaast bestaan er vrijstellingen voor bijzondere gevallen, zoals een bedrijfsoverdracht binnen de familie, de inbreng van vastgoed als eigen vermogen in een onderneming, fusies en overnames, of de omzetting van een bedrijf naar een BV of NV. Dit zijn complexe situaties waarin je je het beste door een fiscalist laat voorlichten.

De aandelentransactie

Een route die grotere beleggers soms gebruiken is de aandelentransactie: je koopt niet het pand zelf, maar de aandelen van de BV die het pand bezit. De fiscale behandeling daarvan is complex, en de regels rond de samenloop met de btw zijn de afgelopen jaren aangescherpt. Of een aandelentransactie voordelig uitpakt, hangt sterk af van de specifieke situatie en het type vastgoed. Het is een structuur die staat of valt met goede fiscale en juridische begeleiding, dus laat je hierover altijd adviseren. Lees ook over de ABC-transactie als je vastgoedstructuren vergelijkt.

Let op: fiscale regels veranderen regelmatig en pakken per situatie anders uit. Bespreek je eigen situatie daarom altijd met een fiscalist of belastingadviseur.

Veelgestelde vragen