Rentemonitor Q3 2026

De kwartaalupdate van onze Rentemonitor laat dit kwartaal iets zien wat je niet vaak zo scherp ziet: de kapitaalmarktrente loopt hard op, terwijl de verhuurhypotheekrente nog vrijwel stilstaat. De 5-jaars euro-swap (IRS) liep sinds het dieptepunt van eind juni op naar een piek van ruim 3,1% en noteert eind juli rond de 3,0%, zo'n kwart procent boven het junidal, terwijl het marktgemiddelde voor verhuurhypotheken rond de 5,6% bleef hangen. Dat gat tussen funding en tarief kan niet oneindig blijven bestaan.

Nieuw hier? In onze vorige editie leggen we uit wat de Rentemonitor precies is en wat de grafiek wel en niet toont. Kort samengevat: we peilen elk kwartaal bij de aanbieders waarmee we dagelijks werken en gaan daarbij steeds uit van dezelfde uitgangspunten: residentieel verhuurvastgoed, 5 jaar rentevast. Het is een trendlijn met marktgemiddelden en bandbreedtes, geen offerte. Wil je de rente weten die jij vandaag zou betalen, doe dan onze gratis quickscan.

De actuele standen

Onderstaande standen zijn de marktgemiddelden en bandbreedtes van de door ons gemonitorde aanbieders, gepeild op 27 juli 2026, bij 5 jaar rentevast. De rente loopt zoals altijd op met de LTV: hoe meer je financiert ten opzichte van de waarde, hoe hoger de risico-opslag.

LTV	Marktgemiddelde	Bandbreedte
50%	5,53%	5,20% tot 6,00%
60%	5,54%	5,20% tot 6,00%
70%	5,65%	5,40% tot 6,05%
80%	5,89%	5,65% tot 6,15%

De bandbreedte tussen de goedkoopste en de duurste aanbieder is fors: op 70% LTV zit daar ruim 0,65% verschil tussen. Op een lening van vijf ton scheelt de verkeerde keuze al gauw enkele duizenden euro's per jaar. Vergelijken loont dus, en dat is precies waar wij als intermediair dagelijks het verschil maken.

Wat de cijfers dit kwartaal laten zien

De rode draad van Q3 is de spanning tussen de kapitaalmarkt en de tarieven aan de balie. De onderliggende rente stijgt, de verhuurrente blijft achter, en daartussen wordt de marge van geldverstrekkers dunner.

De 5-jaars IRS loopt hard op

De 5-jaars euro-swap, ook wel de Interest Rate Swap of IRS, is de kapitaalmarktrente die onder vrijwel elke vaste verhuurhypotheekrente ligt. Vrijwel elk tarief bestaat uit deze swap plus een vaste opslag van de aanbieder. Begrijp je de swap, dan begrijp je de richting van de markt.

Na een rustige start van de zomer draaide die swap medio juli stevig omhoog. Vanaf een dieptepunt van 2,77% eind juni liep de rente gestaag op: 2,80%, 2,95% en 3,03% op 20 juli. Rond 23 juli tikte de swap zelfs even ruim 3,1% aan, terug op het niveau van het voorjaar, om daarna weer iets terug te zakken naar rond de 3,0% eind juli. De dagkoersen bewegen dus van dag tot dag, maar over het kwartaal is de richting helder: fors omhoog, zo'n kwart procent boven het dal van eind juni.

De aanjager: aanhoudende geopolitieke onrust

Waarom loopt die swap zo hard op? De kern zit in de geopolitiek. De onrust die in het voorjaar de kapitaalmarkt opschrikte, met de spanningen in het Midden-Oosten en de dreiging rond cruciale energieroutes zoals de Straat van Hormuz, is niet verdwenen. Na een korte adempauze begin deze zomer laaide ze half juli weer op, precies het moment waarop de swap omhoog draaide.

Het mechanisme loopt via de energieprijzen naar de inflatie. Zodra de aanvoer van olie en gas onzeker wordt, stijgt de prijs, en duurdere energie werkt vrijwel direct door in de inflatiecijfers. Voor de markt betekent aanhoudende inflatiedruk maar één ding: de kans dat de Europese Centrale Bank de rente langer hoog houdt neemt toe. Die verwachting prijst de markt onmiddellijk in de swaprentes in, want de 5-jaars swap is in de kern niets anders dan de optelsom van wat beleggers de komende vijf jaar aan rente verwachten. Meer inflatierisico betekent dus een hogere swap, en daarmee duurdere funding onder elke vastgoedfinanciering.

Arjen Hoek schreef eerder al een uitgebreide analyse over hoe deze geopolitieke spanningen doorwerken tot in jouw vastgoedfinanciering:

Hoe de Straat van Hormuz jouw vastgoedfinanciering raakt

Zolang deze onzekerheid aanhoudt, is de opwaartse druk op de kapitaalmarktrente er niet zomaar af.

De verhuurrente loopt achter, de marge knijpt

Het opvallende: die stijging is nog nauwelijks terug te zien in de verhuurhypotheekrente zelf. Het marktgemiddelde op 70% LTV bewoog het grootste deel van het kwartaal rond 5,58%, en tikte pas in de laatste peilingen op naar 5,65%. Terwijl de funding zo'n kwart procent opliep, bewoog het tarief amper.

Het gevolg zie je terug in de opslag, het verschil tussen de verhuurrente en de swap. Die kromp van 2,82% eind juni naar rond de 2,6% eind juli: de swap liep op terwijl het tarief bleef liggen, en dus werd de buffer die aanbieders overhouden dunner. Met andere woorden: geldverstrekkers nemen de duurdere funding voorlopig deels voor eigen rekening in plaats van die volledig door te belasten. Dat is prettig voor wie nu financiert, maar het is geen houdbare situatie. Een opslag kan maar tot op zekere hoogte meegeven.

Wat betekent dit voor beleggers

De belangrijkste boodschap van dit kwartaal is er een van timing. Zolang de geopolitieke onrust de kapitaalmarktrente hoog houdt en de opslag al zo dun is, is de kans groot dat de verhuurrentes de komende weken of maanden alsnog omhoog kruipen om de marge te herstellen. De relatieve rust van de afgelopen maanden, met tarieven die rond de 5,6% schommelden, zou daarmee wel eens een kantelpunt kunnen naderen.

Onze observatie in de praktijk: we zien beleggers die dicht bij een aankoop of herfinanciering zitten hun aanvraag liever nu in gang zetten dan afwachten. Dat is geen garantie, want niemand voorspelt de markt exact, maar de risico-verhouding is dit kwartaal duidelijk aan het verschuiven. Zoals altijd geldt: de rente van vandaag is maar een deel van het verhaal. Wat telt is het rendement over de looptijd, en dat rekenen we graag met je door.

Benieuwd wat de rente vandaag concreet voor jouw project betekent? Bekijk de actuele rentestanden of vraag vrijblijvend onze gratis quickscan aan.