Wat is de LTV (Loan to Value)?

LTV (Loan to Value) is de verhouding tussen je financiering en de marktwaarde van het vastgoed, uitgedrukt in een percentage. Het is het eerste getal waar een geldverstrekker naar kijkt, en vaak ook het getal dat bepaalt of een deal rondkomt. Hieronder lees je hoe je de LTV berekent, wat in de praktijk een werkbare LTV is, en waar het bij verhuurd vastgoed nog wel eens misgaat. Reken 'm meteen uit met de calculator bovenaan deze pagina.

Wat betekent LTV?

LTV staat voor Loan to Value: de verhouding tussen je lening en de waarde van het onderpand. Het laat zien welk deel van het pand je met de financiering dekt en welk deel je zelf inlegt.

Voor de geldverstrekker is het puur een risicomaat. Leen je 90 procent en zakt de markt 15 procent, dan staat de lening al snel onder water. Bij 60 procent zit er veel meer lucht in voordat dat gebeurt. Vandaar de vuistregel die je overal terugziet: een lagere LTV betekent minder risico, en dus betere voorwaarden voor jou.

De LTV-formule

De formule is recht voor zijn raap:

LTV = (financiering / marktwaarde) x 100 procent

Een voorbeeld. Je koopt een verhuurd appartement dat in verhuurde staat op 500.000 euro is getaxeerd en je leent er 350.000 euro voor. Dan zit je op 70 procent, want 350.000 gedeeld door 500.000 is 0,7. De overige 150.000 euro breng je zelf in. Wil je met andere bedragen schuiven, gebruik dan de calculator bovenaan.

Welke waarde telt: verhuurde staat of leegwaarde?

Hier gaat het bij beleggers het vaakst mis. Een financier rekent de LTV op de marktwaarde in verhuurde staat, niet op de leegwaarde. En een verhuurde woning, zeker met een zittende huurder en huurbescherming, is in verhuurde staat vaak flink minder waard dan leeg. Je maximale lening valt daardoor lager uit dan je op het eerste gezicht zou denken.

Nog zoiets: koop je onder de marktwaarde, reken dan niet op de taxatie. Vrijwel alle partijen hanteren de laagste van koopsom en taxatiewaarde.

Wat is een goede LTV?

Dat hangt af van wat je wilt bereiken. Toch geven deze bandbreedtes een goed gevoel voor waar je staat:

LTV	Risico voor financier	Wat het voor jou betekent
Tot 60 procent	Laag	Scherpste rentes, veel keuze, sterke onderhandelingspositie
60 tot 70 procent	Gemiddeld	De comfortabele zone voor de meeste verhuurhypotheken
70 tot 80 procent	Hoger	Vaak mogelijk, meestal met een renteopslag en strengere toetsing
Boven 80 procent	Hoog	Beperkt aantal partijen, hogere rente, extra eisen

De meeste verhuurhypotheken lopen tot ongeveer 70 a 80 procent van de marktwaarde in verhuurde staat. Zit je onder de 70 procent, dan sta je sterk.

LTV en je rente

Geldverstrekkers hangen renteklassen aan de LTV. Hoe lager je LTV, hoe gunstiger de klasse en hoe lager de rente. Tussen de klasse tot 60 procent en die tot 80 procent zit zomaar een paar tienden procent verschil, en dat tikt over een hele looptijd flink aan in je cashflow.

Soms loont het daarom om net wat meer eigen geld in te leggen en zo een klasse te zakken. Dat is precies het soort rekensom dat we graag even voor je maken.

LTV in samenhang met LTC, ICR en DSCR

De LTV staat nooit op zichzelf. Een financier toetst meerdere kengetallen tegelijk, en de strengste daarvan bepaalt je maximale lening:

• LTC (Loan to Cost): de lening afgezet tegen de totale projectkosten in plaats van de marktwaarde. Relevant zodra er een verbouwing of transformatie in je plan zit.
• ICR (Interest Coverage Ratio): dekken de huurinkomsten de rentelasten ruim genoeg?
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): dekt de huur de volledige schuldlast, dus rente plus aflossing?

Het komt geregeld voor dat de LTV nog ruimte geeft om meer te lenen, terwijl de ICR of DSCR de lening alsnog aftopt. Kijk dus nooit naar de LTV alleen.

Je LTV verlagen, of juist de hefboom benutten

Wil je je LTV omlaag, dan kun je meer eigen geld inbrengen, scherper inkopen, of na een verbouwing laten hertaxeren. Dat laatste is een mooie route: stijgt de waarde, dan daalt je LTV zonder dat je een euro extra inlegt, en ontstaat er ruimte om te herfinancieren.

Andersom is een hoge LTV niet automatisch verkeerd. Wie meer leent, spreidt zijn eigen vermogen over meer panden en zet de hefboom aan het werk. Dat kan je rendement op eigen vermogen vergroten, maar je levert wel marge in je cashflow in en je risico loopt op. Welke kant voor jou logisch is, hangt af van je strategie. Laat de scenario's doorrekenen voordat je kiest.

Veelgemaakte fouten

• Rekenen met de leegwaarde terwijl het pand verhuurd is. Je maximale lening valt dan tegen.
• Je blindstaren op de LTV. De ICR of DSCR kan je lening alsnog begrenzen.
• Vergeten dat overdrachtsbelasting, taxatie en advies meestal niet worden meegefinancierd. Die kosten komen bovenop je eigen inbreng.
• De LTV verwarren met de LTC. Zit er een verbouwing in je plan, dan is de LTC vaak het getal dat telt.

Zelf je LTV en maximale lening berekenen

Reken je LTV direct uit met de calculator bovenaan deze pagina. Wil je weten hoeveel je bij een bepaalde LTV maximaal kunt lenen, gebruik dan de calculator voor je maximale hypotheek. En om je hele belegging door te rekenen, met rendement, cashflow en de fiscale kant erbij, pak je de gratis vastgoed rekentool.

Benieuwd wat er voor jouw pand echt haalbaar is? Door energielabels, obligo en ons volume regelen we vaak meer dan de standaardtabellen laten zien. Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het vrijblijvend voor je uit.

Veelgestelde vragen