LTV is de afkorting van Loan To Value. De LTV is een ratio die je in de wereld van vastgoedfinanciering regelmatig langs ziet komen. De LTV is een ratio die laat zien wat de verhouding is tussen de hoogte van een lening en het onderpand. In dit geval de verhouding tussen een vastgoedfinanciering en de waarde van het vastgoed. De LTV is een indicator die het risico van een vastgoedfinanciering kan beoordelen. Hierbij geldt: hoe hoger de LTV, hoe hoger het risico dat de geldverstrekker zijn geld niet (volledig) terugkrijgt bij een gedwongen verkoop van het vastgoed.
De LTV is iets anders dan de LTC (Loan to Cost); hierbij wordt gekeken naar de totale projectkosten. De LTC wordt meestal gebruikt bij projectontwikkeling en transformaties. De LTV past beter bij bestaande objecten.
LTV formule
Als je aan de slag wil met het berekenen van de LTV ga je uit van de volgende formule:
LTV = (hoogte financiering / waarde vastgoed) * 100%
Je deelt hierbij de hoogte van de gewenste financiering door de waarde van het onderpand. Dit wordt uitgedrukt in een percentage. De hoogte van de gewenste financiering weet je zelf. De manier waarop de waarde van het vastgoed vastgesteld wordt verschilt per financier.
Er wordt uitgegaan van de waarde in verhuurde staat bij residentieel vastgoed. Vastgoedfinanciers gaan hierbij uit van de waarde die vastgesteld wordt door taxateurs. Daarnaast zijn er ook financiers die kijken naar de koopsom van de woning. Deze financiers willen “skin in the game” en zeker weten dat de LTV gebaseerd wordt op het bedrag dat jij moet betalen. In de meeste gevallen zal je niet voor 100% LTV kunnen financieren. Hoeveel je kan lenen verschilt per geldverstrekker.
LTV berekenen
Wil jij de LTV van jouw toekomstige vastgoedproject berekenen? Of wil jij kijken op basis van LTV en marktwaarde van een vastgoedobject wat je maximale hypotheek is? Gebruik onderstaande calculator om online de loan-to-value snel te berekenen.
LTV en rente
Zoals hierboven beschreven is de LTV een indicator voor het risico van een vastgoedfinanciering. Het helpt de geldverstrekker te beoordelen hoe groot de kans is dat de leensom teruggehaald kan worden bij een gedwongen verkoop. Hoe lager de LTV, hoe lager het risico dat een financier zijn geld niet meer terugkrijgt. Hierdoor zie je dat de rentes per LTV categorie oplopen. Hieronder zie je een voorbeeld van hoe dat er uit kan zien bij een van onze aanbieders:
| ≤50% LTV | ≤60% LTV | ≤65% LTV | ≤70% LTV | ≤75% LTV | ≤80% LTV | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 jaar | 4,65% | 4,75% | 4,80% | 4,85% | 4,90% | 4,95% |
Wat is een goede Loan-to-Value?
Alhoewel wij vastgoedfinancieringen kunnen regelen tot wel 90% LTV is dit niet altijd wenselijk. Hoe hoger de LTV, hoe groter de kans dat een financiering niet rondkomt of een (te) hoog rentepercentage betekent. Hierdoor is de kans van slagen van het vastgoedproject lager. Wij zien een sweetspot van rond de 70% LTV. Bij een LTV van 70% is er een goede balans tussen rendement op vreemd vermogen, risico-opslag op rentes en bereidheid van vastgoedfinanciers om te investeren. Maar lager is natuurlijk geen probleem. Het moet ook bij jouw risicoprofiel passen.
Advies nodig over een vastgoedfinanciering?
Maak gebruik van onze gratis quickscan en we gaan graag met je in gesprek over je plannen. Geheel vrijblijvend!
LTV FAQ
Wat is de definitie van LTV?
LTV staat voor Loan To Value en geeft de verhouding weer tussen de waarde van het vastgoed en de hoogte van het vreemd vermogen.
Waarvoor wordt de LTV gebruikt?
De LTV wordt voornamelijk gebruikt om het risico vast te stellen voor een financier. Hoe hoger de LTV, dus hoe meer vreemd vermogen er in het object zit, hoe hoger het risicoprofiel. Immers, wanneer de waarde van het object daalt, kan het zijn dat er meer vreemd vermogen in het object zit dan dat deze waard is.
Heeft LTV invloed op de rente?
Jazeker. Door de regel betekent een hogere LTV doorgaans ook een hogere rente (want meer risico voor de financier).
Bij welke financier kan ik de hoogste LTV krijgen?
Dat ligt helemaal aan jouw casus. Maak hiervoor gebruik van onze gratis quickscan!
Waarom is de LTV belangrijk?
Voor financiers en investeerders is LTV een belangrijk risico-indicator:
Lage LTV (bijv. 50-60%) → weinig risico, veel eigen inbreng. Financier geeft vaak betere rentevoorwaarden.
Hoge LTV (bijv. 80-90%) → meer risico voor de bank, vaak hogere rente of strengere voorwaarden.
Kortom: hoe lager de LTV, hoe sterker je onderhandelingspositie.
Is een lage LTV altijd beter?
In termen van risico en voorwaarden vaak wel, maar soms haal je als vastgoedbelegger niet het meeste rendement uit je eigen vermogen. Laat vooral jouw case goed doorrekenen.
Welke waarde wordt voor de LTV gebruikt? De aankoopwaarde of taxatiewaarde?
Meestal de laagste van de twee. Simpelweg om het risico voor de financier te verkleinen. Soms is het mogelijk om gebruik te maken van de taxatiewaarde (indien hoger dan de aanschafwaarde). Neem hiervoor contact met ons op.
Download onze GRATIS rekentool!
Met onze gratis rekentool bereken je eenvoudig de belangrijkste KPI’s voor jouw vastgoedbelegging en krijg je direct inzicht in het rendement, cashflow en fiscale gevolgen.