Rentemonitor Q4 2026

De kwartaalupdate van onze Rentemonitor laat dit kwartaal een duidelijke kentering zien. De 5-jaars euro-swap (IRS) piekte eind september en zakt sindsdien, met deze week een scherpe daling van 3,39% naar 3,27%, aangejaagd door een risk-off-beweging op de aandelenmarkten. De verhuurhypotheekrente staat intussen nog vrijwel stil rond 6,16%, waardoor de marge van geldverstrekkers juist verruimt. Blijft de kapitaalmarktrente laag, dan is de kans groot dat de verhuurrentes gaan volgen naar beneden.

Nieuw hier? In onze vorige editie leggen we uit wat de Rentemonitor precies is en wat de grafiek wel en niet toont. Kort samengevat: we peilen bij de aanbieders waarmee we dagelijks werken en gaan daarbij steeds uit van dezelfde uitgangspunten: residentieel verhuurvastgoed, 5 jaar rentevast. Het is een trendlijn met marktgemiddelden en bandbreedtes, geen offerte. Wil je de rente weten die jij vandaag zou betalen, doe dan onze gratis quickscan.

Dit is de kwartaalanalyse bij onze doorlopende Rentemonitor. Daar vind je de actuele stand en de volledige trend sinds de start van de meting, altijd bijgewerkt.

De actuele standen

Onderstaande standen zijn de marktgemiddelden en bandbreedtes van de door ons gemonitorde aanbieders, per 6 november 2026, bij 5 jaar rentevast. De rente loopt op met de LTV: hoe meer je financiert ten opzichte van de waarde, hoe hoger de risico-opslag.

LTV	Marktgemiddelde	Bandbreedte
50%	6,07%	5,85% tot 6,60%
70%	6,16%	5,95% tot 6,65%
80%	6,38%	6,10% tot 6,85%

De bandbreedte tussen de goedkoopste en de duurste aanbieder is fors: op 70% LTV zit daar 0,70% verschil tussen. Op een lening van vijf ton scheelt de verkeerde keuze al gauw enkele duizenden euro's per jaar. Vergelijken loont, en dat is precies waar wij als intermediair dagelijks het verschil maken.

Wat de cijfers dit kwartaal laten zien

De rode draad van Q4 is een dalende kapitaalmarktrente terwijl de verhuurrente blijft staan. Daardoor verruimt de marge van geldverstrekkers, terwijl die vorig kwartaal juist kneep.

De 5-jaars IRS draait naar beneden

De 5-jaars euro-swap, ook wel de Interest Rate Swap of IRS, is de kapitaalmarktrente die onder vrijwel elke vaste verhuurhypotheekrente ligt. Vrijwel elk tarief bestaat uit deze swap plus een vaste opslag van de aanbieder. Begrijp je de swap, dan begrijp je de richting van de markt.

De swap piekte eind september rond 3,63% en is sindsdien gestaag gezakt. Het hele vierde kwartaal liep de lijn naar beneden: van 3,51% begin oktober naar 3,39% op 2 november, en toen ging het deze week hard, naar 3,27% op 6 november, met de swap intraday rond 3,25%. Dat is een daling van ruim 0,1% in een week, en zo'n 0,36% onder de septemberpiek. Een beweging van die omvang in een week is voor de swap flink.

De aanjager: een vlucht naar veilige obligaties

Waarom draait de swap zo hard? De kern zit deze keer in een risk-off-beweging op de aandelenmarkten. Begin november gingen de grote techaandelen hard onderuit, gedreven door de vrees dat de miljardeninvesteringen in AI en datacenters zich minder snel terugverdienen. De Nasdaq verloor op één dag 5%, en ook de Amsterdamse chipmachinebouwers kregen forse klappen, zo meldde Het Financieele Dagblad.

Zulke onrust jaagt beleggers uit aandelen en naar veilige staatsobligaties. Meer vraag naar obligaties duwt de koers omhoog en de rente omlaag: de Amerikaanse tienjaarsrente zakte in een maand van 5,3% naar 4,9%. Die beweging straalt uit naar het hele rentelandschap, ook naar de euro-swaps, want de 5-jaars swap is in de kern de optelsom van wat beleggers de komende vijf jaar aan rente verwachten. Zodra de markt rekent op een lager rentepad, zakt de swap, en daarmee de funding onder elke vastgoedfinanciering.

Belangrijk: een risk-off-beweging kan net zo snel weer omslaan. Draait het sentiment op de beurs, dan kan de swap net zo hard terug omhoog. De richting van vandaag is geen garantie voor volgende maand.

De verhuurrente loopt achter, de marge verruimt

Die daling is nog niet terug te zien in de verhuurhypotheekrente zelf. Het marktgemiddelde op 70% LTV bleef rond 6,16% hangen, terwijl de swap zo'n 0,12% zakte. Daardoor verruimt de opslag van 2,77% naar 2,89%: het verschil tussen wat een aanbieder voor zijn funding betaalt en wat hij jou rekent, wordt groter.

Dat is het spiegelbeeld van vorig kwartaal. Toen liep de swap op terwijl de rente stilstond en kneep de marge, nu zakt de swap terwijl de rente stilstaat en verruimt de marge. In beide gevallen reageert de verhuurrente met vertraging op de kapitaalmarkt. En die vertraging werkt nu in jouw voordeel: er zit ruimte in de tarieven om te dalen.

Wat betekent dit voor beleggers

Blijft de swap laag, dan is de kans groot dat de verhuurrentes de komende tijd zakken. Aanbieders kunnen de lagere funding niet eindeloos in hun marge houden, zeker niet als de onderlinge concurrentie toeneemt. Voor wie binnenkort wil aankopen of herfinancieren is dit een moment om scherp te blijven: de richting is gunstig, maar het tempo waarin aanbieders volgen verschilt per partij.

Wel een slag om de arm: traditioneel verlagen geldverstrekkers hun rente niet snel richting het einde van het jaar. De laatste maanden zijn vaak al druk, en veel partijen zitten dan niet te wachten op nog meer aanvragen. De ruimte voor een daling is er, maar reken er niet op dat die meteen volledig doorkomt.

Twee dingen om in de gaten te houden. Ten eerste de spreiding: met 0,70% verschil tussen de goedkoopste en de duurste aanbieder op 70% LTV is de keuze van financier minstens zo belangrijk als de marktrichting. Ten tweede de timing: een risk-off-beweging is grillig, dus reken je niet rijk op een verdere daling die er misschien niet komt. Wil je weten wat voor jouw situatie vandaag haalbaar is, doe dan de quickscan of neem contact op.