Nieuwe SNF-norm per 1 oktober 2026: wat verandert er voor de huisvesting van arbeidsmigranten?

Per 1 oktober 2026 gaat een aangescherpte versie van de SNF-norm in, de norm voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De wijzigingen draaien om kwaliteit, leefruimte, privacy, veiligheid en registratie. Voor wie belegt in of verhuurt aan arbeidsmigranten is het goed om te weten wat er precies verandert, en wat het betekent voor de businesscase van een nieuw project.

Wat is de SNF-norm ook alweer?

De Stichting Normering Flexwonen (SNF) beheert de private norm voor de huisvesting van arbeidsmigranten en houdt een openbaar register bij van ondernemingen die eraan voldoen. De norm gaat over zaken als bezetting, ruimte, daglicht, sanitair, brandveiligheid, onderhoud en informatievoorziening. Aangesloten ondernemingen registreren hun locaties in het beheersysteem Informis, waar ook de controles van de inspecties in vastgelegd worden.

Het keurmerk is formeel vrijwillig, maar in de praktijk steeds minder vrijblijvend. Veel opdrachtgevers en uitzenders werken alleen met SNF-gecertificeerde huisvesting, en de overheid werkt aan strengere regels voor uitzendbureaus waarbij gecertificeerde huisvesting een voorwaarde wordt. Wie panden verhuurt voor de huisvesting van arbeidsmigranten, ontkomt dus nauwelijks aan de norm.

Wat verandert er per 1 oktober 2026?

De SNF heeft de aanscherping op 28 juli 2026 aangekondigd. Het gaat om vier praktische wijzigingen.

Registratie van het type huisvesting. Ondernemingen moeten in Informis gaan aangeven om wat voor soort huisvesting het gaat. Zo is direct zichtbaar of het bijvoorbeeld om een reguliere woning, een hotel of een recreatiepark gaat. Dat vergroot het inzicht in wat er precies onder de norm valt en waar.

Minimaal 15 m² per bewoner voor nieuwe locaties. Voor alle locaties van nieuw geregistreerde ondernemingen geldt vanaf 1 oktober 2026 een minimale eis van 15 m² gebruiksoppervlak wonen (GBO) per bewoner. Datzelfde geldt voor nieuwe locaties van al geregistreerde ondernemingen die vanaf die datum in gebruik worden genomen. Voor bestaande, al aangemelde locaties verandert er voorlopig niets: daar blijven de huidige eisen gelden.

Eenpersoonskamers. Bij nieuwe locaties wordt het uitgangspunt dat een slaapkamer door één persoon wordt gebruikt. Alleen als bewoners daar zelf voor kiezen, bijvoorbeeld partners, mag een kamer door maximaal twee personen worden gedeeld.

Brandveiligheid en lokale regels. Ondernemingen moeten kunnen verklaren dat zij hebben vastgesteld dat hun locaties voldoen aan de geldende brandveiligheidseisen, en dat zij hebben nagegaan of er voor een locatie een meldings- of vergunningsplicht geldt. De verantwoordelijkheid om dat vooraf te controleren, komt daarmee nadrukkelijker bij de onderneming zelf te liggen.

Waarom deze aanscherping?

De richting is niet nieuw. Al in 2020 adviseerde het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten, onder leiding van Emile Roemer, om de woonomstandigheden fors te verbeteren, met meer vierkante meters en een eigen slaapkamer als kernpunten. Sindsdien werken de keurmerken SNF en AKF hun norm stap voor stap in die richting bij, in samenspraak met de overheid, die de private keurmerken wil aanscherpen en meer op elkaar wil laten aansluiten.

Deze aanscherping staat bovendien niet op zichzelf. Met de Wet goed verhuurderschap gelden er sinds 2023 al basisregels voor verhuurders, en gemeenten kunnen daar via een verhuurvergunning eigen eisen aan huisvesting van arbeidsmigranten aan koppelen. De optelsom is een markt die kwalitatief omhoog wordt geduwd, waarbij de lat voor nieuwe locaties stapsgewijs hoger komt te liggen.

Wat betekent dit voor beleggers en verhuurders?

Voor de meeste bestaande locaties zijn de gevolgen op korte termijn beperkt, omdat de zwaarste eisen alleen voor nieuwe locaties gelden. Bij nieuwe aankopen en ontwikkelprojecten is het beeld anders, en daar zit voor een belegger de kern.

De grens van 15 m² per bewoner en het uitgangspunt van eenpersoonskamers bepalen namelijk direct hoeveel mensen je in een pand mag huisvesten. Minder bewoners per vierkante meter betekent een lagere bruto huuropbrengst per pand. En die opbrengst is nu juist de motor onder je rendement en je financiering: ze bepaalt je cashflow en daarmee kengetallen als de DSCR en ICR, waarmee een financier toetst of de huur de lasten ruim draagt. Een businesscase die op de oude bezetting is gebaseerd, valt onder de nieuwe norm dus anders uit.

De praktische les: reken een nieuw project altijd door met de norm die op het moment van ingebruikname geldt, niet met de bezetting van een vergelijkbaar ouder pand. Neem de lagere bezetting mee in je cashflow en je rendementsberekening, zodat je financieringsaanvraag op realistische cijfers rust. Meer over dit type belegging lees je in ons kennisbankartikel over verhuur aan arbeidsmigranten.

Zo bereid je je voor

• Breng in kaart welke van je locaties als bestaand tellen en welke plannen als nieuwe locatie onder de zwaardere eisen vallen.
• Reken nieuwe aankopen en ontwikkelprojecten door op basis van 15 m² per bewoner en eenpersoonskamers, en toets of de businesscase dan nog sluit.
• Controleer vooraf de brandveiligheid en de eventuele meldings- of vergunningsplicht bij de gemeente, en leg die controle vast.
• Stem je plannen af op de lokale huisvestingsverordening en de Wet goed verhuurderschap, zodat je niet later tegen een vergunningsprobleem aanloopt.

Overweeg je de aankoop of herfinanciering van een pand voor de huisvesting van arbeidsmigranten, en wil je weten wat er aan financiering mogelijk is op basis van een realistische bezetting? Doe de gratis quickscan of neem contact met ons op, dan rekenen we het samen met je door.

Bronnen

• Stichting Normering Flexwonen, Verdere aanscherping huisvestingsnorm per 1 oktober 2026 en De norm
• Rijksoverheid, Aanscherpen normen en integratie private keurmerken SNF en AKF
• Volkshuisvesting Nederland, Verbeteren kwaliteit huisvesting arbeidsmigranten