Cashflow bij vastgoed berekenen

Cashflow bij vastgoed is het geld dat maandelijks van de huur overblijft nadat je de rente, de aflossing en alle exploitatiekosten hebt betaald. Positief betekent dat het pand geld oplevert, negatief betekent dat je bijlegt.

Hieronder lees je hoe je de cashflow berekent, wat in de praktijk een gezond bedrag is, en hoe de cashflow samenhangt met de ICR en DSCR waar je financier op toetst. Reken hem meteen uit met de calculator bovenaan deze pagina.

Wat is cashflow bij vastgoed?

Cashflow is de geldstroom die je pand oplevert. Het Nederlandse woord is kasstroom. Je telt op wat er binnenkomt, je trekt af wat eruit gaat, en wat overblijft is je cashflow.

Beleggers hechten er veel waarde aan, en niet zonder reden. Cashflow is het geld dat je echt in handen hebt. Een waardestijging staat alleen op papier en levert pas iets op als je verkoopt of herfinanciert. Met positieve cashflow betaal je je rekeningen, bouw je een buffer op en groei je naar je volgende aankoop. Loopt de cashflow structureel in de min, dan gebeurt het omgekeerde en teer je in.

Verwar cashflow niet met rendement. Je BAR en NAR drukken de verhouding uit tussen opbrengst en waarde van het pand. Cashflow gaat over wat er na de financiering in je portemonnee belandt. Een pand met een keurig netto aanvangsrendement kan je maandelijks nog steeds geld kosten als je het zwaar hebt gefinancierd.

De cashflow-formule

Cashflow per maand = huurinkomsten - rente - aflossing - exploitatiekosten

Alle posten reken je per maand en in euro's, zodat je het bedrag direct kunt vergelijken met wat er op je rekening gebeurt. De huurinkomsten zijn de kale huur die je daadwerkelijk ontvangt. Rente en aflossing haal je uit je hypotheekofferte. De exploitatiekosten zijn de lastigste post, omdat beginnende beleggers ze vaak vergeten of te laag inschatten. Heb je nog geen scherp beeld, reken dan voorzichtigheidshalve met ongeveer 15 procent van de huur. Wat daar allemaal in zit, lees je terug bij exploitatiekosten van vastgoed.

Een rekenvoorbeeld

Stel je koopt een verhuurd appartement van 300.000 euro. Je financiert 70 procent, dus 210.000 euro tegen 5 procent rente, en je lost annuitair af over 30 jaar. De huur is 1.350 euro per maand.

Op maandbasis ziet dat er zo uit:

Post	Bedrag per maand
Huurinkomsten	+ 1.350 euro
Rente (5 procent over 210.000)	- 875 euro
Aflossing (annuitair, 30 jaar)	- 252 euro
Exploitatiekosten (circa 15 procent van de huur)	- 200 euro
Cashflow	+ 23 euro

De annuiteit van rente plus aflossing komt bij 210.000 euro, 5 procent en 30 jaar uit op ongeveer 1.127 euro per maand. In maand een is daarvan circa 875 euro rente en circa 252 euro aflossing. Trek je daar de exploitatiekosten van af, dan houd je 23 euro over. Krap, maar positief.

Even checken hoe dit pand bij een financier valt. De DSCR op bruto huur is hier 1.350 gedeeld door 1.127, oftewel 1,20. De ICR, huur gedeeld door alleen de rente, is 1.350 gedeeld door 875, oftewel 1,54. De ICR oogt ruim, maar zodra een financier op een hogere toetsrente rekent in plaats van op die 5 procent, zakt dat getal flink.

Kies je een aflossingsvrij deel of een lagere LTV, dan verandert dit beeld meteen. Verlaag je de rente met een half procent door net onder een gunstigere LTV-klasse te duiken, dan win je hier ruwweg 85 euro per maand. Speel zelf met de bedragen in de calculator bovenaan, dan zie je waar de gevoeligheid zit.

Eén ding valt op: de aflossing van 252 euro drukt je cashflow, maar dat geld ben je niet kwijt. Het bouwt eigen vermogen op in het pand. Voor je kasstroom is het een uitgave, maar je vermogen blijft per saldo gelijk.

Positieve versus negatieve cashflow

Positieve cashflow betekent dat de huur meer opbrengt dan alle lasten samen kosten. Het pand draagt bij, je buffer groeit, en je staat sterker als de rente oploopt of een huurder vertrekt.

Bij negatieve cashflow zijn de lasten hoger dan de huur. Je moet elke maand bijleggen uit je salaris, je spaargeld of een ander pand. Af en toe een minmaand is geen ramp. Een nieuwe cv-ketel of een leegstaand kwartaal drukt elke kasstroom even in de min, en dat hoort er gewoon bij. Vervelend wordt het pas als de min structureel is.

Bij een verhuurhypotheek is positieve cashflow eigenlijk een voorwaarde. Kun je bij langdurig negatieve cashflow je rente niet meer opbrengen, dan loop je het risico op gedwongen verkoop, vaak op het slechtst denkbare moment. Het advies dat wij beleggers meegeven, blijft daarom hetzelfde: zoek panden die op zichzelf kunnen draaien zonder dat je elke maand hoeft bij te springen.

Wat is een goede cashflow?

Een hard cijfer bestaat niet. Hoeveel cashflow gezond is, hangt af van je strategie, je eigen vermogen, de regio en de waarde van het pand. De bandbreedtes hieronder zijn vuistregels uit de praktijk, geen officiele normen. Ze geven een gevoel voor waar je staat, gemeten per verhuurde eenheid, netto, na alle kosten en na een reservering voor onderhoud en leegstand.

Cashflow per eenheid per maand	Hoe je dit kunt lezen
Negatief	Je legt toe. Alleen te verdedigen als je bewust op waardegroei of aflossing stuurt en de min makkelijk draagt.
0 tot 100 euro	Dun. Weinig marge voor tegenslag, dus scherp blijven op je kosten.
100 tot 200 euro	De zone waar de meeste verhuurpanden comfortabel in zitten.
Boven 200 euro	Ruim. Geeft buffer en ademruimte om door te groeien.

Belangrijker dan het exacte bedrag is dat er na een tegenvaller nog iets overblijft. Een cashflow van precies nul ziet er op papier sluitend uit, maar de eerste lekkage of leegstandsmaand trekt je dan al in de min.

Cashflow, ICR en DSCR: dezelfde vraag, andere bril

Cashflow en de twee belangrijkste dekkingsratio's meten in de kern hetzelfde: kan het pand zijn eigen lasten dragen? Ze kijken er alleen net anders naar.

• ICR (Interest Coverage Ratio) zet de huurinkomsten af tegen alleen de rente. De ICR vraagt of de huur de rente ruim genoeg dekt.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio) zet de inkomsten af tegen de volledige schuldlast, dus rente plus aflossing. De DSCR vraagt of de inkomsten de hele maandlast dekken.

Op dit punt is een waarschuwing op zijn plaats, want de definitie verschilt per markt. In de internationale standaard reken je de DSCR met de NOI in de teller, oftewel de huur na exploitatiekosten. Een DSCR van 1,0 betekent dan dat de huur na kosten de schuldlast exact dekt, en alles boven 1 levert dus positieve cashflow op de financiering. Veel Nederlandse verhuurfinanciers toetsen echter op bruto huur, dus zonder de exploitatiekosten van de teller af te trekken, en bovendien op een toetsrente die hoger ligt dan je contractrente.

Dat verschil is geen detail. Bij een bruto-huur-DSCR betekent een waarde net boven 1 nog geen positieve cashflow, want de exploitatiekosten moeten er nog van af. Wil je op die bruto basis echt geld overhouden, dan moet je DSCR comfortabel boven 1 liggen. Reken bij een offerte daarom altijd na welke definitie en welke toetsrente de financier hanteert. Wat de norm betreft: de eisen lopen in de markt sterk uiteen en worden vaak uitgedrukt als percentage. Een ICR-eis van 125 tot 140 procent kom je geregeld tegen, maar dat is een richtlijn, niet een vaste regel.

Het komt geregeld voor dat de LTV nog ruimte geeft om meer te lenen, terwijl de ICR of DSCR de lening aftopt. Dat is geen toeval. Diezelfde ICR en DSCR bewaken je cashflow. Een financier die de DSCR streng houdt, beschermt indirect ook je maandelijkse kasstroom.

Wat de cashflow maakt of breekt

Aan de opbrengstkant staat vooral de huur, plus eventuele servicekosten die je doorbelast. Aan de kostenkant zit meer beweging, en daar zitten ook de knoppen waar je echt aan kunt draaien:

• Rente en LTV. Een lagere LTV valt vaak in een gunstigere renteklasse, en elke tiende procent rente tikt over de hele lening aan.
• Aflossingsvorm. Annuitair of lineair drukt je cashflow nu, maar bouwt vermogen op. Een aflossingsvrij deel laat de cashflow ademen, alleen lost er dan niets af.
• Exploitatiekosten. Beheer, verzekering, onderhoud, VvE-bijdrage, gemeentelijke heffingen en een reservering voor leegstand. Onderschat deze post niet.

Wil je het complete plaatje, inclusief de fiscale kant en het effect van een herfinanciering, reken dan je belegging volledig door. Soms haal je de cashflow uit de min door het pand na een verbouwing te laten hertaxeren en de lasten te herzetten via een herfinanciering.

Veelgemaakte fouten

• De exploitatiekosten te laag inschatten of vergeten. Reken je alleen met de hypotheeklasten, dan rekent je cashflow zich rijk.
• Geen reservering opnemen voor onderhoud en leegstand. Die kosten komen niet elke maand, maar ze komen wel. Een lege maand en een nieuwe ketel halen een te krappe cashflow zo onderuit.
• Cashflow verwarren met rendement. Een mooie BAR of NAR zegt niets over wat er na je financiering overblijft.
• Aflossing buiten beschouwing laten. Die verlaat je rekening, dus voor je werkelijke kasstroom telt ze volledig mee.
• Sturen op de cashflow van één topmaand. Reken met een gemiddelde over het jaar, de tegenvallers meegerekend.

Hoe ervaren beleggers naar cashflow kijken

Beleggers met een paar panden kijken zelden naar de cashflow van maand een. Ze rekenen met een genormaliseerde jaarcashflow: de huur minus alle lasten, met een vaste reservering voor onderhoud en een paar procent leegstand ingeprijsd. Pas daarna weten ze of een pand echt bijdraagt.

De winst zit vaak al vóór de financiering. Koop je scherp in, dan zakt je LTV, val je in een betere renteklasse en verbetert je cashflow zonder dat je aan de huur hoeft te sleutelen. Reken ook eens door wat een lagere kapitalisatiefactor bij aankoop doet met je maandelijkse marge.

Tot slot een eerlijke kanttekening. Niet elke belegger jaagt op maximale cashflow. Wie jong is en op vermogen stuurt, kiest soms bewust voor zwaardere aflossing en een dunnere cashflow, omdat het vermogen in het pand dan harder groeit. Dat kan prima, zolang je de minmaanden makkelijk draagt en niet in de knel komt bij de eerste rentestijging. Voor de meeste beleggers blijft positieve cashflow de veiligere basis om op door te bouwen.

Veelgestelde vragen

Wat is cashflow bij vastgoed?

Cashflow is wat er maandelijks van de huur overblijft nadat je rente, aflossing en alle exploitatiekosten hebt betaald. Is dat bedrag positief, dan legt het pand geld in je zak. Is het negatief, dan moet je elke maand bijleggen.

Hoe bereken je de cashflow van een beleggingspand?

Neem de huurinkomsten en trek daar de rente, de aflossing en alle exploitatiekosten van af. De formule is: cashflow = huur min rente min aflossing min exploitatiekosten. Reken het bij voorkeur per maand uit.

Wat is het verschil tussen positieve en negatieve cashflow?

Bij positieve cashflow houd je elke maand geld over nadat alle lasten betaald zijn. Bij negatieve cashflow kosten de lasten meer dan de huur opbrengt en moet je uit eigen zak bijleggen om het pand draaiende te houden.

Hoeveel cashflow is goed bij een verhuurpand?

Een vuistregel die je vaak hoort is 100 tot 200 euro netto per maand per verhuurde eenheid, na alle kosten en na een reservering voor onderhoud en leegstand. Het is geen officiele norm en hangt sterk af van regio, pandwaarde en je eigen vermogen. Belangrijker dan het exacte bedrag is dat er buffer overblijft om tegenslagen op te vangen.

Wat is het verschil tussen cashflow, ICR en DSCR?

Cashflow is het bedrag in euro's dat overblijft. De ICR en DSCR zijn de ratio's waarmee een geldverstrekker datzelfde toetst: de ICR kijkt of de huur de rente dekt, de DSCR of de huur de hele schuldlast van rente plus aflossing dekt. Let op dat veel Nederlandse verhuurfinanciers op bruto huur en op een hogere toetsrente rekenen, niet op de contractrente.

Telt aflossing mee in de cashflow?

Ja. Aflossing verlaat elke maand je rekening, dus voor je werkelijke kasstroom telt die volledig mee. Fiscaal en voor je vermogensopbouw ligt het anders: aflossing is geen kostenpost maar bouwt eigen vermogen op in het pand.

Kan een pand met negatieve cashflow toch een goede belegging zijn?

Soms wel, bijvoorbeeld als je vooral op waardestijging of op snelle aflossing stuurt en de tekorten makkelijk kunt dragen. Maar je bent dan kwetsbaar bij rentestijging, leegstand of onderhoud. Voor de meeste beleggers is positieve cashflow de veiligere basis.

Zelf je cashflow berekenen

Reken je cashflow direct uit met de calculator bovenaan deze pagina. Wil je je hele belegging doorrekenen, met rendement, cashflow, de ICR en DSCR en de fiscale kant erbij, pak dan de gratis vastgoed rekentool.

Benieuwd wat er voor jouw pand echt haalbaar is qua financiering en cashflow? Door energielabels, obligo en ons volume regelen we vaak meer dan de standaardtabellen laten zien. Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het vrijblijvend voor je uit.