DSCR (Debt Service Coverage Ratio) berekenen

De DSCR (Debt Service Coverage Ratio) is de verhouding tussen je netto huurinkomsten en de volledige schuldlast, dus rente plus aflossing samen. In één getal zie je of de huur de financiering kan dragen. De DSCR is strenger dan de ICR, want de aflossing telt mee. Hieronder lees je hoe je de ratio berekent, welke waarde in de praktijk als gezond geldt en op welke punten beleggers vaak misrekenen. Reken je eigen DSCR meteen uit met de calculator bovenaan deze pagina.

Wat betekent DSCR?

DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio, oftewel de dekkingsgraad van je schuldlast. De ratio zet je netto huurinkomsten af tegen alles wat je in een jaar aan de financiering kwijt bent: de rente en de aflossing.

Voor een geldverstrekker is dit de belangrijkste maat voor terugbetaalcapaciteit. Een DSCR van 1,0 betekent dat de huur net genoeg opbrengt voor rente en aflossing, zonder een euro over. Zit je daaronder, dan leg je elke maand toe. Zit je erboven, dan houd je marge over, en die marge is waar het om draait. Huur is nooit gegarandeerd en je rente staat ook niet voor altijd vast.

De ICR kijkt alleen of de huur de rente dekt. De DSCR telt de aflossing erbij op en laat daarmee zien wat een aflossende lening werkelijk van je cashflow vraagt.

De DSCR-formule

De formule is eenvoudig:

DSCR = netto huurinkomsten / (rente + aflossing)

Let op het woordje netto. Het gaat om de huur ná aftrek van de exploitatiekosten: onderhoud, beheer, verzekering, leegstandsreservering en dergelijke. Dus niet de bruto huur die op het huurcontract staat.

Neem een concreet voorbeeld. Je verhuurt een pand voor 36.000 euro bruto per jaar. De exploitatiekosten raam je op 6.000 euro, waarmee je netto huur uitkomt op 30.000 euro. Op je lening betaal je 18.000 euro rente en 6.000 euro aflossing per jaar, samen 24.000 euro schuldlast. Je DSCR wordt dan:

30.000 / 24.000 = 1,25

Een DSCR van 1,25 betekent dat de netto huur 25 procent meer opbrengt dan de financiering jaarlijks kost. Dat zit ruim. Wil je schuiven met de huur, de rente of de aflossing om te zien wat dat met je DSCR doet, gebruik dan de calculator bovenaan.

DSCR versus ICR: waarom de aflossing alles verandert

Reken bij hetzelfde voorbeeld eens de ICR uit. Die kijkt puur naar de rente: 30.000 / 18.000 = 1,67. Een nette ICR. Maar zodra de aflossing meedoet, zakt het getal naar 1,25. Nog steeds gezond, en toch zie je in één oogopslag hoeveel strenger de DSCR is.

Lening	Rente p/j	Aflossing p/j	ICR	DSCR
Aflossingsvrij	18.000	0	1,67	1,67
Lineair, 30 jaar	18.000	6.000	1,67	1,25
Lineair, 20 jaar	18.000	9.000	1,67	1,11

Zelfde huur, zelfde rente, alleen een kortere looptijd, en je DSCR duikt naar 1,11. Een aflossende lening met een korte looptijd legt dus veel meer beslag op je cashflow dan een ICR-toets laat zien. Bij een volledig aflossingsvrije lening liggen DSCR en ICR dicht bij elkaar, want er is geen aflossing in de noemer. Of ze precies samenvallen hangt er nog van af of de financier voor beide ratio's dezelfde huurdefinitie en toetsrente gebruikt, en dat is niet bij iedere partij zo.

Wat is een gezonde DSCR?

De geldverstrekker wil zijn geld terugzien, dus de lat ligt boven de 1,0. Bij precies 1,0 staan inkomsten en lasten gelijk en mag er niets tegenzitten. Eén maand leegstand of één onverwachte reparatie en je cashflow wordt negatief. Daarom hanteren de meeste financiers een ondergrens rond de 1,2. De getallen in de tabel hieronder zijn richtwaarden uit de praktijk van verhuurhypotheken; de exacte eis verschilt per partij en per type vastgoed.

DSCR	Hoe een financier dit leest	Wat het voor jou betekent
Onder 1,0	Onvoldoende, huur dekt de schuldlast niet	Je betaalt maandelijks toe, financiering vrijwel kansloos
1,0 tot 1,2	Krap, weinig buffer	Soms mogelijk, vaak met extra eisen of een lagere lening
1,2 tot 1,4	Gezond	De zone waar de meeste verhuurhypotheken in vallen
Boven 1,4	Ruim	Sterke positie, je vangt tegenvallers makkelijk op

Goed om te weten: de DSCR-eis werkt vaak als plafond op je lening, net als de LTV. Leen je meer, dan stijgt de schuldlast en daalt je DSCR. Op een gegeven moment raak je de minimumeis en kun je niet verder, ook al geeft de LTV nog ruimte. Welke van de twee als eerste knelt, hangt af van de huur, de rente en de waarde van het pand.

DSCR in samenhang met de andere kengetallen

Geen enkele ratio staat op zichzelf. Een financier toetst er meerdere tegelijk en de strengste bepaalt je maximale lening. De DSCR hangt vooral samen met deze:

• ICR (Interest Coverage Ratio): dekt de huur alleen de rente? De lichtere toets die aan de DSCR voorafgaat.
• LTV (Loan to Value): de lening afgezet tegen de marktwaarde in verhuurde staat.
• LTC (Loan to Cost): de lening afgezet tegen de totale projectkosten, relevant zodra er verbouwing in je plan zit.
• NAR (netto aanvangsrendement): je netto huur afgezet tegen de totale investering. Dezelfde netto huur die je in de DSCR gebruikt, zit hier in de teller.
• Cashflow: wat er na alle lasten onder de streep overblijft. De DSCR voorspelt feitelijk of die cashflow positief of negatief uitvalt.

Het komt geregeld voor dat de LTV en de BAR er prima uitzien, terwijl de DSCR de lening alsnog aftopt. Reken dus altijd het hele rijtje door en vaar niet op één getal.

Veelgemaakte fouten

• Rekenen met de bruto huur in plaats van de netto huur. De exploitatiekosten horen eraf, anders maak je je DSCR mooier dan hij is.
• De aflossing vergeten en zo eigenlijk de ICR berekenen. Juist dat verschil maakt de DSCR strenger.
• Rekenen met je eigen scherpe rente terwijl de bank een hogere toetsrente gebruikt. Je DSCR bij de geldverstrekker valt dan lager uit dan je dacht.
• Geen leegstandsreservering opnemen. Eén leeg kwartaal drukt je netto huur over het jaar fors, en je DSCR zakt mee.
• Een korte looptijd kiezen voor het fiscale plaatje, zonder te beseffen dat de hogere aflossing je DSCR flink omlaag trekt.

Hoe een belegger hier in de praktijk mee omgaat

Je gebruikt de DSCR vooral om te bepalen hoeveel je verantwoord kunt lenen, en om vooraf te weten of een deal door de financieringstoets komt. Reken hem dus uit voordat je een bod uitbrengt, niet pas als de aanvraag bij de bank ligt.

Zit je net onder de eis, dan heb je meestal een paar knoppen. Je verlaagt de lening of brengt wat meer eigen geld in. Je verlengt de looptijd of financiert deels aflossingsvrij, want minder aflossing tilt je DSCR direct omhoog. Of je werkt aan de huurkant: een huurverhoging of scherpere exploitatiekosten verhogen je netto huur en daarmee de teller.

Reken tot slot altijd een stresstest door. Wat doet je DSCR als de rente bij verlenging een procent hoger ligt? Een pand dat nu op 1,25 zit, kan bij herfinanciering zomaar onder de 1,1 zakken. Daar wil je rekening mee houden voordat je je vastgoed gaat herfinancieren of je portefeuille uitbreidt naar commercieel vastgoed, waar financiers vaak een nog hogere DSCR vragen.

Zelf je DSCR berekenen

Reken je DSCR direct uit met de calculator bovenaan deze pagina. Wil je je hele belegging doorrekenen, inclusief rendement, cashflow en de fiscale kant, pak dan de gratis vastgoed rekentool. Daarmee zie je in één keer hoe je DSCR, LTV en rendement samen uitpakken bij verschillende leenbedragen en looptijden.

Benieuwd wat er voor jouw pand echt haalbaar is? De minimale DSCR verschilt per geldverstrekker, en door ons volume en de juiste partij bij jouw verhuurhypotheek te zoeken regelen we vaak meer dan de standaardtabellen laten zien. Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het vrijblijvend voor je uit.