Belasting op verhuurd vastgoed (box 3 en box 1)

Verhuurd vastgoed valt voor de meeste beleggers in box 3, waar je belasting betaalt over je vermogen. Bij actief beheer kan het in box 1 vallen, en het box 3-stelsel zelf staat de komende jaren op de schop. Dit artikel legt uit hoe de heffing nu werkt, waar de grens met box 1 ligt, en wat er verandert. Omdat de wetgeving in beweging is, markeren we duidelijk wat vaststaat en wat nog onzeker is.

Stand van zaken: juli 2026. De fiscale behandeling van box 3 verandert de komende jaren ingrijpend en op onderdelen is de wetgeving nog niet definitief. De bedragen en regels hieronder gelden voor 2026; controleer voor je aangifte altijd de actuele cijfers bij de Belastingdienst en laat je situatie door een fiscalist beoordelen.

Box 3 of box 1?

Verhuurd vastgoed valt in beginsel in box 3: het hoort bij je vermogen, en je betaalt belasting over een rendement daarop, niet over de huur die je feitelijk ontvangt. Dat is de situatie voor de doorsnee belegger die een of meer panden koopt, verhuurt en aanhoudt.

Doe je structureel meer dan normaal vermogensbeheer, dan kan de opbrengst in box 1 vallen, belast tegen het progressieve tarief (oplopend tot 49,5%). Denk aan zelf grootschalig verbouwen, projectontwikkeling, panden kortsluiten en met winst doorverkopen, of veel eigen arbeid inzetten om een rendement te halen dat een gewone belegger niet zou halen. Waar precies de grens ligt tussen beleggen (box 3) en ondernemen (box 1) is sterk afhankelijk van de feiten, en er is de nodige rechtspraak over. Twijfel je aan welke kant je activiteiten vallen, laat dat dan vooraf toetsen; het verschil in belastingdruk is groot.

Hoe box 3 verhuurd vastgoed nu belast (2026)

In 2026 werkt box 3 nog met een forfaitair rendement: de fiscus gaat uit van een verondersteld rendement per soort bezit. Vastgoed valt onder de categorie "overige bezittingen", met een forfait van 6,00% in 2026. Over dat forfaitaire rendement betaal je 36% belasting, nadat je het heffingvrije vermogen hebt afgetrokken (een bedrag per persoon dat jaarlijks wordt vastgesteld; controleer het bedrag voor het lopende jaar).

Voor een verhuurde woning begint de waardering bij de WOZ-waarde, die vervolgens wordt verlaagd met de leegwaarderatio (zie hieronder). Bij overig vastgoed geldt in beginsel de waarde in het economisch verkeer.

De leegwaarderatio

De leegwaarderatio verlaagt de WOZ-waarde van een verhuurde woning met huurbescherming voor box 3, omdat zo'n pand met zittende huurder minder waard is dan leeg. Het percentage hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde: hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ, hoe lager de ratio en dus de belaste waarde.

Twee dingen zijn hier belangrijk, en het tweede is een harde einddatum:

• Sinds 2026 vervalt de leegwaarderatio als de huur niet marktconform is (bijvoorbeeld bij verhuur aan familie), en mag je de werkelijke waarde gebruiken als die 10% of meer afwijkt van de WOZ-waarde met leegwaarderatio.
• Per 2027 wordt de leegwaarderatio helemaal afgeschaft. Vanaf dan telt voor verhuurde woningen de volle WOZ-waarde mee in box 3. Voor beleggers met verhuurde woningen betekent dat, alle andere zaken gelijk, een hogere grondslag.

Tegenbewijs: heffing over je werkelijke rendement

Sinds de rechtspraak van de Hoge Raad (het zogenoemde Kerstarrest) mag je box 3 niet meer worden aangeslagen voor méér dan je werkelijk hebt verdiend. Is je werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kun je dat met de tegenbewijsregeling aantonen (via de opgaaf werkelijk rendement) en reken je over het lagere bedrag af.

Let op de reikwijdte: het werkelijke rendement omvat volgens de Hoge Raad niet alleen je huurinkomsten, maar ook de ongerealiseerde waardestijging van het pand in dat jaar, dus de waardegroei die je nog niet hebt verzilverd. In een jaar waarin je vastgoed hard in waarde stijgt, valt het werkelijke rendement daardoor vaak juist hoger uit dan het forfait, en helpt het tegenbewijs je niet. De uitwerking is complex en verandert; laat dit door een fiscalist berekenen.

Wat verandert er: de Wet werkelijk rendement box 3

Dit is het deel met de meeste onzekerheid, dus lees het met die bril.

Let op, nog niet definitief (juli 2026). Het kabinet wil box 3 gaan heffen op het werkelijke rendement in plaats van op een forfait. De ingangsdatum is meermaals opgeschoven: van 2025 naar 2026, toen naar 2027 en inmiddels naar beoogd 1 januari 2028. De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel aan (12 februari 2026), maar de Eerste Kamer heeft de stemming uitgesteld. Het nieuwe stelsel is dus nog niet zeker, en zowel de datum als de inhoud kan nog wijzigen.

Zoals het voorstel er nu uitziet, verdwijnt voor vastgoed het forfait en wordt je werkelijke rendement belast: de huurinkomsten na aftrek van de werkelijke kosten worden jaarlijks belast, en de waardeontwikkeling wordt belast op het moment dat je het pand verkoopt, via een vorm van vermogenswinstbelasting. Voor beleggers met veel waardegroei op papier kan dat gunstiger uitpakken dan jaarlijks over een forfait afrekenen, maar de precieze regels moeten nog worden vastgesteld. Baseer langetermijnkeuzes hier dus nog niet hard op.

Privé of via een BV?

Omdat de box 3-druk op vastgoed de afgelopen jaren is opgelopen, kijken meer beleggers naar de vraag of ze beter via een BV kunnen beleggen. In een BV betaal je geen box 3, maar vennootschapsbelasting over de winst en later belasting in box 2 als je het geld naar privé haalt. Of een BV loont, hangt af van de omvang van je portefeuille, je rendement, je financiering en hoe actief je bent. Lees de afweging in ons artikel over beleggen in privé of via een BV.

Let op: box 3 is volop in beweging en de uitwerking verschilt sterk per situatie. Dit artikel schetst de hoofdlijnen op basis van de stand in juli 2026. Laat je eigen aangifte en structuurkeuze altijd door een fiscalist of belastingadviseur beoordelen.

Wil je weten wat een verhuurd pand netto oplevert en hoe je het financiert? Doe de gratis quickscan of neem contact op, dan rekenen we met je mee.

Veelgestelde vragen