WOZ-waarde
De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente elk jaar aan een pand toekent, en die als grondslag dient voor allerlei belastingen. Voor een eigenaar-bewoner is dat vooral de onroerendezaakbelasting, maar voor jou als vastgoedbelegger raakt de WOZ twee dingen die direct geld kosten of opleveren: je heffing in box 3 en het aantal huurpunten van een verhuurde woning. Reden genoeg om te weten hoe de waarde tot stand komt en wanneer je er iets aan kunt doen.
Wat is de WOZ-waarde?
WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. Op grond van de gelijknamige wet stelt elke gemeente jaarlijks de waarde van alle onroerende zaken binnen de gemeente vast. Die WOZ-waarde krijg je aan het begin van het jaar op een WOZ-beschikking, en hij geldt als grondslag voor een reeks belastingen van gemeente, waterschap en Rijk.
De WOZ-waarde gaat uit van een fictie: de waarde die het pand zou hebben als het vrij en onbezwaard verkocht zou worden, dus zonder rekening te houden met verhuur of andere lasten. Dat is belangrijk om te onthouden, want juist bij verhuurd vastgoed wijkt die WOZ-waarde af van wat het pand voor jou als belegger waard is.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
De gemeente bepaalt de WOZ-waarde modelmatig: een computermodel schat de waarde op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare panden in de buurt en kenmerken van je object, zoals oppervlakte, bouwjaar en ligging. Er komt dus meestal geen taxateur langs.
Het sleutelbegrip is de peildatum, en die ligt altijd een jaar vóór het belastingjaar. De WOZ-waarde voor 2026 is de geschatte waarde op 1 januari 2025. De gemeente kijkt dus naar verkopen van rond die datum. Daardoor loopt de WOZ-waarde per definitie achter op de actuele markt: in een stijgende markt is je pand vandaag vaak meer waard dan de WOZ aangeeft, in een dalende markt juist minder.
WOZ-waarde, marktwaarde en waarde in verhuurde staat
Voor vastgoed circuleren verschillende waardebegrippen door elkaar. Het is belangrijk ze uit elkaar te houden:
- WOZ-waarde: een modelmatige waarde per de vaste peildatum, uitgaande van een leeg en vrij pand.
- Marktwaarde: wat het pand op dit moment bij verkoop zou opbrengen. Dit is de waarde waar een financier doorgaans mee rekent, niet de WOZ.
- Waarde in verhuurde staat: de waarde van het pand mét zittende huurder. Die ligt lager, omdat een belegger die het koopt aan de huurder vastzit. De verhouding tussen beide drukt de leegwaarderatio uit.
De overdrachtsbelasting die je bij aankoop betaalt, gaat trouwens niet over de WOZ maar over de koopsom of de (hogere) marktwaarde. Lees daarover meer bij overdrachtsbelasting.
Waarvoor telt de WOZ-waarde mee?
De WOZ-waarde is de basis voor meer dan alleen de gemeentelijke belasting. Voor beleggers zijn vooral de eerste twee van belang:
- Box 3. Bij een verhuurde woning in box 3 is de WOZ-waarde het startpunt van de heffing, waarna de leegwaarderatio hem verlaagt. Hoe dat precies werkt, en wat er de komende jaren verandert, lees je bij belasting op verhuurd vastgoed.
- Huurpunten (WWS). Bij huurwoningen telt de WOZ-waarde mee in het puntensysteem dat de maximale huur bepaalt. Om te voorkomen dat een hoge WOZ een woning zomaar naar de vrije sector tilt, geldt er een WOZ-cap die het aandeel van de WOZ in het puntentotaal begrenst.
- OZB en waterschapsheffing. De gemeente en het waterschap gebruiken de WOZ voor hun jaarlijkse aanslagen.
- Erfbelasting. Bij het erven van een woning wordt in beginsel de WOZ-waarde aangehouden.
Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde
Ben je het niet eens met de vastgestelde waarde, dan kun je bezwaar maken binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking. Onderbouw je bezwaar met concrete verkopen van vergelijkbare panden of met gebreken die de waarde drukken. De gemeente beslist daar in beginsel binnen hetzelfde kalenderjaar op.
Hier zit voor beleggers een afweging die eigenaar-bewoners niet hebben. Een lagere WOZ verlaagt je OZB en je box 3-heffing, maar kan bij een verhuurde woning ook je huurpunten verlagen en daarmee je maximale huur. Een hogere WOZ kost je meer belasting, maar kan net genoeg punten opleveren om een woning in de vrije sector te houden. Bereken daarom eerst wat een aanpassing per saldo doet met zowel je belasting als je huurinkomsten, voordat je bezwaar maakt.
Let op: de exacte gevolgen van de WOZ-waarde verschillen per pand, per gemeente en per belasting, en de regels wijzigen regelmatig. Laat je bij twijfel adviseren en controleer de actuele bedragen en termijnen bij je gemeente of de Belastingdienst.
Wil je weten wat een verhuurd pand je oplevert, inclusief de fiscale gevolgen? Doe de gratis quickscan of neem contact op, dan rekenen we met je mee.
Veelgestelde vragen
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente jaarlijks aan een pand toekent op grond van de Wet waardering onroerende zaken. Die waarde is de grondslag voor diverse belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en box 3, en telt voor huurwoningen ook mee in het puntensysteem dat de maximale huur bepaalt.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
Modelmatig. De gemeente schat de waarde met een computermodel op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare panden rond de peildatum en kenmerken van je object. De peildatum ligt een jaar vóór het belastingjaar: de WOZ-waarde voor 2026 is de geschatte waarde op 1 januari 2025.
Wat is het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde?
De WOZ-waarde is een modelmatige waarde per een vaste peildatum in het verleden, terwijl de marktwaarde is wat een pand nu bij verkoop zou opbrengen. Door de peildatum loopt de WOZ vaak achter op de actuele markt. Voor een verhuurd pand ligt de waarde in verhuurde staat bovendien meestal lager dan beide.
Waarvoor telt de WOZ-waarde mee?
Voor de OZB en andere gemeentelijke heffingen, voor box 3 (bij verhuurde woningen via de leegwaarderatio), voor de erfbelasting bij woningen, en voor huurwoningen als onderdeel van het puntensysteem (WWS) dat de maximale huur bepaalt.
Hoe maak je bezwaar tegen de WOZ-waarde?
Schriftelijk bij de gemeente, binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking. Onderbouw je bezwaar met vergelijkbare verkopen of gebreken aan het pand. Weeg als belegger vooraf af of een lagere waarde je per saldo helpt: hij verlaagt je belasting, maar kan ook je huurpunten drukken.