Leegwaarderatio
Leegwaarderatio-tabel (vanaf 2023)
| 0% tot 1% | 73% |
| 1% tot 2% | 79% |
| 2% tot 3% | 84% |
| 3% tot 4% | 90% |
| 4% tot 5% | 95% |
| 5% en hoger | 100% |
Berekening
- WOZ-waarde
- € 300.000
- Jaarlijkse kale huur
- € 10.500
- Huur als % van WOZ
- 3,5%
- Leegwaarderatio
- 90%
Waarde verhuurde woning
- WOZ-waarde × leegwaarderatio
- € 270.000
Indicatieve berekening voor box 3 en de erf- en schenkbelasting. De leegwaarderatio geldt alleen voor woningen waarvan de huurder huurbescherming heeft, niet voor tijdelijke verhuur. De regeling staat onder druk en wordt naar verwachting per 2027 afgeschaft.
Je belegging compleet doorrekenen?
Reken rendement, cashflow en de fiscale gevolgen van je vastgoedbelegging door in de gratis online tool, of doe de quickscan voor je financiering.
Naar de rekentool →De leegwaarderatio is een factor waarmee je een verhuurde woning lager mag waarderen dan de WOZ-waarde voor box 3 en voor de erf- en schenkbelasting. Een verhuurde woning is fiscaal minder waard dan een lege, omdat een koper niet vrij over de woning kan beschikken. De Belastingdienst verwerkt dat verschil met een vaste tabel: je vermenigvuldigt de WOZ-waarde met de leegwaarderatio en krijgt zo de fiscale waarde van de verhuurde woning. Reken het direct uit met de calculator bovenaan deze pagina.
Hoe werkt de leegwaarderatio?
De formule is simpel:
Waarde verhuurde woning = WOZ-waarde × leegwaarderatio
Welke leegwaarderatio van toepassing is, hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Hoe lager de huur is ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de ratio en dus hoe lager de fiscale waarde. Sinds 2023 geldt deze tabel:
| Jaarlijkse huur als % van de WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|---|
| 0% tot 1% | 73% |
| 1% tot 2% | 79% |
| 2% tot 3% | 84% |
| 3% tot 4% | 90% |
| 4% tot 5% | 95% |
| 5% en hoger | 100% |
Let op: de tabel is per 2023 fors versoberd. Vóór 2023 lag de laagste ratio nog op 45 procent, waardoor het fiscale voordeel destijds veel groter was.
Voorbeeld
Stel je verhuurt een woning met een WOZ-waarde van €300.000 en je ontvangt €10.500 kale huur per jaar.
- De huur is 10.500 / 300.000 = 3,5% van de WOZ-waarde.
- Dat valt in de schijf "3% tot 4%" (meer dan 3%, niet meer dan 4%), dus de leegwaarderatio is 90%.
- De fiscale waarde is dan 300.000 × 90% = €270.000.
Was de huur precies 3% van de WOZ-waarde geweest (€9.000), dan viel je nog in de schijf "2% tot 3%" met een leegwaarderatio van 84%, en kwam de waarde uit op €252.000. De schijfgrenzen luisteren dus nauw; reken het exact uit met de calculator.
Je telt de woning in box 3 dus niet voor €300.000 mee, maar voor €270.000.
Wanneer geldt de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is niet altijd van toepassing. De belangrijkste voorwaarden:
- De woning is verhuurd aan een huurder die recht heeft op huurbescherming. Een vrij opzegbare of tijdelijke verhuur valt er niet onder.
- Voor tijdelijk verhuurde woningen, zoals vakantiewoningen, geldt de ratio niet; daar reken je met de WOZ-waarde (de leegwaarde).
- Bij niet-marktconforme verhuur aan gelieerde partijen (bijvoorbeeld familie of je eigen BV) gelden afwijkende regels. Sinds 2023 was de ratio in die gevallen 100%, en sinds 2026 telt voor die situaties de volle WOZ-waarde.
Let op: de regeling staat onder druk
De leegwaarderatio is de afgelopen jaren steeds verder ingeperkt, en het kabinet wil hem naar verwachting per 2027 afschaffen. Bovendien gaat box 3 op termijn over op een heffing op het werkelijke rendement. Reken dus niet op een blijvend voordeel en houd de actuele regels in de gaten.
Leegwaarderatio versus waarde in verhuurde staat
Verwar de leegwaarderatio niet met de waarde in verhuurde staat die een taxateur vaststelt. De leegwaarderatio is een fiscale rekenregel (WOZ-waarde × een vaste factor) voor box 3 en de erf- en schenkbelasting. De waarde in verhuurde staat is een taxatiewaarde die je financier gebruikt om je maximale lening te bepalen. Beide liggen lager dan de leegwaarde, maar ze worden voor verschillende doelen en op een andere manier berekend.
Let op: fiscale regels veranderen regelmatig en pakken per situatie anders uit. Bespreek je eigen situatie altijd met een fiscalist of belastingadviseur.
Veelgestelde vragen
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is een factor waarmee je een verhuurde woning lager mag waarderen voor box 3 en voor de erf- en schenkbelasting. Je vermenigvuldigt de WOZ-waarde met de leegwaarderatio; de uitkomst is de fiscale waarde van de verhuurde woning.
Hoe bereken je de leegwaarderatio?
Bepaal eerst de jaarlijkse kale huur als percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage hoort bij een vaste leegwaarderatio uit de tabel van de Belastingdienst. Sinds 2023 loopt die van 73 procent (de laagste schijf, bij een huur tot 1% van de WOZ) tot 100 procent (bij een huur van 5% of meer).
Wanneer geldt de leegwaarderatio?
Alleen voor woningen waarvan de huurder recht heeft op huurbescherming. Voor tijdelijk verhuurde woningen (zoals vakantiewoningen) geldt de ratio niet. Bij niet-marktconforme verhuur aan gelieerde partijen, zoals familie of je eigen BV, gelden afwijkende regels en telt vaak de volle WOZ-waarde.
Wordt de leegwaarderatio afgeschaft?
De regeling staat onder druk. Sinds 2026 geldt de leegwaarderatio niet meer bij niet-marktconforme verhuur aan gelieerde partijen, en het kabinet wil de leegwaarderatio naar verwachting per 2027 afschaffen. Controleer daarom altijd de actuele regels.