Wat is de BRRRR-methode in vastgoed?

De BRRRR-methode is een populaire investeringsstrategie waarbij beleggers bestaande panden aankopen, waarde toevoegen en vervolgens opnieuw financieren om kapitaal vrij te maken. Dit kapitaal kan opnieuw worden geïnvesteerd, waardoor een vastgoedportefeuille relatief snel kan groeien.

De methode is erop gericht om keer op keer meer geld uit het project te halen dan dat er initieel is ingestopt door een (significante) waardevermeerdering.

Waar staat BRRRR voor?

BRRRR is een afkorting uit het Engels en staat voor:

1. Buy (kopen) – het aankopen van een pand met potentie, vaak onder de marktwaarde of met achterstallig onderhoud.
2. Rehab (renoveren) – het toevoegen van waarde door renovatie, verbouwing, splitsing of transformatie.
3. Rent (verhuren) – het pand verhuren om huurinkomsten te genereren.
4. Refinance (herfinancieren) – de nieuwe (meestal hogere) waarde benutten om een deel van de investering vrij te maken.
5. Repeat (herhalen) – het proces opnieuw uitvoeren met een nieuw project.

Hoe werkt de BRRRR-methode in de praktijk?

Een voorbeeld:

• Totale aankoopprijs pand: €300.000
• Renovatiekosten: €60.000
• Totale investering: €360.000

Na renovatie wordt het pand opnieuw getaxeerd op €420.000. Bij de herfinanciering kiest de belegger voor een LTV van 70%, wat neerkomt op een leensom van €294.000. Van de initiële investering blijft er dan een bedrag van €66.000 zitten en met het vrijgekomen geld kan de belegger weer een nieuw project starten.

Voor wie is de BRRRR-methode geschikt?

De BRRRR-strategie is vooral interessant voor beleggers met een korte beleggingshorizon en:

• actief betrokken willen zijn bij hun investeringen,
• kennis hebben van renovaties of een sterk netwerk van aannemers,
• bereid zijn tijd en energie te steken in waardetoevoeging.

Het is minder geschikt voor passieve beleggers die enkel panden willen aankopen en verhuren (buy-to-let).

Voordelen van de BRRRR-methode

• Efficiënt gebruik van kapitaal – investeringen kunnen meerdere keren worden hergebruikt.
• Portefeuillegroei – door het vrijgekomen geld steeds weer te blijven investeren kan de portefeuille sneller groeien.
• Waardecreatie – renovatie en verbetering verhogen de waarde van het pand.

Nadelen en risico’s

• Tijd en energie – het vinden, renoveren en financieren van panden vergt veel inzet.
• Onvoorziene kosten – renovatieprojecten brengen vaak extra uitgaven met zich mee.
• Markt- en taxatierisico – de uiteindelijke waardering kan lager uitvallen dan verwacht.
• Financieringsrisico – succes hangt sterk af van de mogelijkheden tot herfinanciering.

Hoe vind je geschikte panden?

Succes met BRRRR begint bij de aankoop. Vaak gaat het om:

• panden met achterstallig onderhoud,
• mogelijkheden voor uitbreiding of splitsing,
• locaties waar toekomstige gebiedsontwikkeling de waarde kan verhogen,
• objecten die off-market worden aangeboden via makelaars of netwerk.

Goed netwerk, kennis van renovaties, marktkennis en kennis van vergunningen zijn hierbij cruciaal.

Tot slot

De BRRRR-methode is een strategie om met beperkt eigen kapitaal een vastgoedportefeuille op te bouwen. Uiteraard is deze strategie niet voor iedereen geschikt en vraagt het om:

• grondige voorbereiding,
• realistische inschattingen van kosten en waarde,
• kennis van bouw en verbouw, vergunningen, financiering en de vastgoedmarkt in het algemeen.