Wat is buy to let?

De term ‘buy to let’ komt uit Engeland en betekent letterlijk vertaald ‘kopen om te verhuren’. Bij deze vastgoedstrategie gaat het er dus om dat je een woning aankoopt met het doel om deze te verhuren. Het is één van de meest eenvoudige strategieën in de vastgoedwereld en de focus ligt met name op de maandelijkse huurinkomsten en de mogelijke waardestijging van het vastgoed, zonder er teveel aan te doen.

Buy to let is een zeer geschikte strategie voor beginnende beleggers en beleggers die vermogen willen opbouwen via vastgoed.

Hoe werkt buy to let in de praktijk?

Alhoewel het natuurlijk niet verplicht is, gebruiken de meeste beleggers een combinatie van eigen vermogen en een verhuurhypotheek om het vastgoed aan te kopen. Bij beleggingspanden is het mogelijk om tot ca 70 – 80% van de marktwaarde in verhuurde staat te financieren. In de praktijk betekent dit dat je ongeveer 30 tot 40% van de totale aanschafkosten (dus aankoopprijs + kosten koper) zelf moet inbrengen.

Eenmaal aangekocht, dan ga je de woning verhuren. Let hierbij wel goed op de huur die je mag rekenen. In Nederland is de huur gereguleerd via het Woning Waarderingsstelsel (WWS), wat werkt op basis van punten. Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de huurprijs die je mag vragen. Heeft de woning een aantal punten wat boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ valt, dan mag je zelf bepalen hoe hoog de huur is. Dit wordt de ‘vrij sector’ genoemd.

Waarom kiezen voor buy to let?

Over het algemeen kiezen beleggers voor buy to let als strategie omdat ze hun vermogen daarmee in een waardevaste asset stoppen die maandelijks inkomsten genereert. Daarnaast stijgt de waarde van het vastgoed én de huurstroom vaak mee met de inflatie, wat deze beleggingen erg stabiel maakt.

Tot slot is het feit dat je gebruik kunt maken van het hefboomeffect, door het vastgoed deels te financieren, erg interessant om met een beperkt eigen vermogen, toch vastgoed aan te kunnen kopen.

Voordelen buy to let

Maandelijkse huurinkomsten
Je genereert een stabiele cashflow uit de huur, wat een extra inkomensbron kan zijn naast salaris of andere inkomensbronnen.

Vermogensopbouw
Terwijl je huur ontvangt, bouw je tegelijkertijd vermogen op doordat de hypotheek wordt afgelost en het pand (meestal) in waarde stijgt.

Hefboomeffect
Door middel van financiering kun je gebruik maken van het hefboomeffect. Hiermee kan het rendement op je eigen vermogen flink hoger uitvallen.

Inflatiebescherming
Zowel de waarde van het vastgoed als de huurprijzen stijgen vaak mee met de inflatie.

Fysieke zekerheid
In tegenstelling tot aandelen of obligaties heb je een tastbaar bezit. Voor veel beleggers voelt dat stabieler en overzichtelijker.

Diversificatie van vermogen
Vastgoed is een goede aanvulling op andere beleggingen zoals aandelen of obligaties. Daarmee spreid je risico’s.

Risico’s van buy to let

Ondanks dat deze strategie erg aantrekkelijk klinkt, zijn er natuurlijk ook risico’s:

• Leegstand: periodes zonder huurinkomsten kunnen je rendement drukken.
• Onderhoud en beheer: dit kost tijd en geld, zeker als je meerdere panden bezit.
• Financiering: banken, zeker de grootbanken zijn steeds terughoudender met buy to let hypotheken.
• Fiscale aspecten: doordat de regelgeving in Nederland onder druk staat, moet je je goed laten adviseren over de juridische structuur (vastgoed in privé of bv?).

Buy to let voorbeeld

Stel je koopt een appartement aan voor €300.000. Inclusief kosten koper is de totale investering €330.000.

Je krijgt een financiering van 75% op basis van de waarde in verhuurde staat, deze is vastgesteld op €270.000, waardoor je maximaal €202.500 kunt lenen. Je zult dus zelf €127.500 moeten inbrengen. De rente op de lening is 5%, wat neerkomt op €10.125 aan rentelasten per jaar.

De woning valt in de vrije sector en je hebt bepaald dat de markthuur €1.700 is, wat neerkomt op €20.400. Netto hou je dus €10.275 per jaar over.

BAR = (€20.400 / €330.000) *100% = 6,18%

Rentement op eigen vermogen = (€10.275 / €127.500) * 100% = 7,8%

Daarnaast heb je nog een mogelijk extra rendement door de eventuele waardestijging van het pand over de jaren dat je het vastgoed in bezit houdt. In dit voorbeeld hebben we even geen rekening gehouden met de financieringskosten of exploitatiekosten, maar het geeft wel een goed beeld.

Tot slot

Buy to let is een populaire vastgoedstrategie waarmee beleggers inkomen én vermogen opbouwen via huurwoningen. Het biedt kansen, maar vraagt ook om goed inzicht in de markt, financieringsmogelijkheden en regelgeving.

Tip: Laat altijd vooraf een taxatie maken met zowel leegwaarde als waarde in verhuurde staat. Dat geeft een realistisch beeld van je financieringsruimte én je rendement. Reken vooral ook met realistische bedragen!