De strategie ‘transformeren’ draait om het ombouwen van bestaand vastgoed naar een nieuwe functie. Bijvoorbeeld een winkelpand wat wordt getransformeerd naar een woning of een kantoorpand wat wordt omgebouwd naar appartementen. Het is een populaire strategie onder vastgoedbeleggers, omdat het niet alleen financieel aantrekkelijk kan zijn, maar ook bijdraagt aan het oplossen van het woningtekort in Nederland.
Toch is transformeren geen eenvoudige opgave. Het vraagt om kennis van regelgeving, financiering en bouwkundige haalbaarheid. In dit artikel lees je wat transformatie precies inhoudt, waarom het interessant is, en waar je als belegger rekening mee moet houden.
Wat is transformeren precies?
Transformeren is het veranderen van de functie van een pand, bijvoorbeeld van kantoor naar wonen. De bedoeling is om gebruik te maken van een bestaand object (welke bijvoorbeeld leegstaat of vervallen is) en deze nieuw leven in te blazen en door waarde toe te voegen of te creëren. De meest voorkomende vormen zijn transformaties van commerciële panden naar woonruimte zoals:
- Van kantoor naar appartementen of studio’s
- Van winkel of horeca naar woonruimte
- Van maatschappelijk vastgoed (zoals scholen of zorggebouwen) naar verhuurwoningen
- Van boerderijen of monumenten naar bewoonbare panden of vakantieverhuur
Transformaties van woningen naar een commerciële bestemming zijn veel zeldzamer.
Waarom transformeren?
Transformeren is een interessante strategie voor beleggers en biedt diverse voordelen, waaronder:
- Waardecreatie: door de nieuwe functie kan de waarde van het pand aanzienlijk stijgen.
- Hoog rendement: in plaats van leegstand een hogere huuropbrengst óf doorverkopen met winst.
- Gebruik van bestaande bouw: vaak goedkoper en sneller dan volledig nieuwbouwen.
- Vergroten van woningaanbod: door woningen toe te voegen aan bestaand vastgoed wordt het woningaanbod vergroot.
- Leegstand verminderen: door een nieuwe bestemming kan de leegstand worden teruggedrongen.
- Lagere CO₂-footprint: minder milieubelasting ten opzichte van nieuwbouw, doordat bestaande constructies behouden blijven.
Aandachtspunten bij transformeren
Transformeren is echter geen eenvoudige strategie en kent een aantal belangrijke aandachtspunten. We noemen de belangrijkste hieronder:
Bestemmingsplan en vergunningen
Het lastigste onderdeel bij transformeren is het geldende bestemmingsplan en het verkrijgen van de juiste vergunningen. Als de bestemming de nieuwe functie niet toelaat, zal de bestemming formeel gewijzigd moeten worden via een omgevingsvergunning. De gemeente zal moeten beoordelen of de nieuwe functie past binnen het beleid en je zult hiervoor een vergunningstraject moeten afleggen. Een specialist (bijvoorbeeld een architect of bouwbedrijf) kan je hierbij helpen.
Bouwkundige haalbaarheid
Niet ieder pand kun je zonder meer transformeren naar een andere functie. Denk hierbij aan zaken zoals:
- Daglicht en ventilatie
- Isolatie en geluidsnormen
- Parkeernormen
- Ontsluiting en nooduitgangen
- Brandveiligheid
- Technische installaties
Laat je bij de mogelijkheden dan ook altijd ondersteunen door een bouwkundig specialist met ervaring op het gebied van transformaties.
Financiering
Het financieren van transformaties is altijd complex. Veel financiers zien het als ontwikkelfinanciering, wat erop neerkomt dat veel banken terughoudender zijn. Veel aanbieders van verhuurhypotheken bieden deze vorm van financiering zelfs niet eens aan, waardoor je bent aangewezen op een select groepje financiers die dit wel doen. In plaats van een verhuurhypotheek ben je aangewezen op een projectfinanciering of bridge financiering. De kosten en rente hiervan zijn vaak een stuk hoger en in plaats van loan to value wordt er gefinancierd op loan to cost, welke vaak maximaal tussen de 70 a 80% van de totale investering bedragen. Je zult dus een groot deel eigen vermogen moeten inbrengen.
Tijd en risico
Transformeren is een complexe aangelegenheid en vraagt om een nauwkeurige planning. In de praktijk zien we vaak dat projecten langer duren dan gepland door vertragingen in het vergunningstraject of bouwwerkzaamheden. Calculeer een ruime marge in voor extra rentelasten, bouwkosten en andere onvoorziene uitgaven.
Daarnaast is het van belang om het marktrisico mee te nemen door te werken met verschillende scenario’s. Bij een tegenvallende markt kunnen de geprognotiseerde verkoopopbrengsten of huurinkomsten tegenvallen.
Kies de juiste exit: exploitatie of verkoop
Het is van belang om vooraf je exit vast te leggen: wordt het project na afloop verkocht of wordt het voor verhuur aangehouden. Verkoop richt zich op de korte termijn (direct rendement maken) en verhuur op lange termijn. Laat beide strategieën goed doorrekenen, met name op het gebied van fiscaliteit. Daarnaast zul je bij exploitatie op zoek moeten gaan naar een herfinanciering voor lange termijn.
Financiering bij transformatie
Zoals eerder aangegeven is financiering bij transformatie complex. Banken zijn terughoudender en vaak strenger, zeker wanneer het vergunningstraject nog niet is doorlopen. Je bent aangewezen op de volgende financieringsvormen:
Bij het aanvragen van een financiering is het van belang om een goed en realistisch onderbouwd plan te hebben. Een betrouwbare aannemer en ruimte voor onverwachte uitgaven en situaties.
Tot slot: transformeren is niet voor iedereen
Het transformeren van vastgoed is een strategie die in zowel een goede als slechte markt een uitstekend rendement kan opleveren. Naast het rendement kun je als belegger een maatschappelijke impact hebben. Maar het is ook een strategie die niet voor iedereen is weggelegd. Het vraag om ervaring, kennis, een goede voorbereiding en voldoende financiële slagkracht. Daarnaast moet je in staat zijn om tegenvallers te kunnen incasseren.