Woning splitsen

Een woning splitsen betekent dat je van één pand meerdere zelfstandige eenheden maakt. Voor beleggers is het een van de weinige manieren om zonder bij te kopen waarde vrij te maken: de som van de delen is vaak meer waard dan het geheel. Maar het woord "splitsen" dekt twee verschillende dingen, en juist die verwarring kost beleggers tijd en geld. In dit artikel zetten we beide vormen op een rij, plus de vergunning, het notariële proces en de kosten.

Wat betekent een woning splitsen?

Er zijn twee soorten splitsen, en voor het eindresultaat heb je ze meestal allebei nodig:

• Juridisch splitsen (splitsing in appartementsrechten). Je deelt het pand juridisch op in afzonderlijke appartementsrechten via een notariële akte. Elk recht is een apart, verkoopbaar en financierbaar eigendom. Dit verandert niets aan de stenen; het verandert de eigendomsstructuur.
• Bouwkundig splitsen (woningvorming). Je maakt fysiek van één woning twee of meer zelfstandige woningen, elk met een eigen toegang, keuken, badkamer en meterkast. Dit is een verbouwing, geen eigendomskwestie.

Wil je een groot pand omzetten in losse, apart verkoopbare appartementen, dan combineer je beide: je verbouwt het tot zelfstandige woningen (bouwkundig) én je legt de eigendomsverdeling vast bij de notaris (juridisch). Wie alleen juridisch splitst, houdt eenheden die bouwkundig misschien niet als zelfstandige woning gelden; wie alleen bouwkundig splitst, kan de delen niet apart verkopen.

Juridisch splitsen: de splitsingsakte bij de notaris

Juridisch splitsen kan alleen via een notaris, en dat is wettelijk verplicht: het appartementsrecht is geregeld in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. De notaris verzorgt drie onderdelen:

• De splitsingsakte: hierin worden de afzonderlijke appartementsrechten vastgelegd.
• De splitsingstekening: een tekening die per appartement aangeeft welke ruimtes privé zijn en welke gemeenschappelijk. Die is sinds 1973 een verplicht onderdeel van de akte.
• Het splitsingsreglement met de breukdelen: het aandeel dat elk appartementsrecht heeft in het geheel, en dus ook voor welk deel elke eigenaar meebetaalt aan gemeenschappelijke kosten.

De notaris schrijft de akte en de tekening in bij het Kadaster. Vanaf dat moment is de splitsing officieel en bestaan de appartementsrechten juridisch. Belangrijk gevolg: er ontstaat automatisch een Vereniging van Eigenaren (VvE) voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevel en het trappenhuis. Ook als je in het begin alle appartementen zelf bezit, ben je formeel die VvE.

Heb je een splitsingsvergunning nodig?

Dit is waar het per locatie verschilt, en waar je je niet op een vuistregel moet verlaten. De Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om in hun huisvestingsverordening een vergunning te eisen voor splitsen. Er zijn twee soorten die je tegen kunt komen:

• Een splitsingsvergunning voor het splitsen in appartementsrechten.
• Een vergunning woningvorming voor het bouwkundig opdelen in meer zelfstandige woningen.

Vooral in de grote steden (zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag) is zo'n vergunning verplicht, met eisen aan bijvoorbeeld een minimale gebruiksoppervlakte per woning, voldoende geluidsisolatie en soms de leefbaarheid van de buurt. In kleinere gemeenten is splitsen soms vergunningsvrij. De voorwaarden en zelfs of er een vergunning nodig is, verschillen per gemeente en veranderen regelmatig, dus controleer altijd de actuele huisvestingsverordening van jouw gemeente voordat je begint.

Daarnaast heb je voor de verbouwing vaak een omgevingsvergunning nodig (voor constructieve ingrepen en brandveiligheid), en moet het omgevingsplan, voorheen het bestemmingsplan, meerdere woningen op die plek toestaan. Drie sporen dus, die je het beste vooraf samen met je gemeente en notaris uitlijnt.

Wat kost het om een woning te splitsen?

De kosten vallen uiteen in twee blokken. De juridische en administratieve kosten zijn redelijk te overzien:

• De notaris voor de splitsingsakte.
• Een meetbureau voor de splitsingstekening.
• Inschrijving bij het Kadaster.
• Eventuele gemeenteleges voor de vergunning.

Bij elkaar gaat het al snel om enkele duizenden euro's. Daar bovenop komen de bouwkundige kosten, en die zijn meestal veel bepalender voor je som: elke nieuwe woning moet een eigen toegang, keuken, badkamer en eigen meters hebben, en tussen de woningen onderling gelden eisen aan geluidsisolatie en brandveiligheid. Die verbouwing loopt sterk uiteen per pand. Reken hem realistisch door, want het verschil tussen een cosmetische en een ingrijpende splitsing bepaalt of je marge overblijft.

Waarom splitsen beleggers hun pand?

Splitsen is geen doel op zich, maar een middel om waarde vrij te maken. Een groot pand is als geheel vaak lastig te verkopen of te verhuren tegen een prijs die de oppervlakte rechtvaardigt. Opgedeeld in losse eenheden wordt het couranter:

• Uitponden: de afzonderlijke appartementen apart verkopen levert samen meestal meer op dan het pand als geheel.
• Apart verhuren en financieren: kleinere, zelfstandige woningen zijn beter verhuurbaar, en op elk appartementsrecht kun je een eigen hypotheek vestigen. Zo maak je per eenheid financieringsruimte vrij.
• Combineren met andere strategieën zoals optoppen: eerst een extra laag op het pand, dan splitsen en de nieuwe woningen verzilveren.

Het effect op de waarde is vergelijkbaar met dat van de waarde in verhuurde staat: de manier waarop je een pand aanbiedt, bepaalt mede wat het opbrengt.

Let op: vergunning, huurders en opkoopbescherming

Drie zaken die een splitsing op papier mooi laten lijken, maar in de praktijk kunnen tegenvallen:

• Opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht. Ook na splitsing kan een gemeente verhuur beperken via opkoopbescherming. Check per gemeente of je de gesplitste woningen straks wel mág verhuren. Let ook op een privaatrechtelijk verhuurverbod via een kettingbeding, dat los van de gemeente op het pand kan rusten.
• Zittende huurders houden hun rechten. Splitsen verbreekt geen huur: door de regel "koop breekt geen huur" lopen bestaande huurcontracten gewoon door, en de huurbescherming blijft gelden. Een huurder verdwijnt niet door een akte bij de notaris.
• Een lopend huurcontract verandert niet. Splitsen verhoogt niet automatisch de huur van een zittende huurder: valt de woning op basis van het puntenstelsel in de gereguleerde sector, dan blijft die huur gereguleerd. Het puntental zelf kan na een bouwkundige splitsing wel anders uitvallen, doordat de oppervlakte en de voorzieningen per woning veranderen.

Let op: of een woning gesplitst mag worden, welke vergunning nodig is en aan welke eisen de eenheden moeten voldoen, verschilt per gemeente en wijzigt regelmatig. Stem een splitsing daarom altijd vooraf af met je gemeente en laat de juridische uitwerking door een notaris verzorgen.

Overweeg je een pand te kopen of te herfinancieren om het te splitsen en uit te ponden? Doe de gratis quickscan of neem contact op, dan rekenen we de financiering en de haalbaarheid met je door.

Veelgestelde vragen