Uitponden
Uitponden is het verkopen van een huurwoning zodra deze leeg komt te staan. Met andere woorden: zodra een huurder vertrekt, kiest de eigenaar ervoor om de woning niet opnieuw te verhuren, maar te verkopen. De woning kan worden verkocht aan de vertrekkende huurder of aan een nieuwe koper.
De kern van de strategie zit in het verschil tussen twee waardes. Je koopt het pand in verhuurde staat, dus tegen de waarde in verhuurde staat, en zodra de huurder vertrekt verkoop je het vrij van verhuur, tegen de hogere leegwaarde. Dat verschil kan aanzienlijk zijn. Door de onzekerheid en de strengere regels in de huurmarkt is uitponden de laatste jaren een steeds vaker toegepaste strategie.
Waarom uitponden?
Er zijn verschillende redenen waarom beleggers besluiten een woning uit te ponden:
- Financieel aantrekkelijk: een woning in verhuurde staat levert doorgaans minder op dan de leegwaarde. Door leeg te verkopen realiseer je vaak een hogere prijs.
- Regelgeving en beleid: de regels rondom verhuur zijn de laatste jaren strenger geworden, onder meer door de Wet betaalbare huur. Voor sommige beleggers neemt dat de aantrekkelijkheid van verhuren weg.
- Pensioendoeleinden: veel beleggers kochten panden in het verleden als pensioenvoorziening. Bij het bereiken van de pensioenleeftijd kiezen zij er vaak voor de waarde "uit de stenen te halen" door te verkopen.
- Strategische portefeuillesturing: ook woningcorporaties passen uitponden soms toe om kapitaal vrij te maken of hun woningvoorraad anders samen te stellen.
Kun je een woning uitponden terwijl deze verhuurd is?
Nee, dat kan niet. Bij uitponden koop je de woning in verhuurde staat en verkoop je zonder huurder of huurcontract. Zolang de huurder blijft zitten, kun je dus niet uitponden, en een huurder wordt stevig beschermd door de wet. Is het verschil tussen de verhuurde-staat-waarde en de leegwaarde echter groot, dan kan het aantrekkelijk zijn om de huurder een verhuispremie te bieden om vrijwillig te vertrekken.
Stel: een woning is in verhuurde staat €300.000 waard, maar op de vrije markt wordt er €450.000 voor betaald. Wil je als belegger geld vrijmaken, dan kan het interessant zijn de huurder bijvoorbeeld een verhuispremie van €50.000 te geven. Je krijgt dan nog steeds €100.000 meer voor de woning dan in verhuurde staat.
Let op de fiscaliteit en de horizon
Houd er rekening mee dat de waardering van een verhuurde woning in box 3 (onder meer via de leegwaarderatio) anders uitpakt dan de leegwaarde waarop je bij verkoop stuurt. De fiscale regels rond box 3 zijn bovendien in beweging, dus laat je hierin door een fiscalist adviseren en reken het hele plaatje door. Uitponden kan een lucratieve strategie zijn, maar is vooral geschikt voor beleggers met een lange beleggingshorizon. Al heb je die bij beleggen in vastgoed eigenlijk altijd nodig.
Wil je een verhuurd pand aankopen of je portefeuille slim doorrekenen? Doe de gratis quickscan of gebruik de rekentool.
Veelgestelde vragen
Wat is uitponden?
Uitponden is het verkopen van een huurwoning zodra deze leeg komt te staan. Zodra de huurder vertrekt, kiest de eigenaar ervoor de woning niet opnieuw te verhuren, maar leeg te verkopen. Het verschil tussen de verhuurde-staat-waarde en de leegwaarde is de winst.
Waarom kiezen beleggers voor uitponden?
Vooral omdat een leeg verkochte woning meer opbrengt dan een verhuurde. Daarnaast spelen strengere verhuurregels, pensioendoeleinden ("waarde uit de stenen halen") en portefeuillesturing een rol. Het is vooral geschikt voor beleggers met een lange horizon.
Kun je een woning uitponden terwijl deze verhuurd is?
Nee. Bij uitponden koop je de woning in verhuurde staat en verkoop je zonder huurder of huurcontract. Zolang de huurder blijft zitten, kun je niet uitponden. Bij een groot waardeverschil kan een verhuispremie de huurder bewegen om eerder te vertrekken.
Wat is een verhuispremie bij uitponden?
Een vergoeding die je een zittende huurder biedt om vrijwillig te vertrekken, zodat je de woning leeg kunt verkopen. Bij een groot verschil tussen verhuurde-staat-waarde en leegwaarde verdien je die premie ruim terug.