Optoppen
Optoppen is een vorm van vastgoedontwikkeling waarbij je een of meer verdiepingen toevoegt bovenop een bestaand gebouw. Die wordt er als het ware "op getopt". Denk aan een woning waar een extra verdieping bovenop komt, of een bestaande vliering of zolder die je ombouwt tot een volwaardige, bruikbare woonlaag.
Het doel van optoppen is om extra woonoppervlakte toe te voegen, waardoor de waarde van het vastgoed stijgt of waardoor je de huur kunt verhogen doordat er meer huurpunten bijkomen volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Waarom optoppen?
- Waardevermeerdering: door extra woon- of werkruimte te creëren stijgt de totale waarde van het pand.
- Efficiënt ruimtegebruik: zeker in stedelijke gebieden is optoppen een manier om meer woningen te realiseren zonder extra grond aan te wenden.
- Financierbaarheid: de meerwaarde kun je bij herfinanciering benutten, vergelijkbaar met een verbouw- of ontwikkelproject.
- Relatief snel te realiseren: anders dan bij nieuwbouw is optoppen vaak sneller te realiseren, doordat je een bestaand gebouw als basis gebruikt.
Hoe financier je het?
Optoppen vraagt een investering vooraf, terwijl de waarde pas na oplevering ontstaat. Dat maakt het qua financiering verwant aan projectfinanciering: de financier kijkt niet naar de huidige waarde, maar naar het plan en de verwachte eindwaarde. In de praktijk zie je een paar routes:
- Een bouwdepot, waaruit je de bouwkosten in termijnen opneemt.
- Projectfinanciering voor de ontwikkeling, gestuurd op de LTC (Loan to Cost).
- Een kortlopende bridgefinanciering om snel te kunnen schakelen, die je na oplevering herfinanciert.
Na de optopping is het pand meer waard. Die hogere waarde kun je bij herfinanciering laten meetellen, waarmee je (een deel van) je inleg weer vrijspeelt, een aanpak die lijkt op de BRRRR-methode.
Waarop letten bij optoppen?
- Constructie: het bestaande gebouw moet technisch geschikt zijn om extra verdiepingen te dragen. Een constructeur moet dit beoordelen.
- Vergunningen en bestemmingsplan: de gemeente moet toestemming geven voor de uitbreiding.
- Kosten en financiering: optoppen vergt een investering, en de uiteindelijke meerwaarde moet die kosten ruim overtreffen.
Tot slot
Optoppen is een slimme manier om waarde toe te voegen aan bestaand vastgoed, zeker in gebieden waar grond schaars is of waar de vierkantemeterprijzen hoog liggen. Voor beleggers kan het een interessante strategie zijn om het rendement te verhogen, mits de constructieve en juridische voorwaarden kloppen. Wil je weten wat er voor jouw pand mogelijk is? Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het project met je door.
Veelgestelde vragen
Wat is optoppen?
Optoppen is een vorm van vastgoedontwikkeling waarbij je een of meer verdiepingen toevoegt bovenop een bestaand gebouw. Denk aan een extra verdieping op een pand of het ombouwen van een vliering tot volwaardige woonlaag. Het doel is extra vierkante meters, en daarmee meer waarde of huur.
Waarom is optoppen interessant voor beleggers?
Je voegt waarde toe zonder extra grond te kopen, wat vooral in steden aantrekkelijk is. De extra ruimte verhoogt de waarde van het pand of levert meer huurpunten op, waardoor je de huur kunt verhogen. De meerwaarde kun je bij herfinanciering benutten.
Hoe financier je optoppen?
Optoppen vergt een investering, vergelijkbaar met een verbouw- of ontwikkelproject. Je financiert het vaak met een bouwdepot, projectfinanciering of een kortlopende bridgefinanciering, en herfinanciert na oplevering naar een reguliere hypotheek op de hogere waarde.
Waar moet je op letten bij optoppen?
Op drie dingen vooral: de constructie (kan het bestaande gebouw extra verdiepingen dragen?), de vergunningen en het bestemmingsplan (geeft de gemeente toestemming?), en de kosten en financiering. Reken het project vooraf goed door.