De waarde in verhuurde staat is een waarde die door geldverstrekkers wordt gebruikt om de waarde van een verhuurde woning mee aan te geven. Wanneer je een woning verhuurt, heeft dit invloed op de waarde. Doorgaans is een verhuurde woning minder waard dan een woning die ‘vrij op de markt’ is, aangezien de koper hier niet in kan wonen. 

Een objectieve waardebepaling zal dan ook een lagere waarde aangeven dan een direct bewoonbare woning. Dit komt door de regel ‘verkoop verbreekt geen verhuur’; de koper moet dus het bestaande huurcontract overnemen en de huurder kan er niet zonder meer worden uitgezet.

Wat is de waarde in verhuurde staat?

De waarde in verhuurde staat is de waarde van een woning die bestemd is voor verhuur. Deze waarde ligt vrijwel altijd lager dan de leegwaarde (marktwaarde in onbewoonde staat). De reden hiervoor is dat de meeste kopers op de woningmarkt een woning aanschaffen om er zelf in te wonen. Bij een beleggingspand is er vaak sprake van lopende huurcontracten die door de nieuwe eigenaar moeten worden overgenomen. Huurders kunnen namelijk niet zomaar worden uitgezet.

Voor financiers vormt dit verschil een extra veiligheidsmarge. Een woning die wordt verhuurd kent immers andere risico’s dan een woning waarin de eigenaar zelf woont. Denk hierbij aan leegstand, dalende huurprijzen of huurders die niet direct vertrekken. Om dat risico af te dekken, hanteren financiers daarom een lagere marktwaarde bij verhuurde staat dan bij een reguliere woning.

Hoe wordt de waarde in verhuurde staat vastgesteld?

De marktwaarde in verhuurde staat wordt in de meeste gevallen vastgesteld door een erkend taxateur. Er bestaan wel rekenmodellen en benaderingen om de waarde te schatten, maar uiteindelijk gaat het altijd om een professionele beoordeling op basis van meerdere factoren. Daarbij wordt gekeken naar onder andere:

• de actuele huurinkomsten;
• de looptijd en voorwaarden van de huurovereenkomst;
• vergelijkbare huurprijzen in de markt;
• de staat en kwaliteit van het pand;
• de ligging en omgeving.

Een cruciale factor is de verhouding tussen de huurprijs en de marktwaarde van de woning.

• Vrije sector: hier is de verhuurder vrij om een huurprijs vast te stellen. In veel gevallen leidt dit tot een hogere marktwaarde in verhuurde staat.
• Sociale sector: hier geldt het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De maximale huur wordt bepaald via een puntensysteem. Dat betekent dat de waarde in verhuurde staat bij sociale huur vaak lager ligt.

Waarde in verhuurde staat berekenen

Let op: onderstaande berekening kun je dus alleen toepassen op woningen in de sociale huursector:

De waarde in verhuurde staat kan het beste worden vastgesteld door een ervaren taxateur, maar we hebben hier ook een rekenvoorbeeld. Dit rekenmodel is gebaseerd op de gegevens van de Belastingdienst en houdt rekening met de WOZ-waarde van het pand en de jaarlijkse huuropbrengst. Hieruit komt de zogenaamde huurwaarderatio. Dit is een percentage die je kunt afzetten tegen de WOZ-waarde, waardoor je een indicatie hebt van de waarde in verhuurde staat.

Let op: dit rekenmodel voornamelijk van fiscale aard is (bijv. in het geval van nalatenschap) en geen goede indicatie geeft van de werkelijke waarde van het object. Zeker in relatie tot financieren doe je er goed aan de waarde te laten vaststellen door een expert.