Waarde in verhuurde staat

De waarde in verhuurde staat is de waarde die geldverstrekkers hanteren voor een verhuurde woning. Die ligt vrijwel altijd lager dan de leegwaarde (de marktwaarde ‘vrij op de markt’), om een simpele reden: een koper kan er niet zelf in wonen en neemt het lopende huurcontract over. Reken een indicatie van die waarde direct uit met de calculator bovenaan deze pagina. 

Dat een verhuurde woning lager wordt gewaardeerd, komt door de wettelijke regel ‘koop breekt geen huur’ (artikel 7:226 BW): bij verkoop wordt de nieuwe eigenaar van rechtswege verhuurder en kan hij de zittende huurder niet zomaar uitzetten. Financiers baseren je maximale lening bovendien op deze waarde, niet op de leegwaarde en niet op je aankoopprijs, een onderscheid waar je eigen inbreng direct van afhangt.

Wat is de waarde in verhuurde staat?

De waarde in verhuurde staat is de waarde van een woning die bestemd is voor verhuur. Deze waarde ligt vrijwel altijd lager dan de leegwaarde (marktwaarde in onbewoonde staat). De reden hiervoor is dat de meeste kopers op de woningmarkt een woning aanschaffen om er zelf in te wonen. Bij een beleggingspand is er vaak sprake van lopende huurcontracten die door de nieuwe eigenaar moeten worden overgenomen. Huurders kunnen namelijk niet zomaar worden uitgezet.

Voor financiers vormt dit verschil een extra veiligheidsmarge. Een woning die wordt verhuurd kent immers andere risico’s dan een woning waarin de eigenaar zelf woont. Denk hierbij aan leegstand, dalende huurprijzen of huurders die niet direct vertrekken. Om dat risico af te dekken, hanteren financiers daarom een lagere marktwaarde bij verhuurde staat dan bij een reguliere woning.

Hoe wordt de waarde in verhuurde staat vastgesteld?

De marktwaarde in verhuurde staat wordt in de meeste gevallen vastgesteld door een erkend taxateur. Er bestaan wel rekenmodellen en benaderingen om de waarde te schatten, maar uiteindelijk gaat het altijd om een professionele beoordeling op basis van meerdere factoren. Daarbij wordt gekeken naar onder andere:

• de actuele huurinkomsten;
• de looptijd en voorwaarden van de huurovereenkomst;
• vergelijkbare huurprijzen in de markt;
• de staat en kwaliteit van het pand;
• de ligging en omgeving.

Een cruciale factor is de verhouding tussen de huurprijs en de marktwaarde van de woning.

• Vrije sector: hier is de verhuurder vrij om een huurprijs vast te stellen. In veel gevallen leidt dit tot een hogere marktwaarde in verhuurde staat.
• Sociale sector: hier geldt het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De maximale huur wordt bepaald via een puntensysteem. Dat betekent dat de waarde in verhuurde staat bij sociale huur vaak lager ligt.

Zo bereken je de waarde zelf

Een taxateur stelt de waarde uiteindelijk vast, maar je kunt zelf een goede indicatie maken. Gebruik daarvoor de calculator bovenaan deze pagina, of reken mee met de twee methoden hieronder.

1. Huurwaardekapitalisatie

Dit is de methode die taxateurs voor beleggingsvastgoed het vaakst gebruiken. Je vermenigvuldigt de bruto jaarhuur met een kapitalisatiefactor:

$$\text{Waarde in verhuurde staat} \approx \text{bruto jaarhuur} \times \text{kapitalisatiefactor}$$

De factor geeft aan hoeveel keer de jaarhuur een belegger voor een pand betaalt en is sterk regio-, locatie- en objectafhankelijk. In de praktijk ligt een werkbare bandbreedte rond 12,5 tot 18: lager bij een mindere locatie of meer risico, hoger op een toplocatie met zekerheid. Ken je een vergelijkbaar pand in dezelfde buurt, dan leid je de factor af door de vraagprijs te delen door de jaarhuur. De calculator bovenaan helpt je daarbij en toont meteen een bandbreedte.

Voorbeeld: verhuur je een woning voor 1.500 euro per maand (18.000 euro per jaar) en past in de buurt een factor van 15, dan komt de waarde in verhuurde staat indicatief uit op 270.000 euro.

2. Korting op de leegwaarde

Als tegencheck ga je uit van de leegwaarde (de marktwaarde in onbewoonde staat). In de vrije sector ligt de waarde in verhuurde staat doorgaans op 80 tot 95% daarvan; bij gereguleerde of lage huur lager. Wijkt jouw kapitalisatie-uitkomst hier sterk van af, controleer dan of de huur marktconform is en of je factor bij de locatie past.

De fiscale leegwaarderatio is iets anders

Verwar de waarde in verhuurde staat (een taxatiewaarde voor je financiering) niet met de leegwaarderatio. Die is een fiscale rekenregel (WOZ-waarde × een vaste factor) voor box 3 en de erf- en schenkbelasting, en geeft geen goede indicatie van de werkelijke marktwaarde.

Let op: bovenstaande berekeningen zijn een indicatie, geen taxatie. De uiteindelijke waarde hangt ook af van factoren als de staat van onderhoud en het energielabel. Een financier eist altijd een erkend, gevalideerd taxatierapport; laat de waarde voor je financiering dus vaststellen door een expert.

Wat betekent dit voor je financiering?

Dit is het punt dat in de meeste uitleg ontbreekt en dat juist je rendement raakt. Een financier baseert de maximale lening en de LTV op de waarde in verhuurde staat, niet op de leegwaarde en niet op wat je betaalt. Veel verhuurhypotheken financieren tot grofweg 70 à 80% van die verhuurde waarde, dus je eigen inbreng wordt daar direct door bepaald.

Een voorbeeld maakt het concreet. Stel, een pand heeft een leegwaarde van 300.000 euro en een waarde in verhuurde staat van 255.000 euro (85%). Leent de financier tot 80% van de verhuurde waarde, dan is de maximale lening 204.000 euro. Reken je per ongeluk met 80% van de leegwaarde (240.000 euro), dan kom je 36.000 euro tekort, en dat verschil moet je uit eigen geld bijleggen.

Dit is precies waar wij beginnende beleggers het vaakst op zien vastlopen: ze rekenen hun eigen inbreng op de koopprijs of de leegwaarde, terwijl de bank een stap lager begint. Reken je financiering daarom altijd door op de waarde in verhuurde staat, niet op de prijs die je betaalt. Wil je weten hoeveel eigen geld je voor een specifiek pand nodig hebt? Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het met je door.

Reken het direct online uit

Met onze gratis online rekentool bereken je het rendement, de cashflow en de fiscale gevolgen van je vastgoedbelegging. Geen download nodig, direct in je browser.

Open de rekentool

Veelgestelde vragen