Ebru Umar: 'Je koopt geen stenen, maar een relatie met mensen'

Schrijver en columnist Ebru Umar is hoofdredacteur van Overwaarde Vastgoed, een nieuws- en kennisplatform voor de particuliere vastgoedbelegger. Maar ze is ook zelf al bijna dertig jaar belegger, al heeft ze zich lang helemaal geen belegger gevoeld. In deze aflevering gaat Arjen Hoek, samen met financieren.nl-adviseur Martijn de Trooijen, met haar in gesprek over haar vastgoedreis: van een bouwval met een gat in het dak tot een rij Rotterdamse herenhuizen, en de lessen die ze beginnende én ervaren beleggers meegeeft.

In dit blog vatten we de belangrijkste inzichten uit het gesprek met Ebru voor je samen.

De 'toevallige belegger': waarom de meeste beleggers zich geen belegger noemen

Ebru kocht op haar 27e een pand in Amsterdam, eigenlijk het huis van haar tante, met een gat in het dak waar je van boven naar beneden doorheen kon kijken. Ze verbouwde het, woonde er achttien jaar en bouwde er in de loop der tijd vier appartementen in. Verhuren deed ze altijd, maar nooit met de bedoeling een portefeuille op te bouwen. “Ik had een huis en ik dacht: wat ga ik nu doen?”

Dat verhaal is volgens haar exemplarisch. Het merendeel van de particuliere vastgoedbeleggers, schat ze zo’n 80 procent, heeft één tot drie woningen en ziet zichzelf helemaal niet als belegger, maar als iemand met een appeltje voor de dorst dat hen min of meer in de schoot is geworpen. Volgens Ebru gaat het in Nederland om ruim 440.000 particulieren die samen meer dan een miljoen woningen verhuren. Juist die groep, zegt ze, is de afgelopen jaren overvallen door huur- en fiscale wetgeving en regulering. Met haar platform Overwaarde Vastgoed wil ze ze daarover op de hoogte houden.

De les voor de lezer: ook als je “maar” één pand hebt, neem je beslissingen als belegger. Het loont om je ook zo te gedragen, of je jezelf nu zo voelt of niet.

Je koopt geen stenen, maar een relatie met mensen

Dit is de rode draad door het hele gesprek. “Ik ben heel slecht in aandelen, maar heel goed in stenen”, zegt Ebru. Geef haar een afgewerkt kantoorpand en ze kan er weinig mee; geef haar een bouwput en ze ziet de mogelijkheden meteen.

Maar de echte boodschap zit in wat er ná de aankoop gebeurt. Zolang je achter je laptop zit, is je rekenmodel hard en voorspelbaar. “Op het moment van aankoop gaat die Excel leven, en het leven loopt altijd anders dan je bedacht had.” Er gaan namelijk mensen in je pand wonen: huurders die hun sleutel kwijtraken, een lekkage melden of opeens gas ruiken. Wie geen zin heeft in die relatie, kan volgens haar beter een andere beleggingscategorie kiezen.

Datzelfde nuanceert ze richting kamerverhuur, dat vaak als gouden kans wordt aangeprezen. Meer kamers betekent simpelweg meer relaties en meer beheer, en een beheerder verschuift het probleem volgens haar vooral in plaats van het op te lossen. “Heel veel succes ermee; dat is iets voor jou en niet voor mij.”

De les van de overwaarde

Niet voor niets heet haar platform Overwaarde. Jarenlang financierde Ebru met de overwaarde van haar Amsterdamse pand andere woningen: een zomerhuis, een huisje in Rotterdam. Zonder scherp te beseffen hoeveel waarde er in dat pand was opgebouwd. Pas toen ze ging verkopen, drong het door: “Oh shit, dit had ik eerder moeten beseffen en er eerder iets mee moeten doen.”

Het is een herkenbare valkuil. Veel beleggers laten overwaarde jarenlang in de stenen zitten, terwijl je die ruimte kunt inzetten om je portefeuille te laten groeien of te verduurzamen. Hoe dat werkt, lees je in ons artikel over overwaarde uit een beleggingspand opnemen en op onze pagina over vastgoed herfinancieren.

Blijven kijken, en off-market is overschat

Ebru kijkt veel. Heel veel. Haar oude vuistregel was dat je twintig woningen moest bezichtigen om er één te kopen; later werden dat er veertig. Inmiddels ziet ze aan de foto’s en de locatie vaak al of het hem wordt. Haar redenering: je geeft veel geld uit, dus je wilt ervaren of je idee van een pand klopt door er echt binnen te stappen.

Over de mythe van de off-market deal is ze nuchter. Het gepraat over het eigen netwerk relativeert ze: “Funda is net zo goed.” Komt een woning niet op Funda, dan is er volgens haar vaak juist iets mee aan de hand, bijvoorbeeld verhuurd vastgoed dat snel naar opkopers moet. Een netwerk is mooi, maar je hoeft er niet op te wachten.

‘Regulering plus Box 3 heeft de markt verziekt’

Als columnist heeft Ebru uitgesproken meningen, en die deelt ze ook hier. Haar analyse: de Wet betaalbare huur en de Box 3-heffing hebben samen de markt verziekt. De prijzen in het vrije segment zijn volgens haar meer dan verdubbeld, in de middenhuur is bijna niets meer te vinden en de sociale sector zit muurvast. Dat de overheid daarbij naar Financiën en Box 3 wijst, noemt ze te makkelijk: het begint bij regulering die huren onder de kostprijs duwt, waarna je niet kunt verwachten dat mensen met verlies blijven verhuren.

Wat haar nog het meest steekt, is het gebrek aan overleg tussen de ministeries. “Wij als bevolking doen het beter dan de mensen die ervoor betaald worden om met elkaar te overleggen.” En ze waarschuwt dat de overheid vanaf komend najaar zal framen dat de uitpondgolf over haar hoogtepunt heen is, terwijl de markt volgens haar juist verder op slot gaat en de prijzen verder oplopen.

Snel schakelen: een deal op één A4’tje

Eén anekdote vat haar manier van werken mooi samen. Toen de overdrachtsbelasting voor beleggers van 2 naar 8 procent zou springen, wilde ze nog snel kopen. Ze had haar oudere buurman jarenlang elke november gebeld met de vraag of hij wilde verkopen. Toen het zover was, sloot ze de deal in één ochtend, schraapte ze het geld bij elkaar via een handvol telefoontjes naar familie en vrienden, en legde ze alles vast op één A4’tje in plaats van een contract van 26 pagina’s. “Ik koop, u verkoopt, we zetten er een datum op, en that’s it.”

De les: snelheid, een scherp gevoel voor prijs en een netwerk dat je durft aan te spreken maken het verschil, zeker rond fiscale deadlines zoals een verhoging van de overdrachtsbelasting.

“Je koopt geen stenen. Je koopt de relaties met mensen.”

Wil je Ebru’s hele verhaal horen, inclusief haar deals met de buurman, haar visie op monumenten als kans en waarom ze bewust veel heeft afgelost? Bekijk de volledige aflevering op YouTube of luister via Spotify.