Overwaarde uit je beleggingspand halen
Door je beleggingspand te herfinancieren kun je de overwaarde die door waardestijging of aflossing is ontstaan opnemen, en dat vermogen opnieuw investeren, zonder het pand te verkopen. Het is een van de krachtigste manieren om als belegger door te groeien. In dit artikel lees je hoeveel overwaarde je kunt opnemen, hoe dat werkt en welke risico's eraan zitten.
Wat is overwaarde op vastgoed?
Overwaarde is het verschil tussen de actuele waarde van je pand en de schuld die er nog op rust. Zijn je panden de afgelopen jaren in waarde gestegen, of heb je afgelost, dan is je overwaarde gegroeid. Bij beleggingsvastgoed wordt doorgaans gekeken naar de waarde in verhuurde staat, die meestal lager ligt dan de vrije marktwaarde omdat een verhuurd pand voor een financier minder waard is.
Die overwaarde zit "vast" in het pand. Via herfinanciering maak je een deel ervan weer liquide.
Hoeveel overwaarde kun je opnemen?
Hoeveel je kunt opnemen, hangt af van de maximale LTV van je financier en de actuele getaxeerde waarde. De vuistregel:
Opnameruimte = (maximale LTV × waarde in verhuurde staat) − openstaande schuld
Een rekenvoorbeeld. Stel je pand is in verhuurde staat getaxeerd op 400.000 euro en je financier hanteert een maximale LTV van 80%. Die maximale LTV verschilt per financier en ligt voor verhuurd vastgoed vaak tussen 70% en 80%.
- Maximale financiering: 80% van 400.000 = 320.000 euro.
- Openstaande schuld: 250.000 euro.
- Opnameruimte: 320.000 − 250.000 = 70.000 euro.
Met die 70.000 euro kun je bijvoorbeeld de eigen inbreng voor een volgend pand bekostigen. De LTV geeft de bovengrens aan, maar de DSCR- of huurtoets kan de opname in de praktijk lager vaststellen, omdat financiers daarbij vaak met een hogere toetsrente rekenen.
Hoe neem je overwaarde op?
Overwaarde opnemen doe je door je bestaande financiering te herfinancieren naar een nieuwe, hogere lening, bij je huidige financier of bij een andere. Een actuele taxatie bepaalt de waarde, en op basis daarvan wordt vastgesteld hoeveel je extra kunt lenen. Het verschil tussen de nieuwe lening en je oude schuld komt als kapitaal vrij. Wil je weten of de kosten van die herfinanciering opwegen tegen de opbrengst, lees dan wanneer loont het om vastgoed te herfinancieren?.
Waarvoor gebruik je vrijgemaakte overwaarde?
Beleggers zetten opgenomen overwaarde meestal in om door te groeien:
- De aankoop van een volgend pand, door de vrijgemaakte overwaarde als eigen inbreng te gebruiken.
- Een verbouwing of verduurzaming, die de huur en de waarde van het pand verder kan verhogen.
- De BRRRR-methode, waarbij het opnemen van overwaarde na een waardestijging de motor onder de strategie is.
Door vrijgemaakt vermogen opnieuw in te zetten, houd je je hefboom optimaal: je laat overwaarde niet ongebruikt vastzitten in gestegen panden, maar zet het opnieuw aan het werk.
Risico's en aandachtspunten
Overwaarde opnemen vergroot je financiering, en dat brengt risico's mee:
- Hogere maandlasten. Een grotere lening betekent meer rente en aflossing. De huurinkomsten moeten dat blijven dragen, anders kom je in de knel. Financiers toetsen daarom op de DSCR.
- Hogere LTV, kleinere buffer. Door op te nemen stijgt je LTV en wordt je marge kleiner. Daalt de waarde van je vastgoed, dan loop je eerder tegen de grenzen van je financiering aan.
- Fiscale gevolgen. Een hogere of andere financieringsstructuur kan fiscale gevolgen hebben, afhankelijk van of je in privé of via een BV belegt. Beleg je in privé, dan valt het pand in box 3, waar de regels bovendien in beweging zijn. Stem je situatie daarom af met een fiscaal adviseur.
Een herfinanciering om overwaarde op te nemen is dus vooral interessant als je het vrijgemaakte vermogen productief inzet en de hogere lasten comfortabel kunt dragen.
Benieuwd hoeveel overwaarde er in jouw pand of portefeuille zit? Doe de gratis quickscan, dan rekenen we je opnameruimte en de scenario's vrijblijvend door.
Veelgestelde vragen
Wat is overwaarde op een beleggingspand?
Overwaarde is het verschil tussen de actuele waarde van je pand en de schuld die er nog op rust. Stijgt de waarde van je pand of los je af, dan groeit je overwaarde. Bij beleggingsvastgoed wordt vaak gekeken naar de waarde in verhuurde staat, die meestal lager ligt dan de marktwaarde.
Hoeveel overwaarde kun je opnemen?
Je kunt opnemen tot de maximale LTV van je financier op de actuele getaxeerde waarde, minus je openstaande schuld. Financieren tot 80% van een pand dat in verhuurde staat op 400.000 euro is getaxeerd, geeft een ruimte van 320.000 euro; staat er nog 250.000 euro schuld op, dan kun je ongeveer 70.000 euro opnemen. De taxatie en de toetsing bepalen de uiteindelijke ruimte.
Hoe neem je overwaarde op uit vastgoed?
Door je bestaande financiering te herfinancieren naar een nieuwe, hogere lening, bij je huidige financier of bij een andere. Op basis van een actuele taxatie wordt bepaald hoeveel je extra kunt lenen. Het verschil tussen de nieuwe lening en je oude schuld komt als kapitaal vrij.
Waarvoor kun je opgenomen overwaarde gebruiken?
Meestal om opnieuw te investeren: de aankoop van een volgend pand, een verbouwing of verduurzaming, of als buffer. Door vrijgemaakt vermogen opnieuw in te zetten houd je je hefboom optimaal, zonder dat je een pand hoeft te verkopen.
Wat zijn de risico's van overwaarde opnemen?
Je verhoogt je schuld en daarmee je maandlasten, en je LTV stijgt waardoor je buffer kleiner wordt. Daalt de waarde van je vastgoed, dan loop je eerder tegen de grenzen van je financiering aan. De extra lening moet bovendien door de huurinkomsten gedragen kunnen worden (de DSCR-toets).