Doorverkoopregeling overdrachtsbelasting

De doorverkoopregeling zorgt dat bij een snelle doorverkoop niet twee keer volledig overdrachtsbelasting wordt geheven. Verkrijg je vastgoed binnen zes maanden nadat een ander het verkreeg, dan betaal je dankzij artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) alleen overdrachtsbelasting over de waardestijging, niet over de volle koopsom. Voor beleggers, flippers en projectontwikkelaars die panden kort vasthouden, kan dat tienduizenden euro's schelen, maar alleen als je weet wie het voordeel krijgt en hoe je het vastlegt.

Wat is de doorverkoopregeling?

De regeling bestaat omdat de overdrachtsbelasting drukt op elke verkrijging van vastgoed. Zonder uitzondering zou een pand dat binnen een half jaar twee keer wordt overgedragen ook twee keer volledig worden belast, terwijl de waarde nauwelijks is veranderd. Dat is dubbel en remt de doorstroom. Artikel 13 WBR lost dit op: bij een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van hetzelfde pand door een ander, wordt de grondslag verlaagd.

Concreet wordt de waarde waarover je betaalt verminderd met het bedrag waarover bij de vorige verkrijging al overdrachtsbelasting (of niet-aftrekbare btw) verschuldigd was. Wat overblijft is in de praktijk de waardestijging tussen de twee transacties, en alleen daarover betaalt de tweede koper nog belasting.

Hoe werkt het in de praktijk?

Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Stel:

• Een ontwikkelaar koopt een beleggingspand voor 300.000 euro en betaalt daarover 8% overdrachtsbelasting (24.000 euro).
• Hij knapt het op en verkoopt het vier maanden later door voor 360.000 euro aan een andere belegger.

Zonder de regeling zou de tweede koper 8% over 360.000 euro betalen: 28.800 euro. Met de doorverkoopregeling wordt de grondslag verlaagd met de 300.000 euro waarover al was geheven. De koper betaalt dan 8% over de meerwaarde van 60.000 euro, oftewel 4.800 euro in plaats van 28.800 euro. Het verschil van 24.000 euro is precies de heffing die de eerste keer al is voldaan.

De leveringsdatum bij de notaris is bepalend voor de zesmaandentermijn, niet de datum van de koopovereenkomst. Dat luistert nauw: ligt de tweede levering één dag na de zes maanden, dan vervalt het hele voordeel en betaalt de koper over de volledige waarde.

Wie krijgt het voordeel: koper of verkoper?

Dit is het punt dat in de meeste uitleg ontbreekt en dat juist het onderhandelen bepaalt. Volgens de wet komt het voordeel toe aan de koper: die is de overdrachtsbelasting verschuldigd en die betaalt door de lagere grondslag minder. De eerste verkoper krijgt niets terug van de Belastingdienst.

In de koopovereenkomst kun je daar bewust van afwijken. Partijen spreken vaak af dat de koper het artikel 13-voordeel aan de verkoper vergoedt, zodat het bij de verkoper terechtkomt. Het is immers de verkoper die kort daarvoor de volle overdrachtsbelasting betaalde; zonder die afspraak lift de koper mee op kosten die de verkoper droeg. Of het voordeel naar koper of verkoper gaat, is dus een onderhandelpunt, en het is alleen relevant als de verkoper korter dan zes maanden eigenaar was.

Spreek je af dat je de verkoper voor het voordeel vergoedt, houd er dan rekening mee dat zo'n vergoeding bij de tegenprestatie hoort en in beginsel meetelt voor de grondslag van de overdrachtsbelasting. Laat de exacte uitwerking en de clausule altijd door de notaris opstellen, zodat het bedrag op de juiste manier in de akte en de afrekening landt.

Let op bij verschillende tarieven

De overdrachtsbelasting kent in 2026 meerdere tarieven: 2% voor een eigen woning, 8% voor een woning die je niet zelf gaat bewonen (zoals verhuur) en 10,4% voor niet-woningen. Lopen de twee verkrijgingen tegen verschillende tarieven, dan is er een aanvullende bepaling (artikel 13 lid 4 WBR) die voorkomt dat het voordeel te groot wordt.

Het duidelijkste voorbeeld is een belegger die binnen zes maanden doorverkoopt aan iemand die er zelf gaat wonen. Stel de verkoper kocht het pand voor 350.000 euro (8%), en de koper neemt het vier maanden later over voor 360.000 euro om er zelf te wonen (2%). De koper mag de 8% van de verkoper niet zomaar aftrekken van zijn eigen 2%, want dan zou hij per saldo geld toe krijgen. In plaats daarvan wordt de waarde verlaagd met het bedrag waarover de verkoper belasting betaalde: hij betaalt 2% over (360.000 − 350.000) = 200 euro. Zo blijft er altijd belasting verschuldigd over de waardestijging, maar nooit minder dan zonder het tariefverschil.

Ook bij btw-belaste nieuwbouw

De regeling kijkt niet alleen naar eerder betaalde overdrachtsbelasting. Was over de vorige verkrijging btw verschuldigd die in het geheel niet aftrekbaar was, bijvoorbeeld bij een btw-belaste levering van nieuwbouw, dan telt ook dat bedrag mee voor de vermindering van de grondslag. Bij een opvolgende verkrijging binnen zes maanden voorkomt artikel 13 zo dat over hetzelfde pand kort na elkaar zowel volledige btw als volledige overdrachtsbelasting drukt. De samenloop tussen btw en overdrachtsbelasting is specialistisch; laat die bij nieuwbouw of transformatie door een fiscalist beoordelen.

Waar dit voor beleggers speelt

De doorverkoopregeling is geen randverschijnsel, maar de fiscale motor onder verschillende strategieën waarbij een pand kort wordt vastgehouden:

• Bij een fix & flip maakt het je pand aantrekkelijker om door te verkopen: de koper betaalt minder belasting, wat je in de prijs of in een vergoeding kunt verzilveren.
• Bij een ABC-transactie is het de reden dat de eindkoper alleen over de meerwaarde heft, ondanks twee opeenvolgende leveringen.
• Bij projectontwikkeling met een tussenpersoon houdt het de totale belastingdruk op de keten beheersbaar.

Wil je het voordeel benutten, dan zijn er twee dingen die je vooraf moet weten: wanneer de verkoper het pand zelf verkreeg (dat bepaalt of je nog binnen de zes maanden zit) en hoe je in de koopakte regelt wie het voordeel krijgt. Omdat de financiering van zulke korte trajecten meestal via een bridgefinanciering of projectfinanciering loopt, weegt elke maand mee: hoe sneller de doorverkoop, hoe groter de kans dat je binnen de termijn blijft.

Let op: dit artikel legt de hoofdregels uit, maar de overdrachtsbelasting kent veel uitzonderingen en de uitwerking hangt af van je situatie. De notaris berekent de verschuldigde belasting en stelt de juiste clausules op; laat fiscale constructies en de samenloop met btw vooraf door een fiscalist of notaris bevestigen.

Twijfel je of een transactie binnen de doorverkoopregeling valt, of wil je een flip of doorverkoop laten doorrekenen en financieren? Doe de gratis quickscan of neem contact op, dan kijken we met je mee.

Veelgestelde vragen