Erfpacht en vastgoedfinanciering
Bij erfpacht bezit je het pand, maar niet de grond eronder. Voor de grond betaal je een vergoeding, de canon, aan de eigenaar. Dat klinkt als een detail, maar het raakt twee dingen die voor een belegger tellen: hoeveel je kunt financieren en of een geldverstrekker het pand überhaupt wil financieren. In dit artikel lees je hoe erfpacht werkt, welke drie vormen er zijn, en waar financiers precies naar kijken.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht dat je het gebruik geeft van andermans grond. Je bent eigenaar van de opstal, het pand zelf, terwijl de grond in handen blijft van de erfverpachter. Die grondeigenaar is meestal een gemeente. In grote steden, met Amsterdam als bekendste voorbeeld, staat een aanzienlijk deel van het vastgoed op gemeentelijke erfpacht. Ook particuliere partijen en beleggers kunnen grond in erfpacht uitgeven.
Voor het gebruik van de grond betaal je canon. De hoogte daarvan, en of die kan veranderen, is vastgelegd in de erfpachtakte en de bijbehorende algemene bepalingen. Juist die voorwaarden bepalen hoe aantrekkelijk en hoe financierbaar een pand met erfpacht is.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
De canon: betalen, herzien of afkopen
De canon kun je op verschillende manieren tegenkomen, en dat maakt voor je maandlasten en je financiering veel uit.
- Jaarlijks betalen. Je voldoet de canon periodiek, meestal per jaar. Dit is een doorlopende vaste last die zwaar meeweegt in je financiering.
- Afgekocht voor een tijdvak. Je hebt de canon voor een bepaalde periode vooruitbetaald. Binnen dat tijdvak heb je geen canonlast, maar aan het einde begint de betaling opnieuw, vaak tegen een herziene hoogte.
- Eeuwigdurend afgekocht. Je hebt de canon voor altijd afgekocht. Er komt geen jaarlijkse last meer bij, wat de situatie het dichtst bij volledig grondbezit brengt.
Drie vormen: tijdelijk, voortdurend en eeuwigdurend
De vorm van de erfpacht bepaalt of en hoe de voorwaarden in de toekomst veranderen. Dat verschil is de kern van het financieringsvraagstuk.
| Vorm | Loopt af? | Canon en voorwaarden | Financierbaarheid |
|---|---|---|---|
| Tijdelijke erfpacht | ja, op een vaste datum | onzeker na afloop; opnieuw onderhandelen of einde | het lastigst, zeker bij een korte restlooptijd |
| Voortdurende erfpacht | nee, maar per tijdvak herzien | canon wordt periodiek opnieuw vastgesteld | doorgaans financierbaar; let op het herzieningsmoment |
| Eeuwigdurende erfpacht | nee | voorwaarden liggen vast, geen periodieke herziening | meestal het gunstigst, zeker bij afgekochte canon |
Wat erfpacht doet met je financiering
Geldverstrekkers wegen erfpacht op een paar concrete punten. Ken je die, dan weet je vooraf of een pand vlot te financieren is.
De resterende looptijd is bepalend. Bij tijdelijke erfpacht willen veel financiers dat het recht ruim langer doorloopt dan de looptijd van de financiering. Loopt de erfpacht af binnen ongeveer de helft van de financieringstermijn, dan haken veel geldverstrekkers af of verlagen ze het leenbedrag. De redenering: aan het einde van de termijn kan de canon fors springen of kan het recht zelfs vervallen, en dat risico willen ze niet in de laatste jaren van jouw lening lopen.
De canon telt mee als last. Een jaarlijkse canon verlaagt wat je kunt lenen, omdat het een vaste verplichting is naast je rente en aflossing. Een gangbare vuistregel is dat een financier ongeveer twintig keer de jaarcanon van je leencapaciteit aftrekt. Bij een canon van 1.500 euro per jaar scheelt dat grofweg 30.000 euro aan financieringsruimte. Een afgekochte of eeuwigdurend afgekochte canon speelt hierin niet mee.
De algemene bepalingen bepalen het risico. Naast de akte gelden er algemene bepalingen die de spelregels vastleggen, zoals de manier waarop de canon wordt herzien en wat er bij het einde van de termijn gebeurt. Gunstige, gangbare bepalingen (vaak bij gemeentelijke erfpacht) zijn doorgaans geen probleem. Ongunstige of onduidelijke bepalingen, wat vaker voorkomt bij particuliere erfpacht, kunnen ertoe leiden dat een financier extra voorwaarden stelt of de financiering weigert.
Erfpacht bij beleggings- en commercieel vastgoed
Bij verhuurd en commercieel vastgoed kijken gespecialiseerde financiers naar dezelfde punten, maar vaak nog scherper. De canon drukt rechtstreeks op je cashflow en dus op kengetallen als de DSCR, en de resterende looptijd en de herzieningsvoorwaarden wegen mee in de waarde van je onderpand. Bij een zakelijke hypotheek op een pand met erfpacht is het daarom verstandig om de erfpachtakte en de algemene bepalingen vroeg in het traject boven tafel te hebben, zodat je niet laat in het proces op een financieringsprobleem stuit.
Waar financiers op letten
Wil je snel inschatten of een pand met erfpacht financierbaar is, loop dan deze punten na:
- de resterende looptijd van de erfpacht ten opzichte van de financieringstermijn;
- de vorm: tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend;
- de canon: jaarlijks, afgekocht voor een tijdvak, of eeuwigdurend afgekocht;
- het herzieningsmoment: komt er binnenkort een nieuwe canonvaststelling aan;
- de algemene bepalingen en wie de erfverpachter is (gemeente of particulier).
Let op: de exacte voorwaarden staan in de erfpachtakte en de algemene bepalingen van jouw specifieke pand, en het acceptatiebeleid verschilt per geldverstrekker. Laat die documenten daarom vroeg beoordelen en reken de canon mee in je totale financieringskosten.
Twijfel je of een pand met erfpacht financierbaar is, of wil je een aankoop laten doorrekenen? Doe de gratis quickscan of neem contact met ons op, dan bekijken we de erfpachtvoorwaarden samen met je.
Veelgestelde vragen
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht waarmee je de grond van een ander mag gebruiken. Je bent eigenaar van het pand (de opstal), maar niet van de grond eronder. Daarvoor betaal je een vergoeding aan de grondeigenaar, de erfverpachter, die canon heet. De grondeigenaar is meestal een gemeente, soms een particuliere partij of belegger.
Kun je een pand met erfpacht financieren?
Vaak wel, maar de voorwaarden van de erfpacht bepalen hoe soepel het gaat. Eeuwigdurende of voortdurende erfpacht met gebruikelijke bepalingen is doorgaans goed financierbaar. Tijdelijke erfpacht die binnen of kort na de looptijd van je financiering afloopt, is dat vaak niet. Geldverstrekkers beoordelen de resterende looptijd, de canon en de algemene bepalingen.
Wat is het verschil tussen voortdurende, eeuwigdurende en tijdelijke erfpacht?
Tijdelijke erfpacht eindigt op een vaste datum, waarna de afspraken opnieuw moeten worden gemaakt of het recht vervalt. Voortdurende erfpacht loopt voor onbepaalde tijd door, maar de voorwaarden en de canon worden per tijdvak herzien. Eeuwigdurende erfpacht loopt eveneens onbeperkt door, maar de voorwaarden staan vast en worden niet meer periodiek herzien.
Hoe beïnvloedt de canon je maximale financiering?
Een jaarlijkse canon is een vaste last, dus geldverstrekkers houden er rekening mee bij het bepalen van wat je kunt lenen. Een gangbare vuistregel is dat zij ongeveer twintig keer de jaarcanon van je leencapaciteit aftrekken. Bij een canon van 1.500 euro per jaar kun je daardoor grofweg 30.000 euro minder financieren. Is de canon eeuwigdurend afgekocht, dan speelt dit niet.
Waarom is tijdelijke erfpacht een risico voor je financiering?
Omdat het recht op een vaste datum eindigt en onzeker is wat er daarna gebeurt: een nieuwe, hogere canon of zelfs beëindiging. Veel geldverstrekkers willen dat de erfpacht ruim langer doorloopt dan de financiering. Eindigt de termijn binnen (ongeveer) de helft van de looptijd, dan wordt financieren lastig of onmogelijk, of wordt het leenbedrag verlaagd.
Is het slim om de erfpacht af te kopen?
Afkopen betekent dat je de canon voor een periode of eeuwigdurend vooruitbetaalt, waarna je geen jaarlijkse last meer hebt. Dat verhoogt vaak de financierbaarheid en de waarde van het pand, maar vraagt eenmalig veel eigen geld of een hogere financiering. Of het loont, hangt af van de afkoopsom, je rendement en je plannen met het pand.