Leegwaarde
De leegwaarde van een pand is de marktwaarde van het vastgoed wanneer het niet verhuurd is en dus vrij beschikbaar voor gebruik. Het pand staat in dat geval "leeg". Deze waarde is voor investeerders en financiers belangrijk omdat het de waarde weergeeft onder de meest liquide omstandigheden: er zijn geen huurcontracten of huurbescherming die de waarde beïnvloeden.
Waarom is de leegwaarde belangrijk?
- Voor financiers: de leegwaarde wordt vaak als referentie gebruikt bij het bepalen van de maximale financiering.
- Voor investeerders: de leegwaarde geeft inzicht in de potentiële verkoopwaarde als het pand niet verhuurd is.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
Leegwaarde versus waarde in verhuurde staat
Het verschil met de waarde in verhuurde staat is voor een belegger cruciaal. Een leeg pand verkoop je tegen de leegwaarde, vrij voor de koper. Zit er een huurder in, dan ligt de verkoopprijs vaak lager, omdat lopende huurcontracten en huurbescherming de waarde beperken. Een uitgebreide vergelijking lees je in leegwaarde vs. waarde in verhuurde staat.
Leegwaarde en je box 3-waardering
De leegwaarde speelt ook fiscaal een rol. Verhuurde woningen worden in box 3 niet voor de volle WOZ-waarde meegeteld, maar via de leegwaarderatio: de WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd met een factor kleiner dan 1, die afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de fiscale waardering. Een verhuurde woning telt daardoor voor minder dan een leegstaande, wat je box 3-grondslag verlaagt.
Let op: deze regeling staat onder druk. Sinds 2026 geldt de leegwaarderatio niet meer bij niet-marktconforme verhuur aan gelieerde partijen, zoals familie of je eigen BV, en het kabinet wil de leegwaarderatio naar verwachting per 2027 afschaffen. Controleer dus altijd de actuele regels of laat je fiscaal adviseren.
Uitponden: het verschil verzilveren
Sommige beleggers hebben een strategie van uitponden: ze kopen een verhuurd pand aan tegen de lagere verhuurde-staat-waarde en wachten tot de zittende huurder vertrekt, om het pand daarna leeg op de markt aan te bieden. Dit verschil kan aanzienlijk zijn, maar de strategie kent ook risico's. Een huurder wordt stevig beschermd door de wet en kan daardoor lange tijd blijven zitten, waardoor je rendement op zich laat wachten.
Tot slot
De leegwaarde is een cruciale maatstaf in vastgoedfinanciering en -transacties. Het geeft weer wat een pand waard is in de meest vrije situatie: zonder huurders en verplichtingen. Voor beleggers en financiers vormt dit vaak het uitgangspunt bij de waardebepaling. Vergeet alleen niet dat een pand met een lopend huurcontract niet leeg is: in die situatie geldt de waarde in verhuurde staat. Wil je een belegging doorrekenen? Gebruik de rekentool of doe de gratis quickscan.
Reken het direct online uit
Met onze gratis online rekentool bereken je het rendement, de cashflow en de fiscale gevolgen van je vastgoedbelegging. Geen download nodig, direct in je browser.
Open de rekentool
Veelgestelde vragen
Wat is de leegwaarde van een pand?
De leegwaarde is de marktwaarde van vastgoed wanneer het niet verhuurd is en dus vrij beschikbaar voor gebruik. Het pand staat dan 'leeg'. Er zijn geen huurcontracten of huurbescherming die de waarde drukken, dus dit is de waarde onder de meest vrije omstandigheden.
Wat is het verschil tussen leegwaarde en waarde in verhuurde staat?
De leegwaarde geldt voor een leeg pand, vrij van huur. De waarde in verhuurde staat geldt voor een pand met een zittende huurder en ligt lager, omdat een lopend huurcontract en huurbescherming de verkoopwaarde beperken. Voor een belegging financier je doorgaans op die verhuurde-staat-waarde.
Telt de leegwaarde mee voor box 3?
Ja. Verhuurde woningen worden in box 3 gewaardeerd via de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio, een factor kleiner dan 1 die afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Daardoor telt een verhuurde woning fiscaal voor minder dan de volle leegwaarde. Let op: de leegwaarderatio staat onder druk en wordt naar verwachting per 2027 afgeschaft.
Wat is uitponden?
Uitponden is een strategie waarbij je een verhuurd pand koopt tegen de lagere verhuurde-staat-waarde en het na vertrek van de huurder leeg verkoopt tegen de hogere leegwaarde. Het verschil is je winst, maar door de huurbescherming kan een huurder lang blijven zitten.