Een margin call is een begrip dat oorspronkelijk uit de aandelen- en beleggingswereld komt, maar ook in vastgoedfinanciering kan voorkomen. Het betekent dat een geldverstrekker extra zekerheid vraagt wanneer de waarde van het onderpand daalt en de Loan-to-Value (LTV) daardoor boven de afgesproken grens uitkomt.
Dit speelt vooral in markten waar vastgoedprijzen onder druk staan. Als de waarde van het pand daalt, neemt het risico voor de financier toe. Met een margin call wordt de belegger verplicht om bij te storten of extra zekerheid te geven, zodat de LTV weer binnen de afgesproken bandbreedte valt.
Voorbeeld margin call
Een belegger koopt een appartementengebouw voor €2.000.000 en financiert dit met een lening van €1.400.000.
- Start-LTV = €1.400.000 / €2.000.000 = 70%
- In de leningsovereenkomst is vastgelegd dat de LTV niet hoger mag worden dan 75%.
Door een daling in de vastgoedmarkt zakt de waarde van het pand naar €1.600.000. De nieuwe LTV is dan:
- €1.400.000 / €1.600.000 = 87,5%
Omdat dit ruim boven de afgesproken 75% ligt, kan de geldverstrekker een margin call doen. De belegger moet in dat geval extra kapitaal inbrengen of een deel van de lening aflossen, zodat de LTV weer onder de 75% komt.
Waarom belangrijk voor beleggers?
- Risicobeheer: margin calls beschermen financiers tegen waardedalingen van het onderpand.
- Liquiditeitsdruk: beleggers moeten soms onverwachts veel eigen middelen vrijmaken.
- Marktomstandigheden: margin calls komen vaker voor in dalende markten of bij commerciële vastgoedfinanciering.