Margin call
Een margin call is een begrip dat oorspronkelijk uit de aandelen- en beleggingswereld komt, maar ook in vastgoedfinanciering kan voorkomen. Het betekent dat een geldverstrekker extra zekerheid vraagt wanneer de waarde van het onderpand daalt en de Loan-to-Value (LTV) daardoor boven de afgesproken grens uitkomt.
Dit speelt vooral in markten waar de vastgoedprijzen onder druk staan. Daalt de waarde van het pand, dan neemt het risico voor de financier toe. Met een margin call verplicht hij de belegger om bij te storten of extra zekerheid te geven, zodat de LTV weer binnen de afgesproken bandbreedte valt.
Voorbeeld margin call
Een belegger koopt een appartementengebouw voor €2.000.000 en financiert dit met een lening van €1.400.000.
- Start-LTV = €1.400.000 / €2.000.000 = 70%
- In de leningsovereenkomst is vastgelegd dat de LTV niet hoger mag worden dan 75%.
Door een daling in de vastgoedmarkt zakt de waarde van het pand naar €1.600.000. De nieuwe LTV is dan:
- €1.400.000 / €1.600.000 = 87,5%
Omdat dit ruim boven de afgesproken 75% ligt, kan de geldverstrekker een margin call doen. De belegger moet dan extra kapitaal inbrengen of een deel van de lening aflossen, zodat de LTV weer onder de 75% komt.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
Waarom belangrijk voor beleggers?
- Risicobeheer: margin calls beschermen financiers tegen waardedalingen van het onderpand.
- Liquiditeitsdruk: beleggers moeten soms onverwacht veel eigen middelen vrijmaken.
- Marktomstandigheden: margin calls komen vaker voor in dalende markten of bij commerciële vastgoedfinanciering.
Komt een margin call vaak voor?
Bij een gewone, langlopende verhuurhypotheek is een tussentijdse margin call relatief zeldzaam: de meeste financiers toetsen de LTV bij het afsluiten en niet doorlopend. Je komt het vaker tegen bij commercieel vastgoed, grotere portefeuilles en kortlopende financieringen, waar harde LTV-afspraken (convenanten) met tussentijdse hertaxatie gangbaarder zijn. Lees daarom altijd goed wat er in je leningsovereenkomst over de LTV is afgesproken.
Hoe voorkom je een margin call?
De beste bescherming is marge. Financier je niet tot het uiterste, maar houd ruimte tot de afgesproken LTV-grens, dan vang je een waardedaling op zonder direct te hoeven bijstorten. Houd daarnaast een buffer aan en ken je voorwaarden. Lukt het niet om aan een margin call te voldoen, dan kan de financier in het uiterste geval overgaan tot gedwongen verkoop, waarbij de lagere executiewaarde geldt. Wil je weten welke ruimte een financier je geeft? Doe de gratis quickscan.
Veelgestelde vragen
Wat is een margin call?
Een margin call is een eis van de geldverstrekker om extra zekerheid in te brengen of een deel van de lening af te lossen, omdat de waarde van het onderpand is gedaald en de LTV boven de afgesproken grens is uitgekomen. Het begrip komt uit de beleggingswereld, maar kan ook bij vastgoedfinanciering voorkomen.
Wanneer krijg je een margin call?
Als de waarde van je pand daalt waardoor je LTV boven de in de leningsovereenkomst afgesproken grens komt. Dit speelt vooral in dalende markten en bij commercieel vastgoed of kortlopende financieringen met een harde LTV-afspraak.
Wat gebeurt er als je niet kunt bijstorten?
Dan schiet je tekort in je verplichtingen uit de leningsovereenkomst. In het uiterste geval kan de financier overgaan tot gedwongen verkoop van het onderpand, waarbij de executiewaarde geldt. Het is dus belangrijk om een buffer achter de hand te houden.
Hoe voorkom je een margin call?
Door niet tot het maximum te financieren, zodat je ruimte hebt als de waarde daalt, door een buffer aan te houden en door de voorwaarden in je leningsovereenkomst goed te kennen. Een lagere start-LTV geeft de meeste marge.