Kosten koper
Wie een woning of beleggingspand koopt, krijgt niet alleen te maken met de koopsom, maar ook met bijkomende kosten: de zogenaamde kosten koper (k.k.). Dit zijn de extra kosten die je maakt om juridisch eigenaar van een pand te worden. Veel kopers laten deze kosten buiten beschouwing als ze met vastgoed gaan rekenen, terwijl het vaak om tienduizenden euro's gaat die je bovendien niet kunt meefinancieren.
Wat valt onder kosten koper?
Kijk je naar de wettelijke definitie van kosten koper, dan gaat het strikt genomen om drie posten:
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten
- Kadasterkosten
Voor een woning die je zelf gaat bewonen betaal je doorgaans 2% overdrachtsbelasting (voor starters soms helemaal vrijgesteld). Voor een beleggingswoning is dat sinds 2026 8% (verlaagd van 10,4%), en voor commercieel vastgoed, zoals een bedrijfspand, geldt 10,4%.
Daarnaast komen er nog andere bijkomende kosten voor rekening van de koper. Houd ook rekening met:
- Taxatiekosten (als je gaat financieren)
- Hypotheekadvies
- Aankoopmakelaar
- Bouwkundige keuring
- Inspectiekosten voor de verzekering
- Een bankgarantie (als je geen waarborgsom kunt of wilt storten)
Grofweg reken je voor een eigen woning met 5 tot 6% bijkomende kosten, voor een beleggingswoning met ongeveer 9 tot 10%, en voor commercieel vastgoed met 11 tot 12%.
Een voorbeeld voor een beleggingswoning:
Aankoopsom beleggingswoning: €350.000
Overdrachtsbelasting (8%): €28.000
Notariskosten: €1.000
Kadasterkosten: €200
Taxatiekosten: €800
Hypotheekadvies: €2.500
Totaal: €32.500
Dit voorbeeld is exclusief een eventuele aankoopmakelaar en bouwkundige keuring. Reken je die mee, dan kom je richting de eerder genoemde 9 tot 10%.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
Kosten koper en financiering
Het is belangrijk om te weten dat banken de kosten koper vrijwel nooit financieren. Bij de aankoop van een eigen woning is de maximale hypotheek 100% van de marktwaarde (of leegwaarde) van het vastgoed. Bij het financieren van een beleggingspand is dit vaak maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat, waardoor je nóg meer eigen geld moet inleggen.
Tot slot
Kosten koper zijn een niet te missen onderdeel van iedere vastgoedtransactie. Officieel gaat het alleen om overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten, maar in de praktijk moet je ook rekening houden met makelaarskosten, taxatie, advies en eventueel een bouwkundige keuring.
Reserveer bij een aankoop altijd een ruime buffer. Zo kom je niet voor verrassingen te staan en weet je precies hoeveel eigen vermogen je nodig hebt om de aankoop rond te krijgen.
Let op: fiscale regels veranderen regelmatig en pakken per situatie anders uit. Bespreek je eigen situatie daarom altijd met een fiscalist of belastingadviseur.
Veelgestelde vragen
Wat valt er onder kosten koper?
Strikt genomen overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten. In de praktijk reken je ook taxatie, hypotheekadvies, een eventuele aankoopmakelaar, een bouwkundige keuring en soms een bankgarantie mee tot de bijkomende kosten.
Hoeveel zijn de kosten koper bij een beleggingspand?
Reken voor een eigen woning op 5 tot 6 procent bijkomende kosten, voor een beleggingswoning op ongeveer 9 tot 10 procent (met 8% overdrachtsbelasting) en voor commercieel vastgoed op 11 tot 12 procent (met 10,4%). De overdrachtsbelasting is veruit de grootste post.
Kun je de kosten koper meefinancieren?
Vrijwel nooit. Banken financieren de kosten koper niet mee, dus je betaalt ze uit eigen middelen. Bij een beleggingspand wordt bovendien maar een deel van de waarde gefinancierd, waardoor je nog meer eigen geld nodig hebt.
Hoeveel overdrachtsbelasting zit er in de kosten koper?
In 2026 is dat 2% voor een eigen woning, 8% voor een beleggingswoning en 10,4% voor commercieel vastgoed. Voor starters geldt onder voorwaarden een vrijstelling. De overdrachtsbelasting bepaalt grotendeels hoe hoog je kosten koper uitvallen.