Executiewaarde
De executiewaarde is de waarde die een pand naar verwachting oplevert bij een gedwongen verkoop, bijvoorbeeld wanneer de eigenaar de hypotheeklasten niet meer kan betalen en de financier besluit het onderpand te verkopen.
De executiewaarde ligt vrijwel altijd lager dan de marktwaarde, omdat bij een executieveiling vaak sprake is van:
- minder geïnteresseerde kopers;
- een snellere verkoop (beperkte onderhandelingstijd);
- extra risico's die kopers inprijzen (soms ongezien moeten bieden of kopen).
Hoe wordt de executiewaarde bepaald?
In de praktijk drukt een taxateur de executiewaarde vaak uit als een percentage van de marktwaarde. Als vuistregel ligt die zo'n 10 tot 20 procent lager, maar het exacte verschil hangt af van het type pand, de locatie en hoe courant het object is. Een gewild appartement in een grote stad verliest bij gedwongen verkoop relatief minder dan een specifiek bedrijfspand op een lastige locatie, waar de groep mogelijke kopers veel kleiner is.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
Waarom is de executiewaarde belangrijk?
Voor financiers is de executiewaarde een veiligheidsmarge:
- het bepaalt deels hoeveel er maximaal gefinancierd kan worden;
- het geeft inzicht in het risico bij gedwongen verkoop;
- het kan van invloed zijn op de rente-opslag.
Voor beleggers is het vooral relevant om te begrijpen dat de financier bij zijn risico-inschatting niet alleen kijkt naar de taxatiewaarde, de marktwaarde of de marktwaarde in verhuurde staat, maar ook naar deze lagere executiewaarde.
Voorbeeld executiewaarde
Stel:
- Marktwaarde woning: **€**500.000
- Executiewaarde (bij veiling): **€**400.000 (20% lager)
Een belegger wil een verhuurhypotheek op een pand met een marktwaarde van €500.000. Met een LTV van 70% komt dit neer op €350.000. Zet je diezelfde leensom echter af tegen de executiewaarde, dan is de LTV ineens 87,5%, wat voor de geldverstrekker een groter risico betekent. Daar zit precies de reden waarom de executiewaarde meeweegt, ook al staat hij niet vooraan in je financieringsvoorstel.
Andere waarden op een rij
- Marktwaarde of leegwaarde: wat een pand waard is bij verkoop vrij van rechten en verhuur, dus op de vrije markt.
- Waarde in verhuurde staat: de waarde van het pand wanneer er een lopend huurcontract op zit met een huurder erin.
- Executiewaarde: wat een pand waard is bij gedwongen verkoop.
Bij het financieren van vastgoed wordt meestal de marktwaarde in verhuurde staat gebruikt. Maar bij de risicobeoordeling van een financieringsdossier speelt de executiewaarde zeker een rol, zij het op de achtergrond. Wil je weten wat er voor jouw pand mogelijk is? Doe de gratis quickscan.
Reken het direct online uit
Met onze gratis online rekentool bereken je het rendement, de cashflow en de fiscale gevolgen van je vastgoedbelegging. Geen download nodig, direct in je browser.
Open de rekentool
Veelgestelde vragen
Wat is de executiewaarde?
De executiewaarde is de waarde die een pand naar verwachting oplevert bij een gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als de eigenaar de hypotheeklasten niet meer kan betalen en de financier het onderpand verkoopt. Die waarde ligt vrijwel altijd lager dan de marktwaarde.
Hoeveel lager is de executiewaarde dan de marktwaarde?
Als vuistregel ligt de executiewaarde zo'n 10 tot 20 procent onder de marktwaarde, afhankelijk van het type pand, de locatie en de markt. Bij een veiling zijn er minder kopers, minder onderhandelingstijd en meer risico's die kopers in hun bod verwerken.
Waarom kijkt een financier naar de executiewaarde?
Het is zijn veiligheidsmarge. De executiewaarde bepaalt mede hoeveel er maximaal gefinancierd kan worden en kan de rente-opslag beïnvloeden. De financier wil weten dat hij zijn lening terugkrijgt, ook als het pand gedwongen verkocht moet worden.
Wordt vastgoed gefinancierd op de executiewaarde of de marktwaarde?
Meestal op de marktwaarde in verhuurde staat. De executiewaarde speelt op de achtergrond mee in de risicobeoordeling, niet als hoofdgrondslag voor de maximale lening.