De executiewaarde is de waarde die een pand naar verwachting oplevert bij een gedwongen verkoop, bijvoorbeeld wanneer de eigenaar de hypotheeklasten niet meer kan betalen en de financier besluit het onderpand te verkopen.

De executiewaarde ligt vrijwel altijd lager dan de marktwaarde, omdat bij een executieveiling vaak sprake is van:

• minder geïnteresseerde kopers;
• een snellere verkoop (beperkte onderhandelingstijd);
• extra risico’s die kopers inprijzen (soms ongezien moeten bieden/kopen).

Waarom is executiewaarde belangrijk?

Voor financiers is de executiewaarde een veiligheidsmarge:

• het bepaalt deels hoeveel er maximaal gefinancierd kan worden;
• het geeft inzicht in het risico bij gedwongen verkoop;
• het kan van invloed zijn op de rente-opslag.

Voor beleggers is het vooral relevant om te begrijpen dat de financier bij risico-inschatting niet alleen kijkt naar de taxatiewaarde, marktwaarde of marktwaarde in verhuurde, maar ook naar deze lagere executiewaarde.

Voorbeeld executiewaarde

Stel:

• Marktwaarde woning: €500.000
• Executiewaarde (bij veiling): €400.000 (20% lager)

Een belegger wil nu een verhuurhypotheek op een pand met een marktwaarde van €500.000. Met een LTV van 70% komt dit neer op €350.000. Echter, wanneer je de leensom afzet tegen de executiewaarde, dan is de LTV ineens 87,5%, wat voor de geldverstrekker een groter risico betekent.

Andere waarden

• Marktwaarde of leegwaarde: wat een pand waard is bij verkoop vrij van rechten en verhuur (dus op de vrije markt)
• Waarde in verhuurde staat: de waarde van het pand wanneer hier een lopend huurcontract op zit met een huurder erin.
• Executiewaarde: wat een pand waard is bij gedwongen verkoop.

Bij het financieren van vastgoed zien we dat er meestal gebruik wordt gemaakt van de marktwaarde in verhuurde staat. Echter, bij de risicobeoordeling van een financieringsdossier speelt de executiewaarde zeker een belangrijke rol, zij het op de achtergrond.