Het puntensysteem huur uitgelegd

De Nederlandse huurmarkt is sterk gereguleerd en het puntensysteem huur speelt hierin een grote rol. Het puntensysteem is ook wel bekend als het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Het puntensysteem huur bepaalt de huurprijs die gevraagd mag worden voor een huurwoning. Afhankelijke van het aantal WWS punten van een woning wordt bepaald of een woning in de sociale of in de vrije sector valt. Vastgoedfinanciers kijken naast taxatierapporten van het onderpand ook steeds vaker naar de huurwaarde van een beleggingspand. In dit artikel leggen we uit hoe het puntensysteem huur werkt, hoe je de huurpunten van een woning kunt berekenen en hoe je het aantal punten van een woning kan verhogen.

Wat is het huurpunten stelsel?

Het huurpuntenstelsel is een methodiek om de kwaliteit van een kamer of woning te meten. Dit wordt uitgedrukt in een aantal punten. Dit puntenstelsel is ontworpen om een objectieve beoordeling te maken van woningen. Hoe hoger het aantal punten van een woning, hoe hoger de toegestane huurprijs. Een woning kan via het huurpuntenstelsel vallen in drie categorieën: de sociale sector, de middenhuur en de vrije sector.

Hoe werkt het puntensysteem?

Het puntensysteem werkt met een gedetailleerde puntentelling voor verschillende kenmerken van een woning. De manier waarop dit werkt verschilt per type woonruimte. Er is een huurprijscheck voor zelfstandige woonruimte, onzelfstandige woonruimte zoals studentenkamers en voor woonwagens en standplaatsen. Bij elk type woonruimte worden de punten opgeteld om de totale huurpunten te bepalen, die direct invloed hebben op de maximale huurprijs die gevraagd mag worden.

Het berekenen van huurpunten is niet alleen nuttig voor verhuurders om te bepalen wat zij mogen vragen, maar ook voor huurders om te controleren of zij een eerlijke huurprijs betalen. Door een berekening te maken vóór aanvang van het huurcontract, zorg je voor duidelijkheid en voorkom je problemen achteraf. Daarbij is het vanaf 1 januari 2025 verplicht om een puntenrapport mee te leveren bij nieuwe huurovereenkomsten.

Belangrijke factoren huurpuntensysteem

WOZ-waarde

De WOZ-waarde is een belangrijke weegfactor voor het totaal aantal punten. Heel simpel geldt: hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten. Let hier goed op, omdat de marktwaarde tegenwoordig flink kan verschillen van de WOZ-waarde. In de afgelopen jaren is de WOZ-cap ingevoerd. Hierdoor kan de WOZ-waarde nog maar een maximaal percentage van het puntentotaal zijn.

Woonoppervlakte

De grootte van de woning is één van de belangrijkste factoren die punten opleveren. Grotere woningen met meer woonoppervlakte krijgen meer punten dan kleine woningen. Om het aantal punten te berekenen moet de oppervlakte van alle vertrekken bij elkaar opgeteld worden. Dit zijn de woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer. Daarnaast worden er ook punten verstrekt voor overige ruimten zoals berging en garage. De overige ruimten krijgen minder punten.

Energieprestatie

Hoe hoger (of hoe groener!) het energielabel, hoe meer punten de woning krijgt . Woningen met energiezuinige installaties, een goede isolatiewaarde, gebruik van zonnepanelen, (extra) vloerisolatie of een moderne cv-ketel of warmtepomp, krijgen extra punten. Het verschil tussen een woning met Energielabel C en Energielabel A is maar liefst 19 punten.

Op 1 juli 2024 is het aantal punten dat je voor een energielabel krijgt veranderd. Een beter energielabel wordt nu meer beloond, terwijl een slecht energielabel juist minder of zelfs minpunten oplevert. Dit betekent dat het voor jou als verhuurder interessant is om te investeren in het verduurzamen van jouw huurwoning om zo meer huurpunten te krijgen. Hieronder vind je de oude en de nieuwe huurpunten voor het energielabel:

Oud (voor 01-07-2024)			Nieuw (na 01-07-2024)
Label	(ééngezins >40m2)	meergezins (>40 m2)	(ééngezins >40m2)	meergezins (>40 m2)
A++++	52	48	62	58
A+++	48	44	57	53
A++	44	40	52	48
A+	40	36	47	43
A	36	32	41	37
B	32	28	34	30
C	22	15	22	15
D	14	11	14	11
E	8	5	-4	-4
F	4	1	-9	-9
G	0	0	-15	-15

Relatief eenvoudige toevoegingen kunnen een groot effect hebben. Heb je bijvoorbeeld een laadpaal bij het huis welke exclusief voor de bewoners is? Daarvoor krijg je zomaar 2 extra punten!

Voorzieningen

Luxe voorzieningen zoals een moderne keuken met moderne (inbouw)apparatuur, hoogwaardige badkamer, en ingebouwde apparaten kunnen de puntentelling verhogen. Maar ook de grootte van de keuken en het aanrechtblad zijn zwaar wegende factoren. Er zijn diverse bonuspunten te krijgen door bijvoorbeeld een keramische kookplaats te hebben ipv een gasfornuis.

Buitenruimte

Aanwezigheid van een tuin, balkon of terras betekent meer punten. Ruime buitenruimtes worden als een pluspunt gezien en tellen daardoor zwaar mee in de punten.

Ligging/locatie

De locatie van de woning speelt ook een rol. Woningen in gewilde buurten of met goede voorzieningen in de buurt (zoals scholen, winkels en openbaar vervoer) krijgen meer punten.

Algemene staat

Goed onderhouden woningen zonder grote gebreken scoren hoger. Regelmatige renovaties en onderhoud dragen bij aan een hogere puntenscore.

Monument of beschermd stadsgezicht

Alhoewel het gewicht in de nieuwe regels van 2024 minder is geworden, is het nog steeds een verhogende factor wanneer het pand een monument of beschermd stadsgezicht is.

Elk van deze factoren draagt bij aan de totale huurpunten. Op de site van de huurcommissie kun je alle factoren invullen om het puntentotaal te berekenen. Echter, er is veel kritiek op deze tool omdat deze onduidelijk is, lang duurt om in te vullen en je kunt de uitslag niet opslaan.

Huurpunten berekenen

Het is dus van belang om vóórdat je een woning te huur aanbiedt, een berekening te maken van het aantal huurpunten. Dit voorkomt onduidelijkheid en verassingen achteraf. Omdat het puntensysteem nog wel eens wijzigt, adviseren wij verhuurders om minimaal één keer per jaar een check te doen. Dit kun je doen op de site van de huurcommissie, maar nog beter met onze eigen huurprijs check app. Hiermee kun je veel gemakkelijker je huurpunten berekenen, een dossier aanmaken met historische gegevens én geven we je tips om het aantal huurpunten te verhogen.

Een maximale huurprijs check is een essentieel hulpmiddel voor zowel huurders als verhuurders. Voor huurders biedt het de zekerheid dat zij niet te veel betalen, terwijl verhuurders hiermee kunnen bevestigen dat zij binnen de wettelijke grenzen blijven.

Download hier de meest actuele tabel met de maximale huurprijzen op basis van het WWS:

Voordelen van een periodieke huurprijs check

Voor Verhuurders

• Zorg dat je huurprijzen in lijn zijn met de regelgeving.
• Geeft duidelijkheid en houvast.
• Vermijd juridische problemen door het overschrijden van de maximale huurprijs.
• Voldoe aan de verplichting vanaf 1 januari 2025 om een puntenrapport te leveren aan nieuwe huurders.

Voor Huurders

• Controleer of de huurprijs eerlijk is en binnen de wettelijke limieten valt.
• Vermijd overbetaling en krijg inzicht in je rechten als huurder.

Onze gratis huurprijscheck maakt het eenvoudig om deze controles uit te voeren en om een sluitend dossier aan te maken. Hierbij kun je meerdere woningen beheren in één handig overzicht en heb je de volledige historie bij de hand. Heb je aanpassingen gedaan aan de woning? Dan kun je de berekening heel makkelijk terughalen zonder alle gegevens weer opnieuw in te voeren.

Puntensysteem huur vrije sector

Woningen met meer dan 187 huurpunten vallen in de vrije sector, wat betekent dat de maximale huurprijs niet langer is beperkt door het puntensysteem. Dit biedt verhuurders meer flexibiliteit om hogere huren te vragen omdat de vrije sector wordt bepaald door vraag en aanbod.

Zit een woning in de vrije sector, dan mag je dus zelf bepalen hoeveel huur je vraagt. Dit betekent hogere inkomens voor verhuurders en ook veel meer vrijheid en flexibiliteit als verhuurder.

Om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren, moet deze meer dan 187 punten scoren. Hieronder volgen een aantal tips om het aantal punten van jouw woning te verhogen:

Tips om het aantal huurpunten te verhogen

Het verhogen van je huurpunten kan een significante impact hebben op je huurinkomsten en de aantrekkelijkheid van je woning. Hier zijn enkele praktische tips om het aantal huurpunten te verhogen:

Duurzaamheid

Voor energielabels van A of hoger worden extra punten toegevoerd. Voor lage energielabels zoals E, F en G worden er punten afgetrokken. Investeer in isolatie, energiezuinige ramen, en duurzame verwarmingssystemen. Maar ook het plaatsen van zonnepanelen of een airco kan interessant zijn. Dit verhoogt niet alleen de huurpunten, maar maakt je woning ook aantrekkelijker voor milieubewuste huurders.

Naast huurpunten kan een hoger energielabel je ook rente schelen. Diverse vastgoedfinanciers geven duurzaamheidskorting voor energiezuinige huizen.

Algemene kwaliteitsverbeteringen

Verbeter de kwaliteit van de afwerkingen in de keuken en badkamer. Hoogwaardige materialen en moderne apparatuur kunnen aanzienlijk bijdragen aan de puntentelling. Een hangtoilet scoort bijvoorbeeld meer punten dan een stand toilet. Maar ook opbergruimte toevoegen en de manier van tegelen (door tot aan het plafond) zijn extra punten waard.

Ruimtelijke aanpassingen

Overweeg het vergroten van de woonruimte door bijvoorbeeld een dakkapel te plaatsen of een extra kamer toe te voegen. Een uitbouw is vaak een hele goede oplossing om meer vierkante meters te realiseren. Meer ruimte leidt tot meer punten.

Buitenfaciliteiten

Het toevoegen van buitenruimte is vaak niet mogelijk, maar het is wel mogelijk om de buitenruimte aantrekkelijker te maken door bijvoorbeeld het plaatsen van een dakterras of balkon of een schuur of overkapping. Buitenruimtes zijn zeer gewild en verhogen het totaal aantal punten aanzienlijk.

Algemene onderhoud

Zorg voor regelmatig onderhoud en snelle reparaties. Een goed onderhouden woning scoort hoger en trekt meer huurders aan.

Badkamer aanpassen om huurpunten te verhogen

In de badkamer krijgt jouw huurwoning punten aan de hand van een aantal zaken. Zo krijg je bijvoorbeeld punten voor het hebben van een bad, een aparte douche of een apart toilet. Je kunt eenvoudig huurpunten verdienen met de volgende voorzieningen:

Voorziening	Aantal punten
Toilet in een aparte ruimte	3 punten
Toilet in een badkamer	2 punten
Hangend toilet in aparte ruimte	3.75 punten
Hangend toilet in badkamer	2.75 punten
Wastafel (maximaal één per vertrek)	1 punt
Meerpersoonswastafel	1.5 punten
Douche	4 punten
Bad	6 punten
Bad en douche	7 punten

Ook vallen er nog extra huurpunten te verdienen voor luxe sanitaire voorzieningen. Een overzicht:

Voorziening	Aantal punten
Stopcontact (maximaal twee per wastafel)	0.25 punt
Éénhandsmengkraan	0.25 punt
Thermostatische mengkraan	0.5 punt
Handdoekenradiator	0.75 punt
Kastruimte (minimale breedte van 40cm en minimale hoogte van 40cm)	0.75 punt (eenmalig)
Ingebouwd kastje met in- of opgebouwde wastafel	1 punt
Douchecabine	1.25 punten
Bubbelfunctie van het bad	1.5 punten

Het is een mogelijkheid om op iedere slaapkamer een wastafel te installeren. Als een woning drie slaapkamers heeft, levert dit je drie extra huurpunten op. Daarnaast kun je de badkamer moderniseren. Ook hierbij kun je flink wat huurpunten toevoegen aan de woning.

Huurpunten verhogen met keuken aanpassingen

Veel extra punten zijn te behalen in de keuken. Voor het aantal huurpunten van een woning wordt er bij de keuken vooral gekeken naar de lengte van het aanrecht. De punten zijn als volgt:

Lengte aanrecht	Aantal punten
Minder dan 1 meter	0 punten
1 tot 2 meter	4 punten
2 meter en meer	7 punten

Nu denk je misschien, dan verleng ik toch gewoon het aanrecht? Zo eenvoudig is dat niet. Er zijn namelijk wel een aantal eisen aan verbonden. Zo wordt de aanrechtlengte over het midden van het bovenblad gemeten. Het blad  moet direct aansluiten en van hetzelfde materiaal zijn. Er moeten onderkasten aanwezig zijn of ruimte voor een losstaande koelkast, vaatwasser, wasmachine bieden, mits er onder het blad aansluitmogelijkheden zijn voor deze apparatuur. Houd hier dus rekening mee wanneer je een nieuwe keuken in een huurwoning wilt plaatsen.

Ook kun je in de keuken extra huurpunten verdienen met de volgende voorzieningen:

Voorziening	Extra punten
Inbouw afzuiginstallatie	0,75 punt
Inbouw kookplaat inductie	1,75 punten
Inbouw kookplaat keramisch	1 punt
Inbouw kookplaat gas	0,5 punt
Inbouw koelkast	1 punt
Inbouw vrieskast	0,75 punt
Inbouw oven elektrisch	1 punt
Inbouw oven gas	0,5 punt
Inbouw magnetron	1 punt
Inbouw vaatwasmachine	1,5 punten
Extra kastruimte boven het minimum (minimaal 60×60 cm)	0,75 punt
Éénhandsmengkraan	0,25 punt
Thermostatische mengkraan	0,5 punt
Kokend waterfunctie	0,5 punt

Zoals je ziet kan het als verhuurder dus interessant zijn om een nieuwe keuken in een woning te plaatsen. Zeker wanneer veel van bovenstaande voorzieningen niet aanwezig zijn in de huurwoning, of wanneer er een klein aanrecht in de woning zit, kan dit je al gauw veel extra punten opleveren.

Gebruik het puntenstelsel in je voordeel!

Het huurpunten stelsel een complex maar objectief instrument voor zowel verhuurders als huurders. Gebruik het als verhuurder dan ook in je voordeel. We raden aan om altijd een dossier op te bouwen zodat er achteraf geen discussie met de huurder ontstaat. Ook een periodieke check is essentieel voor verhuurders. Doe je voordeel met onze gratis tool en beheer al jouw objecten op één plek.

Het puntensysteem huur biedt dus zowel kansen als uitdagingen, maar met de juiste kennis en hulpmiddelen kun je optimaal gebruik maken van het huurpuntenstelsel. Zorg er daarnaast voor dat je altijd op de hoogte bent van de laatste regelgeving en trends in de huurmarkt, zodat je slimme en geïnformeerde beslissingen kunt nemen met jouw vastgoed.

Even sparren? Je mag ons altijd even bellen of mailen, we denken graag met je mee!

Disclaimer: Hoewel ernaar gestreefd is om de inhoud van dit artikel accuraat en actueel te houden, kunnen er onjuistheden of fouten voorkomen. In geval van twijfel wordt aangeraden professioneel advies in te winnen of de huurcommissie te raadplegen.