Van budget tot voorzieningen: dit zijn de beste steden voor starters in 2026

Dit is dé stad voor een starter

In een woningmarkt waar een bezichtiging al een uitdaging op zich is, laat de Starters Index zien hoe de situatie per stad verschilt. In deze index hebben wij in kaart gebracht welke steden voor starters aantrekkelijk zijn. De Starters Index is gebaseerd op een analyse van meerdere factoren, zoals; prijs, aanbod, voorzieningen en leefbaarheid. De index laat zien welke steden voor starters de beste combinatie van betaalbaarheid, woningaanbod, voorzieningen en leefbaarheid bieden.

In Schiedam blijk je als starter goed te zitten. Dit is namelijk dé ‘Starters Hoofdstad’, dankzij de unieke balans tussen prijs, voorzieningen, leefbaarheid en aanbod. Op plek twee staat Den Haag, dat niet alleen een groot en gevarieerd woningaanbod heeft, maar ook tot de meest betaalbare steden hoort. Daarnaast scoort de stad goed op voorzieningen. Leiden volgt op plek drie en scoort ook goed op betaalbaarheid. Ook Heerlen en Delft staan hoog in de index.

We hebben de verschillende factoren ook los van elkaar bekeken. Zo wordt duidelijk wat elke stad afzonderlijk sterk of juist minder sterk maakt. In de volgende onderdelen lichten we die factoren toe.

Dit zijn de meest betaalbare starterssteden

Steden als Schiedam en Den Haag scoren hoog op het totaalplaatje, maar zijn deze steden ook geschikt voor het startersbudget? Voor velen begint de zoektocht bij de harde realiteit van de portemonnee: waar krijg ik simpelweg de meeste vierkante meters voor mijn geld? Wanneer we puur naar de laagste mediane WOZ-waarde kijken, verschuift de blik naar andere regio’s in het land.

De meest betaalbare stad is Heerlen, waar je voor een gemiddelde waarde van €1.881 per m² het meeste waar voor je geld krijgt. Voor wie ruim wil wonen zonder hoge vierkante meter kosten, bieden ook het noorden en het zuiden van het land uitstekende alternatieven. Denk in het noorden aan steden als Leeuwarden (€2.343) en Assen (€2.472), terwijl in het zuiden Venlo (€2.478) en Roermond (€2.512) zeer aantrekkelijke opties zijn voor een betaalbare start. We hebben de top-5 meest betaalbare steden visueel in beeld gebracht.

Grootste aanbod in Schiedam

Alleen een goede prijs is niet genoeg, er moet ook voldoende aanbod zijn in een stad, anders kom je alsnog lastig aan een woning. Niks is zo frustrerend voor een starter als een zoekopdracht die op nul resultaten eindigt. Daarom hebben wij in de Starters Index specifiek gekeken naar de beschikbaarheid op Funda. Daarbij zochten we naar woningen met minimaal twee slaapkamers en met een maximumprijs van €470.000 (NHG-grens).

Schiedam komt hier als grote winnaar uit de bus en biedt momenteel de meeste kansen voor starters. Of je nu zoekt naar een extra kamer voor een thuiskantoor of een toekomstige kinderkamer, in Schiedam is de kans op een match het grootst. Het is wellicht de moeite waard om het zoekgebied wat te verbreden, want ook steden als Den Haag en Leiden bieden een groot aanbod woningen binnen dit segment aan.

1. Schiedam
2. Den Haag
3. Heerlen
4. Roermond
5. Leiden
6. Haarlem
7. Delft
8. Rotterdam
9. Maastricht
10. Zaandam

Gemeenten en opkoop beschermingsregels

In dezelfde steden waar het aanbod voor starters het grootst is, spelen ook lokale regels rond opkoopbescherming een rol. Opkoopbescherming is een regeling waarmee gemeenten voorkomen dat betaalbare koopwoningen direct worden opgekocht om te verhuren. Kopers moeten in dat geval vaak zelf in de woning gaan wonen en hebben voor verhuur meestal een vergunning nodig.

In Schiedam geldt deze bescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot €420.000. Binnen deze grens mag een woning in de eerste vier jaar na aankoop niet zomaar worden verhuurd zonder vergunning, met uitzondering van een aantal specifieke situaties. Ook in Den Haag is opkoopbescherming van kracht, daar tot een WOZ-waarde van €470.000. De regels verschillen per gemeente. Zo geldt in Amsterdam de opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot €637.000. Dat is niet verrassend, aangezien de gemiddelde verkoopprijzen daar ook aanzienlijk hoger liggen dan in veel andere gemeenten, waardoor de regeling op een ander prijssegment is gericht.

Van huur naar koop

Een ontwikkeling die de afgelopen jaren steeds zichtbaarder is geworden, is het zogenoemde uitponden: het verkopen van voormalige huurwoningen. Dat zorgt op papier voor goed nieuws voor starters, want het koopaanbod neemt toe. In 2025 was zelfs één op de zes verkochte woningen zo’n voormalige huurwoning en juist dit type (vaak kleinere appartementen) sluit goed aan bij wat veel starters zoeken.

Die extra woningen zorgen er ook voor dat meer starters daadwerkelijk een huis weten te kopen. Tegelijkertijd laat onderzoek van NVM zien dat dit voordeel niet voor iedereen geldt. Vooral starters met een hoger inkomen of eigen vermogen profiteren, terwijl anderen juist moeilijker aan een woning komen. Omdat ze niet in staat zijn een huis te kopen en er minder huuraanbod is.

Daarmee ontstaat een tweedeling: waar de één dankzij extra aanbod sneller kan instappen, ziet de ander de huurmarkt verder krimpen en de koopdrempel juist stijgen. Het laat opnieuw zien hoe ongelijk de kansen op de woningmarkt verdeeld zijn en waarom het steeds belangrijker wordt om te weten waar je als starter nog wél de meeste kans maakt.

De meeste voorzieningen vind je in Leiden

Een huis is meer dan een dak boven je hoofd; de buurt bepaalt vaak hoe prettig je er woont. Voor wie droomt van een omgeving waar alles op loop- of fietsafstand is, komt Leiden als de absolute winnaar uit de bus. Geen enkele andere stad in de index biedt zo’n hoge concentratie aan voorzieningen per vierkante kilometer.

Om te bepalen hoe ‘rijk’ een stad is ingericht, hebben we gekeken naar de dagelijkse behoeften van een starter. In de score zijn onder andere de nabijheid van supermarkten, horeca, winkelcentra en huisartsen meegenomen. Maar ook basisscholen, kinderopvang en ziekenhuizen.

Op basis van deze uitgebreide set aan omgevingsfactoren hebben we de volgende ranglijst samengesteld van steden waar je werkelijk alles binnen handbereik hebt:

Vergunningen in overvloed

Voor starters die hun oog hebben laten vallen op een duurzame nieuwbouwwoning, is het aantal afgegeven vergunningen een cruciale graadmeter. Dit zijn de plekken waar de komende tijd de meeste nieuwe kansen ontstaan. Schiedam en Leiden voeren hier de lijst aan, direct gevolgd door Delft, Haarlem en Helmond. Hoewel niet elke nieuwbouwwoning direct een ‘starterswoning’ is, wordt er bij veel van deze projecten wel degelijk rekening gehouden met de wensen en budgetten van starters. Gemeenten investeren hiermee actief in nieuwe woonruimte, wat essentieel is om starters nu én in de toekomst een eerlijke kans te geven op een moderne start.

Top-5 vergunde nieuwbouw:

1. Schiedam
2. Leiden
3. Delft
4. Haarlem
5. Helmond

Hypotheekrente door de jaren heen

Wie in de afgelopen jaren een huis wilde kopen, heeft de hypotheekrente flink zien schommelen. Rond 2016 en de jaren daarna bleef de rente dalen, mede door het stimuleringsbeleid van de Europese Centrale Bank. Dat zorgde voor jarenlang lage maandlasten en gaf de woningmarkt een flinke boost. Tijdens de coronaperiode bereikte de rente zelfs een dieptepunt, of hoogtepunt, het is maar net hoe je ernaar kijkt. Want in 2021 lag de rente rond de 1%, onder andere door steunmaatregelen en lage inflatie. Maar dat bleek van korte duur. Vanaf 2022 draait het volledig om. De combinatie van oplopende inflatie, verstoringen in de wereldeconomie en de impact van de Russische invasie van Oekraïne zorgde voor een snelle stijging van de rente. Ook bredere geopolitieke spanningen en economische onzekerheid, van handelsbeleid in de periode van Donald Trump tot conflicten in het Midden-Oosten, droegen bij aan onrust op de financiële markten. Centrale banken verhoogden hun rentes om inflatie te beteugelen en dat werkte direct door in de hypotheekrente.

Inmiddels is de rente weer iets gestabiliseerd, al ligt die nog duidelijk hoger dan een paar jaar geleden. Voor starters betekent dat een lastiger speelveld: lenen is duurder geworden, terwijl de huizenprijzen relatief hoog zijn gebleven.

Onderzoeksverantwoording

De Starters Index is een ranglijst die laat zien in welke Nederlandse steden het meest starters vriendelijk zijn. We kijken daarbij verder dan alleen de prijs; de index meet de perfecte balans tussen betaalbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid.

Hieronder leggen we uit hoe we tot deze scores zijn gekomen.

1. De Drie Pijlers

De index is opgebouwd uit drie hoofdonderdelen die samen bepalen hoe ‘startervriendelijk’ een stad is:

Pijler 1: Financiële Haalbaarheid (Weging: 80%)

Het financiële onderdeel is het onderdeel wat het zwaarst meeweegt. Binnen deze pijler hebben we het percentage nog onderverdeeld in vier categorieën; prijs, aanbod onder de NHG grens, nieuwbouw en vergunde nieuwbouw.

• Prijs (weging 40%): Hier nemen we de WOZ-waarde en de gemiddelde prijs per vierkante meter mee.
• Aanbod (weging 25%): Hier nemen we het aantal woningen dat op Funda onder de NHG grens te koop staat in de desbetreffende gemeente mee. Daarbij hebben we als vereiste minimaal 2 slaapkamers meegenomen.
• Nieuwbouw (weging 5%): Hier kijken we naar het aantal nieuwbouwwoningen per gemeente volgens het CBS.
• Vergunde nieuwbouw (weging 10%): Hier kijken we naar het aantal vergunde, nog te bouwen, nieuwbouwwoningen per gemeente volgens het CBS.

Pijler 2: Voorzieningen (Weging: 15%)

Een huis is pas een thuis als de omgeving meewerkt. We meten via Google Maps de aanwezigheid van supermarkten, treinstations, basisscholen, horeca, ziekenhuizen, huisartsen, kinderopvang en winkelcentra in de omgeving.

Pijler 3: Leefbaarheid (Weging: 5%)

Voor dit onderdeel gebruiken we de score van de Leefbaarometer (Ministerie van BZK). Om te bepalen in hoeverre een gebied positief of negatief scoort op de Leefbaarometer wordt gebruik gemaakt van 45 typen omgevingskenmerken die zijn samengesteld uit 94 onderliggende variabelen (voornamelijk afkomstig uit landelijke registraties).

De Leefbaarometer geeft een voorspelling van de mate waarin de kenmerken van de woonomgeving in een gebied worden gewaardeerd door bewoners. De gewogen omgevingskenmerken die tezamen de ‘leefbaarheid’ vormen zijn gegroepeerd in vijf dimensies:

• Woningvoorraad
• Fysieke omgeving
• Voorzieningen
• Sociale samenhang
• Overlast en onveiligheid

De Leefbaarometer is gebaseerd op het principe dat leefbaarheid een optelsom is van deze omgevingskenmerken. Uit grootschalig onderzoek blijkt dat deze 100 indicatoren een zeer sterke voorspellende waarde hebben voor hoe prettig een buurt werkelijk is. Door deze data te gebruiken, wordt een wetenschappelijk onderbouwd cijfer gegeven aan de kwaliteit van de woonomgeving, los van tijdelijke trends of persoonlijke meningen.

2. Onze Bronnen

Om een objectief beeld te schetsen, combineren we data uit betrouwbare bronnen:

• CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek): Voor historische prijzen en woningvoorraad.
• Funda: Voor het actuele woningaanbod waar een starter vandaag de dag uit kan kiezen.
• Locatiedata (o.a. Google Maps): Voor het exact in kaart brengen van voorzieningen.
• Leefbaarometer (Ministerie van BZK): Voor de kwaliteit van de woonomgeving.

3. Hoe berekenen we de score? (0 tot 100)

Wat maakt een stad de beste plek om te wonen? Is het betaalbaarheid, het aantal voorzieningen, of juist de leefbaarheid? In werkelijkheid is het een combinatie van al deze factoren. Daarom hebben wij een uitgebreid datagedreven onderzoek uitgevoerd waarin we Nederlandse steden op een eerlijke en vergelijkbare manier beoordelen.

Eerlijk vergelijken: alles omgerekend naar dichtheid. Nederlandse steden verschillen sterk in grootte. Daarom hebben we alle aantallen omgerekend naar per 100 km², zodat steden eerlijk met elkaar vergeleken kunnen worden. Belangrijk hierbij is dat we gebruik hebben gemaakt van gemeentedata (oppervlakte in km²). Voor alle gemeenten in Nederland is deze data volledig en betrouwbaar beschikbaar, terwijl exacte oppervlaktes van alleen stedelijke kernen vaak niet eenduidig te bepalen zijn. Daarom is in dit onderzoek de oppervlakte van de gemeente als geheel gebruikt als basis voor de berekeningen.

Van ruwe data naar scores.Om verschillende soorten data (zoals euro’s, aantallen en indexscores) met elkaar te kunnen vergelijken, hebben we alles omgezet naar een gestandaardiseerde puntenschaal. De best scorende stad krijgt 100 punten, de minst scorende stad krijgt 50 punten, en alle andere steden krijgen een score daartussen.

Wat is ‘goed’ verschilt per onderdeel. Bij voorzieningen en woningaanbod geldt: meer is beter. Bij prijzen (zoals de WOZ-waarde per m²) geldt: lager is beter. Dat betekent dat een stad met de laagste mediane WOZ-waarde per m² juist de hoogste score (100 punten) krijgt, omdat deze het meest betaalbaar is.

Weging: wat telt het zwaarst? Niet alle factoren zijn even belangrijk. Daarom hebben we een gewogen model gebruikt om tot een eerlijke eindscore te komen. De verdeling is als volgt:

• Voorzieningen & bereikbaarheid: 15%
• Nieuwbouw per 100 km²: 5%
• Vergunde nieuwbouw: 10%
• Mediane WOZ-waarde per m²: 40%
• Woningaanbod (Funda): 20%
• Leefbaarheid: 5%

Hierbij weegt betaalbaarheid het zwaarst, omdat dit voor veel mensen een doorslaggevende factor is. Alle onderdelen en hun wegingen worden samengevoegd tot één totaalscore per stad. Om de ranglijst extra duidelijk en toegankelijk te maken, hebben we de totaalscores nog één keer genormaliseerd: de best scorende stad krijgt 100 punten, de minst scorende stad 50 punten.

De deelnemende steden

Voor dit onderzoek zijn 33 Nederlandse steden geselecteerd: alle provinciehoofdsteden, aangevuld met belangrijke regionale steden. Deze selectie bestaat uit stedelijke gebieden waar relatief veel starters actief zijn, dankzij de combinatie van werkgelegenheid, voorzieningen en woningaanbod. Tegelijk laat deze mix de verschillen tussen regio’s zien, van drukke steden tot betaalbare alternatieven.

Rente en uitpond-trend

Naast de index tonen we op de website de ontwikkeling van de hypotheekrente. Hiermee leggen we de link tussen de actuele cijfers en de geschiedenis. Zo zie je direct welke invloed gebeurtenissen zoals de pandemie of de stijgende rente hebben gehad op de mogelijkheden die een starter vandaag de dag heeft. Een belangrijke losstaande factor op de huidige markt is uitponden: het verkopen van huurwoningen door beleggers. Dit zorgt tijdelijk voor een groter aanbod van koopwoningen voor starters. Voor verduidelijking van de uitpond-trend is het onderzoek van NVM (NVM - Starters op de woningmarkt - maart 2026) geraadpleegd.