Beleggen in vastgoed: 5 veelgemaakte fouten

Beleggen in vastgoed lijkt voor velen de ideale investering: een waardevaste asset, constante huurinkomsten, het gebruik van het hefboomeffect en mogelijk een flinke stijging van de waarde op lange termijn. Toch maken veel beginnende vastgoedbeleggers dezelfde fouten. Fouten die tijd en geld kosten, maar soms ook het verschil betekenen in winst of verlies.

Wat je overal ziet zijn vooral de succesverhalen. Maar wat je minder vaak hoort zijn de fouten die beleggers hebben gemaakt en welke lessen ze geleerd hebben. Om jou goed op weg te helpen, zetten we in dit artikel de vijf meest gemaakte fouten op een rij. En we leggen je uit hoe jij ze voorkomt!

Fout 1: geen plan hebben

Een bekend gezegde luidt ‘If you’re failing to plan, you’re planning to fail’. We zien vaak dat startende vastgoedbeleggers hun eerste aankoop doen op gevoel. Of ze kopen onder druk om te bang zijn de markt te missen. Of nog erger: ze kopen iets op advies van een zelfbenoemde coach of expert. Maar door iets te kopen zonder plan of strategie loop je het risico op kostbare fouten.

Zonder strategie is het lastig om te bepalen welk type vastgoed, welke locatie en welke financiering bij je past. Het maakt nogal uit wat je doel is; wil je vooral iets opbouwen voor je pensioen of wil je winst maken op korte termijn? Ben je bereid wat meer risico te lopen of wil je juist rustig kunnen slapen? 

Het is dan ook van essentieel belang dat je vooraf duidelijke doelen stelt:

• Wat wil ik bereiken (inkomen of cashflow, vermogensgroei, diversificatie)?
• Hoeveel eigen geld kan en wil ik investeren?
• Hoeveel risico wil ik lopen?
• Hoeveel tijd kan en wil ik aan mijn beleggingen besteden?
• Wat is mijn beleggingshorizon? 
• Wat zijn de gevolgen voor mijn belastingdruk? 

Een duidelijk antwoord op deze vragen geeft je richting en voorkomt impulsieve beslissingen. Laat je ook vooral door niets en niemand onder druk zetten: vastgoed is een belegging waarvoor je veel geduld nodig hebt. En neem van ons aan: na die ene mooie kans komt er zeker wel weer een andere voorbij. Je kunt je geld maar één keer investeren, dus doe het goed. 

Fout 2: geen geld hebben

Beleggen in vastgoed zonder eigen vermogen is simpelweg niet mogelijk. Wat voor mooie verhalen en beloftes je ook voorbij ziet komen, je zult moeten beschikken over voldoende eigen vermogen. Doordat vastgoed goed te financieren is, kun je gebruikmaken van het hefboomeffect. Echter, alle financiers zullen een bepaalde eigen inbreng verlangen. 

Hoe hoog het bedrag is wat je nodig hebt, hangt af van de gekozen strategie en hoeveel risico je wilt lopen. Dit is dus voor iedereen anders. Ondanks dat er zeker wel beleggingen zijn waarvoor geen tonnen aan eigen vermogen nodig zijn, stellen wij dat je met een bedrag vanaf circa 100.000 euro een gezonde start kunt maken als vastgoedbelegger. In de praktijk zien we dat je moet rekenen op een bedrag dat tussen de 20% en 40% ligt van de totale investering (dus de koopsom, plus de kosten koper). 

Natuurlijk kun je dit bedrag op tafel brengen door een onderhandse lening aan te gaan of door je overwaarde uit je woning te halen. Maar dat betekent alsnog dat dit een lening betreft. 

---

Gratis kennis, inzichten, tips en ideeën:

Volg ons op social media:

• Instagram
• LinkedIn
• YouTube
• TikTok

---

Fout 3: te optimistisch rekenen

Een andere grote valkuil bij beginnend vastgoedbeleggers is dat ze te optimistisch rekenen. Vaak wordt er alleen gekeken naar BAR of worden de kosten koper niet meegerekend. Alhoewel de BAR een indicatie geeft van het mogelijke rendement, is dit een veel te simplistische rekenmethode. 

Veel posten die buiten beschouwing worden gelaten zijn:

• Kosten koper
• Leegstand
• Verbouwingskosten (of te optimistisch meegenomen)
• Onderhoud en reparaties
• Kosten voor beheer 
• Verzekeringskosten
• VvE-bijdragen 
• Fiscale gevolgen

Een woning die op papier €1.200 huur per maand oplevert, kan in werkelijkheid maar €800 à €900 netto rendement genereren.

Voorkom een te rooskleurig beeld en reken met de juiste waardes bedragen. Reken je ook vooral niet rijk met de waardestijging en neem ook een indexatie voor de kosten mee. Maak altijd verschillende scenario’s om te bepalen of de belegging ook wel echt interessant genoeg is. 

Tip: gebruik onze gratis rekentool!

Fout 4: de verkeerde financieringsstructuur

Bij het vinden van een financiering, kijken beginnende beleggers vaak alleen naar de hoogte van de rente en de maximale LTV. Vaak komen ze ook niet verder dan hun huisbank. Dat lijkt logisch, maar een verkeerde financiering kan later problemen opleveren. 

Een goede financiering is er één die aansluit op jouw situatie, wensen, eisen en mogelijkheden. Kun je bijvoorbeeld boetevrij aflossen? Moet je überhaupt aflossen? Hoe lang is de rentevaste periode? Hoe lang is de juridische looptijd van de financiering? Wat is de invloed van het energielabel op jouw financiering? Moet je een taxateur langs laten komen of kan het middels een desktoptaxatie? Moet je privé borg staan of niet? Naar welke waardes kijkt de financier?

Allemaal belangrijke onderdelen bij het aangaan van een financiering. Het gaat immers om veel geld over een langere termijn. Kijk dus niet alleen naar de rente en LTV, maar vooral naar het totaalplaatje. 

Bij Financieren.nl helpen we dagelijks beleggers bij het kiezen van een financiering die past bij hun strategie en niet alleen bij hun rentevoorkeur.

Fout 5: denken dat beleggen in vastgoed passief is

Op social media wordt beleggen in vastgoed vaak aangeprezen als de ultieme bron van passief inkomen. De realiteit is echter heel anders; beleggen in vastgoed vraagt tijd, aandacht, organisatie, ervaring en een netwerk. 

Je krijgt te maken met talloze zaken zoals belastingen, juridische vraagstukken, administratie, huurdersvragen, technische vraagstukken en problemen enzovoorts. Zelfs wanneer je het volledige beheer uitbesteedt, blijft er toezicht nodig. Vastgoed aankopen, verhuren en achterover liggen? Vergeet het maar. Jij blijft als eigenaar altijd eindverantwoordelijk. 

Of je nu één pand of meerdere panden hebt: zie beleggen in vastgoed als een serieuze organisatie. Zodra je dit doet, ga je automatisch professioneler te werk en bouw je echt waarde op. Wil je zo veel mogelijk uitbesteden? Dan zijn betrouwbare partners goud waard. 

En heb je over de fiscale gevolgen nagedacht?

Wat we ook vaak zien is dat beleggers van tevoren niet goed nadenken over de fiscale gevolgen. Zorg dat je vóór je eerste aankoop bepaalt of je in box 3 of vanuit een BV gaat beleggen. Echter, omdat geen situatie en geen belegger hetzelfde is, doe je er goed aan om de fiscale consequenties vooraf goed door te rekenen. Laat je hier vooral bijstaan door een ervaren fiscalist of estate planner. 

Tot slot

Fouten maken is menselijk. Maar wanneer het om vastgoed gaat en dus om veel geld, is het belangrijk om goed voorbereid te werk te gaan. Om succesvol te worden als vastgoedbelegger doe je er goed aan door een duidelijk plan te hebben, realistisch te zijn, de juiste financieringsstructuur te gebruiken en vooral op de lange termijn te focussen. 

Wil jij goed van start gaan of kun wel een sparringpartner gebruiken om jouw portefeuille uit te breiden? Neem dan gerust contact met ons op, we helpen je graag!