Hoeveel eigen geld voor vastgoed heb je nodig?

Het is een vraag die we vaak krijgen en die vooral beginnende vastgoedbeleggers bezighoudt: hoeveel eigen geld voor vastgoed heb je eigenlijk nodig?

Eigenlijk is er geen eenduidig antwoord op te geven, omdat het sterk per situatie verschilt. In dit artikel geven we je toch wat meer duidelijkheid aan de hand van een aantal rekenvoorbeelden.

Beleggen in vastgoed zonder eigen geld

Laten we eerst duidelijk stellen dat je zonder eigen geld en zonder ervaring géén beleggingsvastgoed kunt aankopen. Anders dan bij een eigen woning – waarbij je (afhankelijk van je situatie) tot wel 100% van de waarde kunt financieren – is dat bij beleggingsvastgoed niet het geval. Hoewel er wel eens wordt gesuggereerd dat dit wél mogelijk is, stellen wij dat dit bij verhuurd vastgoed simpelweg niet kan. Er zijn talloze manieren om ‘eigen vermogen’ te definiëren, maar feit blijft dat een financier nooit alles zal financieren. In onderstaande artikel bespreken we hoe je het eigen geld dat je inbrengt kan minimaliseren.

Hoger risico

Voor een geldverstrekker is het risico bij het financieren van beleggingsvastgoed hoger dan bij een eigen woning. Het leegstandsrisico is bijvoorbeeld groter. Immers, koop je een woning voor jezelf, dan zul je er alles aan doen om de hypotheek netjes te blijven betalen. Bij vastgoed dat wordt verhuurd, kunnen er periodes van leegstand ontstaan wanneer een huurder (plotseling) vertrekt.

Daarnaast kun je als eigenaar van een beleggingspand in de problemen komen als de huurder de huur niet betaalt. Huurdersrechten en verhuurreglementen staan uitzetting of ontruiming van het pand vaak in de weg, waardoor je niet zomaar een nieuwe, wel betalende huurder kunt plaatsen.

Lagere Loan-to-Value (LTV)

In tegenstelling tot het financieren van een eigen woning, werken financiers bij beleggingsvastgoed met een lagere ‘loan-to-value’ (LTV). Dat is de verhouding tussen de waarde van het vastgoed en de hoogte van de lening.

Bovendien wordt deze LTV vaak afgezet tegen de ‘waarde in verhuurde staat’, wat meestal lager ligt dan de marktwaarde. Een pand dat al is verhuurd, is immers minder waard voor de bank, omdat de huurder huurbescherming geniet en niet zomaar kan worden weggestuurd.

Bij de meeste financiers ligt de maximale LTV voor beleggingspanden tussen de 65% en 80% van de waarde in verhuurde staat. Commercieel vastgoed (CRE) kan je financieren tot 65%, denk hierbij aan winkels en horeca. Residentieel vastgoed kan je goed financieren tot 80%, denk hierbij aan appartementen en kamerverhuur. Er zijn mogelijkheden om tot hogere percentages te komen, maar hierbij heb je altijd additionele zekerheden nodig. Additionele zekerheden zoals overwaarde op een ander pand zijn dan een alternatief voor “eigen geld”.

Hoeveel eigen geld voor vastgoed heb je nodig?

Praktijksituatie
Stel je koopt een pand voor €300.000. Dit is tevens de veronderstelde marktwaarde.

Aankoopprijs	€ 300.000
Overdrachtsbelasting (10,4%)	€ 31.200
Notariskosten	€ 1.000
Taxatiekosten	€ 750
Totaal	€ 332.950

Door de taxateur is de waarde in verhuurde staat vastgesteld op €270.000. We gaan uit van een LTV van 80%. Dit betekent dat je maximaal 80% van €270.000 kunt financieren:

Totale aankoopkosten	€ 332.950
Maximaal te financieren (80% van 270k)	€ 216.000
Eigen inbreng nodig	€ 116.950

Je moet dus €116.950 aan eigen vermogen inbrengen, wat neerkomt op 35% van de totale aankoopkosten. En dan hebben we nog geen rekening gehouden met een eventuele (onvoorziene) verbouwing.

Hoe zo min mogelijk eigen geld inbrengen?

Afhankelijk van je risicoprofiel is het interessant om te kijken hoe je ervoor kunt zorgen dat je minder eigen geld hoeft in te brengen. We schetsen drie scenario’s:

1. Aankopen onder de marktwaarde

Binnen vastgoed luidt een aloud gezegde: “De winst zit in de aankoop.” Dit onderschrijven we maar al te graag. Wanneer jij een pand onder de marktwaarde kunt aankopen en er dus een verschil zit tussen de marktwaarde en de totale aankoopkosten, kun je vaak verhoudingsgewijs méér geld lenen. Zie onderstaand rekenvoorbeeld:

Marktwaarde	€ 340.000
Aankoopprijs	€ 300.000
Overdrachtsbelasting (10,4%)	€ 31.200
Notariskosten	€ 1.000
Taxatiekosten	€ 750
Totaal	€ 332.950

De taxateur kent een waarde in verhuurde staat toe van €300.000. Met een LTV van 80% kun je dus maximaal 80% van €300.000 lenen, wat neerkomt op €240.000.

Totale aankoopkosten	€ 332.950
Maximaal te financieren (80% van 300k)	€ 240.000
Eigen inbreng nodig	€ 92.950

Hiermee is je eigen inbreng €92.950, oftewel 28%.

Let op: Per financier zitten grote verschillen in de gehanteerde waarderingsmethoden. Waar de ene financier kijkt naar de (getaxeerde) marktwaarde, zijn er ook financiers die puur afgaan op de aankoopprijs. Bij die laatste kun je dus niet profiteren van de lagere aankoopprijs ten opzichte van de hogere marktwaarde.

2. Ga voor de hoogste LTV

Een andere manier om zo min mogelijk eigen geld in te brengen, is door te kiezen voor een financier die een hogere LTV aanbiedt. Laten we dezelfde cijfers als in het eerste voorbeeld gebruiken, maar nu met een LTV van 85%.

Aankoopprijs	€ 300.000
Overdrachtsbelasting (10,4%)	€ 31.200
Notariskosten	€ 1.000
Taxatiekosten	€ 750
Totaal	€ 332.950

De taxateur stelt de waarde in verhuurde staat vast op €270.000. Bij 85% LTV kun je dan maximaal €229.500 lenen.

Totale aankoopkosten	€ 332.950
Maximaal te financieren (85% van 270k)	€ 229.500
Eigen inbreng nodig	€ 103.450

Dit komt neer op 31% eigen inbreng.

Let op: Door meer te lenen, betaal je vaak ook een hogere rente. De bank loopt tenslotte meer risico en jij als eigenaar loopt eveneens een hoger risico. Daalt de waarde van het vastgoed bijvoorbeeld flink, dan kan de bank een ‘margin call’ afgeven. Je moet dan extra vermogen bijstorten om de LTV in de juiste verhouding te houden. Dit wil je eigenlijk proberen te voorkomen!

3. BRRR-methode

Een andere interessante constructie is de BRRR-methode, waarbij je waarde toevoegt aan het pand door te renoveren of verbouwen, om zo na afloop (bij herfinanciering) je eigen geld weer grotendeels uit het pand te kunnen halen. De uitdaging is om panden te vinden met verbouwpotentieel, zodat de taxatie na de verbouwing een aanzienlijk hogere waarde laat zien.

Aankoopprijs	€ 300.000
Overdrachtsbelasting (10,4%)	€ 31.200
Notariskosten	€ 1.000
Taxatiekosten	€ 750
Verbouwingskosten	€ 80.000
Totale kosten	€ 412.950

Door de verbouwing kan de taxateur de waarde in verhuurde staat na oplevering bijvoorbeeld op €450.000 inschatten. Bij een LTV van 70% kun je dan ineens €315.000 financieren.

Totale aankoopkosten incl. verbouwing	€ 412.950
Totale hypotheek (70% van 450k)	€ 315.000 (incl bouwdepot)
Uitkering hypotheek bij passeren (70% van 270k)	€ 189.000
Uitkering via Bouwdepot (na afronden verbouwing)	€ 126.000
Eigen inbreng nodig	€ 97.950

Dit betekent dat je na de verbouwing nog maar 23,72% eigen vermogen in het pand hebt zitten. Afhankelijk van de financier moet je eerste verbouwing voorschieten. Als de taxateur bevestigd dat de toegevoegde waarde uitgekomen is dan wordt het bouwdepot uitbetaald. Vaak wordt er bij de BRRR-methode gebruikgemaakt van een bridge financiering (een kortlopend overbruggingskrediet) om de periode tot de definitieve verhuurhypotheek te overbruggen.

4. Uitzonderingen: 100% financieren

Er zijn uitzonderingen voor ervaren vastgoedbeleggers. Bij transformatieprojecten zijn er soms mogelijkheden om toch zonder eigen geld in vastgoed te beleggen. Indien je een track record hebt met transformatieprojecten en een nieuw project aandraagt dan zijn er beperkte mogelijkheden om via winstdeling tot 100% te financieren. Hierbij wordt een forse rente gerekend en bij verkoop wordt de helft van de winst gedeeld met de financier. Deze financieringen zijn niet toegankelijk voor beginnende vastgoedbeleggers en ontwikkelaars.

Conclusie: zonder eigen geld geen beleggingsvastgoed

Zoals je hebt kunnen lezen heb je voor het aankopen van beleggingsvastgoed altijd eigen geld nodig. Hoeveel dat precies is, hangt sterk af van je specifieke situatie. En bij vastgoed geldt: er is geen situatie hetzelfde. Als vuistregel kun je er echter vanuitgaan dat je minimaal 25% tot 40% van de aanschafwaarde (incl. kosten koper) aan eigen vermogen moet kunnen inbrengen.

Heb je hulp nodig bij het financieren van jouw beleggingsvastgoed? Neem dan gerust contact met ons op of doe meteen een gratis quickscan. We helpen je graag en kunnen verschillende scenario’s met je doorrekenen.

Succes met jouw vastgoedavontuur!