Als vastgoedbelegger is het belangrijk om te weten dat vastgoedfinanciers werken met verschillende waarderingen. De belangrijkste waarde bij verhuurd vastgoed, is de waarde in verhuurde staat. Deze waarde is meestal lager dan de leegwaarde of marktwaarde. We leggen eerst de twee begrippen nog een keer uit:

Wat is de leegwaarde?

De leegwaarde (ook wel vaak de marktwaarde genoemd) waarde van een pand in onbewoonde en onverhuurde staat. Dit is de prijs die het pand zou opleveren bij vrije verkoop op de markt. Dus direct aan de bewoners, zonder huurders of andere lopende verplichtingen. De leegwaarde wordt meestal gebruikt in de volgende situaties:

• Bij de aankoop van een eigen woning
• Door banken om te bepalen wat de maximale hypotheek is
• Voor verkopers die het pand willen verkopen

Wat is de waarde in verhuurde staat?

De waarde in verhuurde staat is de waarde van hetzelfde pand, maar dan mét een huurcontract en huurders erin. De waarde in verhuurde staat is meestal lager dan de leegwaarde, omdat de koper niet zelf vrij over het pand kan beschikken. Immers, de huurders kunnen er niet zomaar worden uitgezet door de huurbescherming.

Hoe hoog de waarde in verhuurde staat is hangt af van:

• Het huurcontract: duur, huurprijs, indexatie etc.
• Type huurder: particulier, bedrijf, zorginstelling
• Het aantal huurpunten (ivm. de maximaal te rechtvaardigen huurprijs)

Waarom een verschil tussen deze waardes?

Het verschil zit met name in de beschikbaarheid, flexibiliteit en de markt:

Een leeg pand kan men direct verkopen óf verhuren tegen de actuele marktprijs. Door het structurele woningtekort in Nederland, zijn kopers die zelf een woning zoeken vaak bereid flink te betalen voor een woning, wat de prijs opdrijft. Zit hier nog een huurder in, dan kan de koper er zelf niets mee zolang de huurder er nog in zit.

Daarnaast zit een verhuurd pand vast aan een bestaand huurcontract, wat somt betekent dat de huurprijs een stuk lager is dan wanneer er een nieuw huurcontract zou moeten komen. Zeker bij huurwoningen die door het puntensysteem in de sociale huur vallen (en dus een gereguleerde huurprijs hebben), kan het verschil in wat de markt zou betalen en wat men maximaal mag vragen, flink verschillen.

Voorbeeld

Een woning heeft een leegwaarde of marktwaarde van €400.000. Dit is de prijs die een potentiële koper bereid is te betalen om de woning zelf te betrekken. Echter, er zit al ruim 10 jaar dezelfde huurder in en die betaalt €900 per maand. Door deze beperkte huuropbrengst, wordt de waarde in verhuurde staat vastgesteld door een taxateur op €300.000.

Door het lopende huurcontract zit er zomaar een waardeverschil in van €100.000.

Indien er geen huurcontract is, wordt meestal gekeken naar de maximale huurprijs volgens het WWS of naar de markthuur om een realistisch beeld te krijgen van de waarde in verhuurde staat.

Let op: dit voorbeeld laat ook zien dat het loont om met de huurder in gesprek te gaan om bijvoorbeeld een vertrekpremie af te spreken. Immers, je hebt behoorlijk wat marge indien je de woning leeg kunt verkopen!

De rol van deze waardes bij vastgoedfinanciering

De meeste banken en vastgoedfinanciers kijken vooral naar de waarde in verhuurde staat. Dit is immers de feitelijk situatie en geeft hen een realistisch beeld van het risico. Om de LTV vast te stellen, wordt ook deze waarde gehanteerd.

Vooral beginnende beleggers kunnen zich hierin vergissen. Ze kopen een pand (al dan niet op de vrije markt) en willen deze gaan verhuren. De fout die dan gemaakt kan worden, is dat ze zelf uitgaan van een waarde die gelijk is aan het bedrag wat ze betaald hebben. Dit kan echter vele malen hoger zijn dan de waarde in verhuurde staat.

Voorbeeld

Een beginnend belegger koopt zijn eerste woning voor €350.000. Hier komen de kosten koper bij (o.a. overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten): in dit geval zijn die in totaal €36.000. De totale aankoopkosten zijn daarmee €386.000.

Nu wil hij dit pand gaan herfinancieren. De geldverstrekker wijst een taxateur aan en die stelt de waarde in verhuurde staat op €300.000. Bij een LTV van 75% kan de belegger daarmee maximaal €225.000 financieren. In totaal zal hij dan dus €161.000 zelf moeten inleggen voor de aankoop van dit pand.

Wanneer wordt de leegwaarde gehanteerd?

De leegwaarde wordt dus voornamelijk gebruikt voor kopers die een woning kopen om zelf te gaan wonen. Tóch is de leegwaarde voor vastgoedbeleggers interessant. Immers, bij een huurwisseling kan worden besloten om het pand te verkopen (uitponden) óf er kan een hogere huur worden gevraagd. Daarnaast wordt de leegwaarde ook vaak gebruik bij projectontwikkeling en transformaties waarbij de belegger de panden gaat verkopen nadat er waarde is toegevoegd.

Tip: Laat altijd beide waarden opnemen in een taxatierapport. Zo heb je inzicht in het actuele beleggingsrendement én de potentiële vrije verkoopwaarde van je vastgoed!