Overdrachtsbelasting 2026 en 2027

Sinds 1 januari 2026 is de overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers verlaagd van 10,4% naar 8%. Die verlaging geldt alleen voor de aankoop van woningen. Voor commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkels of bedrijfsruimtes, verandert er niets: dat blijft 10,4%. Daar komt mogelijk nog een stap bij: vanaf 1 januari 2027 wil het kabinet het tarief voor beleggingswoningen verder verlagen naar 7%.

Wat is er in 2026 veranderd?

Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt bij de aankoop van bestaand vastgoed. Particulieren die zelf in de woning gaan wonen, betalen een laag tarief (2%) of vallen onder de startersvrijstelling. Beleggers en ondernemers die vastgoed kopen voor verhuur of exploitatie betalen een hoger tarief, en dat geldt ook voor vakantiewoningen.

Om de kansen van woningzoekenden te vergroten, werd het tarief voor beleggers en tweedehuizenkopers sinds 2021 fors verhoogd: eerst naar 8%, en in 2023 verder naar 10,4%. Dat maakte investeren in huurwoningen aanzienlijk duurder. Per 1 januari 2026 heeft de overheid een deel van die verhoging teruggedraaid: het tarief voor woningen die je niet zelf bewoont, staat weer op 8%.

Tarieven overdrachtsbelasting 2026

• Beleggingswoningen (verhuur, tweede woning, vakantiewoning): verlaagd van 10,4% naar 8%.
• Commercieel vastgoed (kantoren, winkels, bedrijfsruimtes): blijft 10,4%.
• Eigen woning (je gaat er zelf wonen): blijft 2%, met onder voorwaarden de startersvrijstelling.

Vanaf 2027: verlaging naar 7% (voorstel)

In het Belastingplan 2027, gepresenteerd op Prinsjesdag (15 september 2026), stelt het kabinet voor om het tarief voor woningen die je niet zelf bewoont per 1 januari 2027 verder te verlagen, van 8% naar 7%. Dat geldt voor dezelfde groep als nu: verhuurwoningen, tweede woningen en vakantiewoningen. Het tarief van 10,4% voor niet-woningen, het tarief van 2% voor je eigen woning en de startersvrijstelling blijven gelijk.

Let op: het is nog een voorstel. De Tweede en Eerste Kamer moeten er nog mee instemmen, dus reken er pas vast op als het wetsvoorstel is aangenomen.

Op een woning van € 400.000 betaal je in 2026 € 32.000 aan overdrachtsbelasting, onder het voorgestelde tarief zou dat € 28.000 worden: € 4.000 minder. Ten opzichte van het tarief van 10,4% tot eind 2025 scheelt dat € 13.600.

Welk tarief je betaalt, hangt af van het moment waarop je de woning verkrijgt. Meestal is dat het moment waarop de notaris de leveringsakte passeert, niet de datum van de koopovereenkomst. Koop je rond de jaarwisseling, dan kan het lonen om de levering in overleg met de verkoper en je financier naar januari 2027 te schuiven. Dat levert alleen iets op als het voorstel wordt aangenomen, dus maak het niet afhankelijk van een harde deadline.

De verlaging komt op een moment dat de rente op vastgoedfinanciering juist stijgt. Wat dat voor je rendement en herfinanciering betekent, lees je in rente stijgt: wat betekent dit voor jou als vastgoedbelegger?

Wat het voor beleggers oplevert

Wie in woningen belegt, bespaart 2,4 procentpunt op de aankoopkosten. Een voorbeeld:

• Aankoopprijs woning: € 400.000
• Overdrachtsbelasting oud tarief (10,4%): € 41.600
• Overdrachtsbelasting in 2026 (8%): € 32.000

Het verschil is € 9.600. Bij duurdere woningen, meerdere aankopen of een hele portefeuille loopt dat op tot tienduizenden euro's. Omdat je de overdrachtsbelasting als eigen geld moet inbrengen (financiers rekenen met de marktwaarde, niet met je kosten koper), verlaagt dit meteen de eigen inleg die je voor een aankoop nodig hebt.

Woning, bedrijfswoning of niet-woning: welk tarief?

De verlaging naar 8% geldt alleen voor woningen, dus het onderscheid tussen een woning en een niet-woning is belangrijker dan ooit. Fiscaal telt niet hoe je een pand gebruikt, maar of het naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Een verhuurd appartement blijft een woning (8%), ook al woon je er zelf niet. Een kantoor of loods is een niet-woning (10,4%). In de randgevallen zit de discussie:

• Bedrijfspand: altijd 10,4%. De verlaging raakt commercieel vastgoed niet.
• Transformatiepand: een kantoor dat je tot woningen ombouwt, is bij de aankoop meestal nog een niet-woning en valt dan onder 10,4%. De staat op het moment van overdracht is bepalend.
• Gemengd pand: een winkel met bovenwoning wordt gesplitst beoordeeld: 8% over het woondeel, 10,4% over het bedrijfsdeel.
• Bedrijfswoning: een woning die bij een bedrijfspand hoort, kan als woning tellen, al hangt dat af van de concrete situatie.

Twijfel je onder welk tarief je aankoop valt? Lees de details in ons kennisartikel over de overdrachtsbelasting en laat het tarief vooraf door de notaris bevestigen.

Rente nu vastzetten, later passeren

De lagere instapkosten maken woningbeleggingen aantrekkelijker, maar de timing van je aankoop blijft een afweging. De rente fluctueert, en zolang een pand niet van jou is, loop je rendement mis. Binnen ons netwerk zijn er financiers waarbij je de rente nu al kunt vastzetten terwijl de lening pas later passeert. Zo combineer je zekerheid over je rente met de ruimte om je aankoop op het juiste moment af te ronden.

Impact op de woningmarkt

De eerdere verhogingen hebben beleggers nauwelijks afgeremd; woningen werden de afgelopen jaren vooral duurder. De verlaging kan twee kanten op werken:

• Positief voor beleggers: lagere instapkosten en een hoger rendement.
• Aandachtspunt voor de markt: mogelijk wat meer vraag van beleggers, wat de druk op het aanbod kan vergroten.

Heb jij een woningbelegging in het vizier en wil je weten wat in jouw situatie verstandig is? Neem contact met ons op of doe meteen de gratis quickscan, dan rekenen we met je mee.

Veelgestelde vragen