Wel of niet aflossen verhuurhypotheek?

Wij krijgen deze vraag regelmatig: moet ik nu wel of niet aflossen op mijn verhuurhypotheek? Echter, zoals met de meeste zaken in het vastgoed, is hier geen eenduidig antwoord op te geven. Het hangt volledig af van jouw situatie, doelstellingen, risicobereidheid en toekomstplannen. Zowel wel als niet aflossen hebben allebei voor- en nadelen. In dit artikel gaan we hier dieper op in.

Wanneer wél aflossen verhuurhypotheek?

Verlagen en/of afbouwen van het risico

De meeste verhuurhypotheken zijn aflossingsvrij. Dat betekent dat je mag aflossen, maar je hoeft niet af te lossen. Door af te lossen op de verhuurhypotheek, daalt de schuld waardoor je ook het risico kunt verlagen. Een lager risico kan meer rust en vertrouwen geven. Met een lagere schuld ben je ook minder kwetsbaar voor rentestijgingen of waardedaling van het vastgoed.

Verhoging van de cashflow

Door consistent af te lossen, dalen de maandelijkse kosten voor rente en aflossing en je dus meer cashflow kunt genereren. De totale leensom daalt, dus de absolute rentelasten zullen ook meedalen. Daarnaast kan het voorkomen dat je in een andere risicoklasse komt, waardoor ook het rente tarief daalt. Let goed op of jouw hypotheekverstrekker deze verlaging automatisch toepast.

Fiscale voordelen

Afhankelijk van je situatie kan aflossen fiscale voordelen bieden, meestal is het aflossen op basis van fiscale voordelen alleen van toepassing voor beleggers die vastgoed in hun BV hebben zitten. Immers; met rente en aflossing kun je de winst ‘drukken’ om zo minder vennootschapsbelasting te hoeven betalen.

Wanneer níet aflossen verhuurhypotheek?

Maximaal hefboomeffect

Wanneer je een maximaal hefboomeffect wilt creëren en de rente die je betaalt lager is dan het rendement dan je maakt, levert het vaak meer op om niet af te lossen, maar om het beschikbare geld te investeren in de aankopen van meer vastgoed.

Behoud van liquiditeit

Geld dat in stenen zit, kun je niet zomaar gebruiken. Door niet af te lossen, houd je meer cash beschikbaar voor kansen of tegenvallers. Als je hebt afgelost op een hypotheek dan kan je dit niet zonder meer weer opnemen. Hier zijn een aantal handelingen en vaak kosten voor nodig.

Fiscale voordelen

Wanneer je als particulier belegt (in box 3) is de rente niet aftrekbaar. Aflossen verlaagt je schulden en daarmee je rendementsgrondslag, waardoor je vaak meer vermogensbelasting betaalt.

Als je geen vrije ruimte meer hebt

De meeste verhuurhypotheken hebben de mogelijkheid om 10% of 15% van de oorspronkelijke leensom boetevrij af te lossen. Wil je meer aflossen dan het maximum? Afhankelijk van de hypotheekverstrekker wordt dan om een vergoeding gevraagd. Op het eind van een rentevaste periode kan je extra aflossen of overstappen naar een andere hypotheekverstrekker, veelal zonder een boete. Wil je weten hoe het bij jouw hypotheek werkt? Lees de algemene voorwaarden van je bank of neem contact met ons op.

Voorbeeldberekening

Let op: dit is een fictieve en versimpelde berekening om het effect van wel of niet aflossen te laten zien. Exploitatiekosten, financieringskosten en overdrachtsbelasting zijn voor de eenvoud buiten beschouwing gelaten. Let ook op de voorwaarden van jouw verhuurhypotheek, soms is het namelijk helemaal niet mogelijk om vervroegd of extra af te lossen zonder boetes!

Wel of niet extra aflossen op een verhuurhypotheek?

Wanneer kan aflossen wél interessant zijn:

• Als je je schuldpositie wilt afbouwen (bijv. richting pensioen)
• Als de rente hoog is en je verwacht dat dit nog lang zo blijft.
• Als je weinig nieuwe investeringskansen ziet.
• Als je op het einde van een rentevaste periode zit
• Als je je risicoprofiel wilt verlagen (bijvoorbeeld voor herfinanciering).
• Als je het vastgoed in BV hebt.

Wanneer is aflossen mogelijk níet interessant:

• Als je groeidoelstellingen hebt en je kapitaal liever inzet voor nieuwe aankopen.
• Als je verwacht dat vastgoedprijzen stijgen.
• Als je cashflow sterk genoeg is om hogere rentelasten te dragen.
• Als je het geld elders beter kan laten renderen.
• Als je al je jaarlijks toegestane boetevrije afloscapaciteit benut hebt.