Prinsjesdag 2025

Het demissionaire kabinet heeft met het Belastingplan 2026 opnieuw voorstellen gepresenteerd die veel impact hebben op vastgoedbeleggers. Hoewel de plannen nog door het parlement moeten worden behandeld, geven ze een duidelijk beeld van wat er vanaf 1 januari 2026 gaat veranderen. Hieronder de belangrijkste items voor vastgoedbeleggers en vermogenden:

Overdrachtsbelasting: woningen goedkoper, bedrijfspanden gelijk

Het algemene tarief van overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen (zoals beleggingswoningen, tweede woningen en recreatiewoningen) daalt van 10,4% naar 8%.

Voor de eigen woning blijft het 2%-tarief en de starters vrijstelling gelden. Voor bedrijfspanden en ander niet-residentieel vastgoed blijft het tarief 10,4%. De verlaging is bedoeld om investeringen in huurwoningen te stimuleren. Het moment van aankoop kan financieel doorslaggevend zijn.

Let op: Het kan aantrekkelijk zijn om slim te plannen wanneer je een pand daadwerkelijk aankoopt. Houd er wel rekening mee dat de rente nog steeds beweeglijk is en dat je rendement misloopt zolang je de woning niet in bezit hebt. Stel je de aankoop uit tot 2026, dan bestaat bovendien het risico dat de rente dan hoger is. Via ons netwerk zijn er financiers die je de mogelijkheid bieden om het rentepercentage nu al vast te zetten, terwijl de overdracht pas in 2026 plaatsvindt. Zo kun je vandaag zekerheid creëren en toch profiteren van het lagere tarief bij passeren in het nieuwe jaar.

Box 2: hogere druk voor aanmerkelijk belang

Vanaf 2026 gelden twee schijven in box 2. Over inkomen tot €68.843 geldt een tarief van 24,5% en over het meerdere 31%. Voor fiscale partners verdubbelt de eerste schijf, waardoor samen tot €137.686 tegen het lage tarief kan worden uitgekeerd. 

Box 3: hogere ficties en lagere vrijstelling

Het fictieve rendement voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, stijgt naar 7,78%. Het heffingsvrije vermogen daalt naar €51.396 per persoon. 

Vanaf 2026 moet bovendien rekening worden gehouden met een fictief voordeel uit eigen gebruik van vastgoed in box 3. Dit wordt gesteld op 5,06% van de WOZ-waarde, ook tijdens leegstand. De tegenbewijsregeling blijft, waarbij belastingplichtigen het werkelijke rendement kunnen aantonen als dit lager is.

Beperkte inflatiecorrectie: sluipende lastenverzwaring

Normaal worden belastingtabellen volledig geïndexeerd met inflatie. Voor 2026 gebeurt dit slechts gedeeltelijk (ca. 52,8%).

• Schijfgrenzen schuiven daardoor minder mee omhoog.
• Voor hogere inkomens en vermogenden betekent dit een extra verhoging van de effectieve belastingdruk.

Voor particulieren gelden in 2026 de volgende tariefschijven in box 1 (inkomen uit werk en woning, niet direct voor beleggers, maar relevant voor totaalplaatje en DGA’s):

• Tot €38.992: 37,07%
• Van €38.992 tot €75.518: 42,47%
• Boven €75.518: 49,5%

Btw: verhogingen en herzieningen

Het btw-tarief voor logies (hotels, B&B’s, vakantieverhuur) gaat van 9% naar 21%. Ook reserveringen uit 2025 voor verblijven in 2026 vallen onder het hoge tarief. 

Daarnaast komt er een herzieningsperiode van vijf jaar voor vastgoeddiensten vanaf €30.000, bijvoorbeeld bij verbouwingen. Dit voorkomt dat vastgoed kortstondig btw-belast wordt verhuurd om daarna btw-vrijgesteld verder te exploiteren.

Leegwaarderatio aangescherpt

De leegwaarderatio wordt geactualiseerd en aangescherpt. Als de leegwaarderatio meer dan 10% afwijkt van de marktwaarde, moet worden uitgegaan van de marktwaarde. Bij onzakelijke verhuur aan gelieerde partijen, zoals familie, kan de leegwaarderatio niet meer worden toegepast.

Praktisch betekent dit dat woningen die bijvoorbeeld aan kinderen of familie worden verhuurd tegen een (te) lage huur, voortaan vaak tegen de marktwaarde in box 3 of in de erf-/schenkbelasting worden belast. 

Vennootschapsbelasting: stabiel, met enkele aanpassingen

De tarieven blijven ongewijzigd: 

• 19% tot €200.000
• 25,8% alles boven de €200.000. 

Wel zijn er aanvullende maatregelen. Voor het fonds voor gemene rekening (FGR) geldt tijdelijk overgangsrecht tot uiterlijk 2028 om onbedoelde belastingplicht te voorkomen. Ook wordt bij de energie-investeringsaftrek (EIA) een samentelbepaling ingevoerd zodat het jaarlijkse maximum van €151 miljoen per belastingplichtige niet meer overschreden kan worden.

Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR): aanpassingen vanaf 2026

Voor vastgoed dat ter beschikking wordt gesteld aan de eigen vennootschap geldt de BOR alleen nog voor de netto waarde (waarde minus schuld). De bezitseis en voortzettingseis worden flexibeler: herstructureringen leiden niet meer tot een nieuwe bezitstermijn, en de voortzettingseis is versoepeld. De BOR en de doorschuifregeling gelden voortaan alleen nog voor gewone aandelen met een belang van minimaal 5%. Preferente aandelen vallen daar in principe buiten.

Wat kun je nu doen?

Voor vastgoedbeleggers is het zaak om tijdig te anticiperen. Hieronder een aantal belangrijke punten:

• Aankoopplanning: Bereken of het voordeliger is om de overdracht van een beleggingswoning pas in 2026 te laten plaatsvinden (8% OVB in plaats van 10,4%). Bereken ook een aantal verschillende rentescenario’s, het kan immers lonen om nu al rente te gaan vastzetten, ook als de overdracht pas in 2026 is!
• Box 3-strategie: Maak een herberekening van je portefeuille met het hogere forfait (7,78%) en lagere vrijstelling. Onderzoek of een BV-structuur of combinatie van privé en BV slimmer is.
• Familieverhuur: Controleer bestaande huurovereenkomsten met gelieerde partijen; pas de huur aan of bereid je voor op waardering tegen marktwaarde.
• Exploitatie logies: Bereken de impact van het hogere btw-tarief (21%) en pas reserveringsvoorwaarden, prijzen en contracten op tijd aan.
• Verbouwingsplannen: Houd rekening met de btw-herziening bij verbouwingen > €30.000. Dit kan effect hebben op je rendement en btw-positie.
• BOR & successieplanning: Bekijk of vastgoed binnen de familie in aanmerking blijft komen voor de bedrijfsopvolgingsregeling onder de nieuwe voorwaarden.