Hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek

Bezit jij een eigen woning die je wil gaan verhuren? Dan kan dat niet zomaar met een reguliere hypotheek. De meeste banken verbieden het namelijk om je woning te verhuren. In uitzonderlijke gevallen is dit met goed overleg mogelijk, maar in de meeste gevallen zul je je hypotheek moeten omzetten naar een verhuurhypotheek. Bij een verhuurhypotheek is verhuur juist wél toegestaan. In dit artikel leggen we je uit hoe je je hypotheek kunt omzetten naar een verhuurhypotheek.

Waarom hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek?

Bij een consumenten hypotheek voor je eigen woning is meestal een verhuurverbod opgenomen. Hierin staat dat de woning niet verhuurt mag worden. De reden hiervoor is dat verhuur aan iemand anders dan degene die de hypotheek betaald extra risico’s met zich meeneemt. Je kan hierbij denken aan de kans dat een huurder niet meer betaald, de huurwoning leeg komt te staan en de huurdersbescherming die in Nederland van toepassing is. Een huurder kan niet zomaar uit een woning gezet worden en alle contracten zijn voor onbepaalde tijd.

Tenslotte gaan mensen nou eenmaal minder zuinig om met spullen die van henzelf zijn dan van anderen. Wellicht ken je de uitspraak wel: “don’t be gentle, it’s a rental”. Alle bovenstaande punten zorgen ervoor dat de waarde van een woning lager is in verhuurde staat.

Let op: Wanneer je je woning toch verhuurt met een normale hypotheek en de bank komt hier achter, dan loop je het risico op flinke boetes en kan de bank zelfs de hypotheek stopzetten! Wil je je woning dus gaan verhuren, dan zul je je hypotheek moeten omzetten in een verhuurhypotheek. Heb jij een brief ontvangen dat je jouw hypotheek moet omzetten naar een verhuurhypotheek? Hieronder leggen we uit welke stappen je moet ondernemen om dit te doen.

Verschil gewone hypotheek en verhuurhypotheek

Er zijn een aantal verschillen tussen een gewone hypotheek en een verhuurhypotheek. Hieronder zetten we deze verschillen uiteen.

Doel van de hypotheek

Het doel van een gewone hypotheek verschilt met het doel van een verhuurhypotheek. De eerste is gericht op financiering van een woning voor eigen gebruik. Een verhuurhypotheek heeft expliciet als doel voor de verhuur, dus niet voor eigen bewoning.

Rente van de hypotheek

De rente van ee nverhuurhypotheek is hoger van een gewone hypotheek. Dit komt door de hogere risico’s die er voor de bank zijn. Je kan hierbij denken aan het betalingsrisico, leegstandsrisico en de huurbescherming die voor minder flexibiliteit zorgt.

Lagere leencapaciteit

Het is heel normaal om voor je eigen huis een hypotheek van 100% of meer van de waarde af te sluiten. Dit is bij een verhuurhypotheek meestal niet mogelijk. Er wordt altijd inbreng van eigen vermogen verwacht. De financiering wordt verstrekt tegen de marktwaarde inverhuurde staat, wat lager is dan de leegwaarde van een woning. De meeste verhuurhypotheken gaan tot 80% of 85% van de marktwaarde in verhuurde staat. Als vuistregel geven we aan dat je ongeveer 30% eigen vermogen moet inbrengen bij een verhuurhypotheek. Dit is inclusief overdrachtsbelasting en andere kosten zoals de notaris.

Geen hypotheekrenteaftrek

Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek bij een verhuurhypotheek. De hypotheekrenteaftrek is bedacht om eigen woningbezit te stimuleren en is dus niet voor vastgoedbeleggers.

Lenen op basis van huurinkomsten

Bij een gewone hypotheek wordt je maximale hypotheek berekend op basis van je inkomen en persoonlijke financiën. Bij een verhuurhypotheek wordt voornamelijk naar de huurinkomsten gekeken. Dat wil niet zeggen dat je persoonlijke inkomsten niet meewegen, daar wil de financier ook graag inzicht in om hun risico te kunnen inschatten. De maandelijkse huurinkomsten moeten minimaal 25% hoger liggen dan de makelijkse huur. Deze verhouding wordt berekend via de ICR.

Verhuurd vastgoed verzekeren

Omdat de woning niet zelf wordt bewoond, worden er andere eisen gesteld aan de verzekering. Voor verhuurd vastgoed is het nodig om een opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Denk bij een gemeubileerde of gestoffeerde woning ook aan een inboedelverzekering. Hierbij is het belangrijk om goed naar de voorwaarden te kijken voor verhuurde woningen. De verzekeringsmaatschappij moet net als de hypotheekverstrekker weten dat het om verhuurd vastgoed gaat.

Stappenplan hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek

Stap 1: Informeer bij je huidige geldverstrekker

Informeer als eerste bij je huidige geldverstrekker. Sommige banken bieden de mogelijkheid om de bestaande hypotheek om te zetten in een verhuurhypotheek van dezelfde bank. Dit kan een boel werk schelen, aangezien de geldverstrekker al een dossier van je heeft. Je krijgt dan wel een hogere rente en andere voorwaarden, maar dit is vaak wel de makkelijkste oplossing. Is omzetten naar een verhuurhypotheek niet mogelijk bij jouw bank? Dan moet je overstappen naar een andere geldverstrekker. 

Stap 2: Lees je in op een verhuurhypotheek

Voordat je verdere stappen onderneemt, is het belangrijk dat je je inleest. Een verhuurhypotheek is wat anders dan een reguliere hypotheek en verschilt qua rente (die is altijd hoger), maar vooral qua voorwaarden. Er zijn verschillende geldverstrekkers die gespecialiseerd zijn in verhuurhypotheken. Ga zelf op onderzoek uit en maak je bekend met de eigenschappen van een verhuurhypotheek. Kijk hierbij naar:

• Rentes
• Loan to Value (hoeveel je maximaal kunt financieren t.o.v. de waarde van de woning)
• Tegen welke waarde je kunt lenen (marktwaarde, waarde in verhuurde staat, aanschafwaarde)
• Voorwaarden: aflossingsvrij of niet, looptijden, rentevaste periodes etc.
• Bijkomende kosten zoals taxatiekosten, afsluitkosten, advieskosten, notariskosten etc.

Stap 3: Schakel een adviseur in

Een verhuurhypotheek is dus echt wat anders dan een gewone hypotheek. Aangezien het meestal om een langetermijn investering gaat, is het dus belangrijk om de juiste keuze te maken. Omdat de beschikbare verhuurhypotheken op de Nederlandse markt sterk van elkaar verschillen, doe je er goed aan om een ervaren adviseur in te schakelen. Daarnaast is het, in tegenstelling tot gewone hypotheken, veelal niet mogelijk om een verhuurhypotheek zonder intermediair af te sluiten. Een goede adviseur kan je helpen met:

• Het selecteren van de juiste geldverstrekker
• Het vinden van de juiste taxateur.
• Het doorgronden en uitleggen van alle voorwaarden en kleine lettertjes.
• Het optimaliseren van je financieringsstructuur.
• Eventueel een extra voordeel bieden op het gebied van rente en (afsluit)kosten.

Goed advies betaalt zich altijd uit!

Stap 4: Maak je eigen businesscase

Zorg ervoor dat je zelf aan de slag gaat met de cijfers. Bereken de waarde in verhuurde staat, kijk naar de maximale LTV’s van de aanbieders en ga rekenen met de bijbehorende rentes. Zorg ervoor dat je een duidelijk beeld hebt van de kosten van de verhuurhypotheek. Kijk ook naar de BAR, NAR en de cashflow. Op deze manier maak je jezelf bekend met de cijfers, kosten, opbrengsten en mogelijke rendementen. 

Gebruik onze handige gratis rekentools hiervoor!

Stap 5: Verzamel je documenten

Zorg ervoor dat je alle documenten en andere belangrijke informatie verzameld. Het scheelt een hoop werk als je alle stukken compleet hebt zodat je deze snel kunt aanleveren tijdens de aanvraag.

We hebben hier een lijstje met documenten en informatie die je nodig hebt:

• Legitimatie (paspoort of id-kaart)
• IB aangifte laatste jaar
• Recent rekeningafschrift
• Rekeningafschrift met afschrijving hypotheeklasten eigen woning
• Getekend huurcontract
• Taxatierapport (indien reeds beschikbaar, wacht anders tot stap 7)
• Hypotheekoverzicht eigen woning
• Gewenste notaris (inclusief adres) voor passeren hypotheekakte

Afhankelijk van de aanvraag en de gekozen geldverstrekker zijn er mogelijk additionele gegevens nodig. Voor aanvragen vanuit een zakelijke entiteit worden altijd KVK uittreksel en zijn alle gegevens van de UBO’s nodig. Tijdens het aanvraagproces ontvang je hierover meer informatie.

Stap 6: Aanvraag indienen

Heb je je dossier compleet en wil je over gaan tot omzetting? Dan wordt het tijd om de aanvraag in te dienen. Wanneer je een adviseur hebt ingeschakeld (wat eigenlijk een absolute must is), dan helpt deze je met het indienen van de aanvraag. Afhankelijke van de complexiteit en de gekozen financier kan er een aantal dagen tot weken overheen gaan om je dossier aan te maken en je aanvraag te beoordelen. 

Stap 7: Schakel een taxateur in

Bij het overstappen naar een verhuurhypotheek is vaak een taxatierapport nodig. In tegenstelling tot een gewone hypotheek, wordt een verhuurhypotheek vaak gefinancierd op basis van de waarde in verhuurde staat. Een taxateur berekent de marktwaarde als de waarde in verhuurde staat. Deze laatste is met name belangrijk voor de meeste aanbieders van verhuurhypotheken.

Let op: de lijst met geaccepteerde taxateurs verschilt per financier en type financiering. Wacht dus met het aanvragen met de taxatie totdat je in overleg met je adviseur welke taxateurs geschikt zijn voor jouw

Stap 8: Verhuurhypotheek afsluiten

Wanneer je aanvraag is geaccepteerd door de financier zal deze een definitieve offerte opstellen. Wanneer je deze tekent, wordt de financiering in gang gezet. Hiervoor zul je langs de notaris moeten om de hypotheekakte op te laten maken. Ook zorgt de notaris ervoor dat het geld op de juiste plekken terecht komt. 

Vergeet ook niet je verzekeringen aan te passen voordat je huurders in je woning laat! 

Tot slot

En dat is het hele proces van het omzetten van een hypotheek naar een verhuurhypotheek! We hebben geprobeerd het zo compleet en overzichtelijk mogelijk te maken. Ga vooral eerst bij je bestaande financier in overleg. Is het daar niet mogelijk om de hypotheek om te zetten, dan ga je de andere stappen langs. Maar zoals we ook al aangeven in stap 3 doe je er goed aan om direct een goede adviseur in te schakelen. 

Hulp nodig? Wij helpen je graag! Neem contact met ons op of doe de gratis quickscan om snel een beeld te krijgen van de mogelijkheden.