Een achtergestelde lening is een lening waarbij de geldverstrekker pas wordt terugbetaald ná de bank en andere reguliere schuldeisers. De terugbetaling is dus ‘achtergesteld’ op anderen. Bij betalingsproblemen, executie of een faillissement, wordt deze lening dus als laatste terugbetaald.

Bij vastgoedfinanciering wordt de achtergestelde lening vaak gebruikt als aanvulling bovenop de hypotheeklening.

Hoe werkt dit in vastgoed?

Stel: je koopt een pand van € 5 miljoen.

• Bank financiert 65% LTV → € 3,25 miljoen.
• Je eigen vermogen is € 1 miljoen.
• Er ontbreekt nog € 0,75 miljoen om de aankoop rond te krijgen.

Dit gat van €0,75 miljoen kan worden aangevuld met een achtergestelde lening, sommige banken zien dit als een soort van eigen vermogen, mede omdat de bank altijd voorgaat bij de terugbetaling. Het lijkt hiermee op een mezzanine financiering, maar bij de achtergestelde lening ontbreken extra voorwaarden zoals winstdeling of de mogelijkheid om aandelen te converteren, die bij een mezzanine financiering vaak wel gelden.

Wanneer gebruik je een achtergestelde lening in vastgoed?

1. Aankoop van vastgoed

Bij commerciële panden of portefeuilles waarbij de bank slechts een deel wil financieren. Een achtergestelde lening overbrugt de kloof tussen bankfinanciering en eigen inbreng.

2. Projectontwikkeling

Bij nieuwbouw of herontwikkeling eisen banken vaak een relatief hoog eigen vermogen. Ontwikkelaars kunnen dit deels vervangen door een achtergestelde lening van een investeerder of partner.

3. Herfinanciering

Wanneer de waarde van het pand of de cashflow tijdelijk onvoldoende is voor een volledige bancaire herfinanciering. Met een achtergestelde lening kan het gat tijdelijk worden gedicht.

4. Stapelfinanciering

In combinatie met mezzanine, private investeerders en bancaire leningen kan de achtergestelde lening onderdeel zijn van een bredere financieringsstructuur. Dit komt meestal voor bij grotere, complexe projecten en portefeuilles.

Voor- en nadelen in vastgoed

Voordelen

• Het vergroot de financieringsruimte zonder direct aandelen of zeggenschap weg te geven.
• De lening wordt vaak door banken gezien als een soort eigen vermogen, hierdoor vallen de ratio’s gunstiger uit.
• De voorwaarden, rente en aflossingen zijn altijd maatwerk, waarmee deze financieringsvorm erg flexibel is.

Nadelen

• De financier loopt een hoog risico.
• Door het hogere risico, betaal je ook altijd een hogere rente (zo tussen de 8 en 15%).
• Complex: het samenstellen van de leningovereenkomst kan erg complex zijn.

Verschil met mezzanine financiering

Beide leningen zijn achtergesteld maar verschillen door:

• Een mezzanine financiering is een hybride financieringsvorm met winstdeling of conversierechten.
• Een achtergestelde lening is eenvoudiger: een lening met achtergestelde rangorde, meestal zonder aandelenopties.

Tot slot

Voor vastgoedbeleggers kan de achtergestelde lening een interessante aanvullende financiering zijn om een project of aankoop rond te krijgen wanneer er onvoldoende eigen vermogen beschikbaar is. Hiermee kunnen beleggers sneller schakelen en opschalen, maar lopen daardoor wel extra risico.