Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en los je tijdens de looptijd niets af. De lening blijft over de hele looptijd even groot en moet aan het einde in één keer worden afgelost. Voor beleggers betekent dit dat je de maximale cashflow uit je huurinkomsten houdt, juist omdat je niet aflost. Het is daarmee in de praktijk vaak de meestgekozen aflosvorm onder vastgoedbeleggers, maar het verschuift wel een risico naar het einde van de rit.

Waarom beleggers hier vaak voor kiezen

De logica is simpel: als belegger stuur je op rendement en cashflow, niet op een schuldenvrij pand over 30 jaar. Door alleen rente te betalen, houd je elke maand meer over van je huurinkomsten. Dat geld kun je opnieuw inzetten, bijvoorbeeld als eigen inbreng voor een volgend pand. Waar een annuïteiten- of lineaire hypotheek je dwingt af te lossen, geeft aflossingsvrij je de vrijheid om zelf te bepalen wat je met dat rendement doet.

Daar komt de hefboom bij. Door niet af te lossen houd je je vreemd vermogen, en dus je hefboom, op het hoogste niveau. Dat verhoogt je rendement op eigen vermogen, maar het werkt twee kanten op: dezelfde hefboom vergroot ook je verlies als de markt tegenzit.

Het grootste risico zit aan het einde

Hier wijken wij af van het rooskleurige beeld dat je vaak leest. Omdat je niets aflost, staat aan het einde van je rentevaste periode of looptijd nog de volledige schuld open. Je hebt dan grofweg drie opties: herfinancieren, het pand verkopen, of de lening verlengen tegen de dan geldende rente. Welke kant het op kan, weet je nu nog niet.

Het venijn zit in de rente. Bij een annuïteitenhypotheek is je schuld na tien jaar al gekrompen, dus een rentestijging raakt een kleiner bedrag. Bij aflossingsvrij blijft de hele som bij elke verlenging blootgesteld aan de nieuwe rente. Stijgt die fors, dan stijgen je lasten over het volledige bedrag, en kan je DSCR onder de eis van de bank zakken. Reken dat scenario daarom vooraf door met de herfinanciering-stresstest: houdt je pand stand als je tegen een procent of twee hoger moet verlengen?

Een aflossingsvrije lening is dus geen probleem als je een helder exitplan hebt (verkoop, herfinanciering met ruimte, of een buffer), maar wel als je erop vertrouwt dat de rente en de waarde over tien jaar wel meezitten.

Wat aflossingsvrij met je cashflow en DSCR doet

Het directe voordeel is duidelijk: alleen rente betalen betekent lagere maandlasten en dus een hogere cashflow. Op papier verbetert ook je DSCR, omdat de noemer (je schuldlast) kleiner is zonder aflossing.

Let wel op hoe de financier toetst. Veel geldverstrekkers rekenen bij de acceptatie met een hogere toetsrente of houden rekening met een fictieve aflossing, juist omdat ze het renterisico aan het einde meewegen. Je werkelijke cashflow kan dus ruimer zijn dan wat de bank in haar toets aanhoudt. Reken met beide: je eigen cashflow om te weten wat je overhoudt, en de strengere banktoets om te weten of de financiering rondkomt.

Hoeveel mag aflossingsvrij?

Dit verschilt sterk per financier en is een punt om vooraf te checken. Sommige geldverstrekkers staan de hele lening aflossingsvrij toe tot hun maximale LTV. Andere staan aflossingsvrij alleen toe tot een lagere LTV (bijvoorbeeld tot 50 of 60 procent van de waarde in verhuurde staat) en eisen dat je het deel daarboven aflost. Dat raakt direct je cashflow, dus weeg het mee als je financiers vergelijkt: een net iets lagere rente met een verplicht aflossingsdeel kan onder de streep duurder uitpakken.

De fiscale kant, kort

Of aflossingsvrij fiscaal aantrekkelijk is, hangt af van hoe je belegt: via een BV of in privé. Via een BV is de hypotheekrente aftrekbaar van de winst. Beleg je in privé, dan valt verhuurd vastgoed meestal in box 3: daar is de rente niet aftrekbaar, maar verlaagt de financiering wel je grondslag. Alleen bij actieve exploitatie (resultaat uit overige werkzaamheden) val je in box 1, waar de rente wél aftrekbaar is, maar tegen een hoger tarief. De regels rond box 3 zijn bovendien in beweging, dus laat je situatie altijd fiscaal toetsen voordat je de aflosvorm kiest.

Voorbeeld

Een lening van 500.000 euro met 5 procent rente:

• Maandlasten: 2.083 euro, gedurende je rentevaste periode gelijk.
• Na 30 jaar staat er nog steeds 500.000 euro schuld open.

Moet je na tien jaar verlengen en is de rente dan 7 procent, dan lopen diezelfde lasten op naar 2.917 euro per maand, een stijging van 40 procent over het volledige bedrag. Bij een hypotheek die je deels had afgelost, zou die klap kleiner zijn. Aan het einde van de looptijd moet de volledige 500.000 euro hoe dan ook worden afgelost, via herfinanciering of door het vermogen vrij te maken met verkoop.

Wanneer is aflossingsvrij slim, en wanneer niet?

Aflossingsvrij is sterk als je actief op cashflow en groei stuurt, je vrijgekomen geld productief herinvesteert en je een exitstrategie hebt voor het einde van de looptijd. Dan zet je je kapitaal maximaal aan het werk in plaats van het vast te leggen in stenen.

Waar wij voorzichtig mee zijn: aflossingsvrij kiezen puur om een krappe deal sluitend te krijgen. Als de aankoop alleen rondkomt dankzij de lage aflossingsvrije lasten, heb je geen marge voor de rente- en restschuld-risico's aan het eind. Een gezonde middenweg die we vaak zien is een mix: een deel aflossingsvrij voor de cashflow, een deel aflossend om de schuld en het risico geleidelijk te verlagen.

Welke aflosvorm past bij jou?

De aflossingsvrije hypotheek is één van de drie aflosvormen, naast de annuïteiten- en de lineaire hypotheek. Aflossingsvrij is sterk als je op cashflow en groei stuurt; de andere twee als je bewust vermogen wilt opbouwen of je risico wilt verlagen. Bij een verhuurhypotheek is een combinatie vaak het slimst: een deel aflossingsvrij, een deel aflossend. Doe de gratis quickscan, dan rekenen we de mix voor jouw situatie door.

Veelgestelde vragen