Wat zijn stapelfinancieringen?
Stapelfinancieringen is het combineren (stapelen) van meerdere financieringen om samen tot het benodigde kapitaal te komen voor een investering. In plaats van het werken met één geldverstrekker, ‘stapel’ je verschillende leningen en leenvormen op elkaar.
Stapelfinancieringen kan interessant zijn wanneer de (huis)bank maar voor een beperkt deel wil meefinancieren. Steeds vaker zijn grootbanken terughoudend wanneer het gaat om vastgoed en zijn ze slechts bereid om te financieren tot een lage LTV – bijvoorbeeld 50%. Aangezien deze financiering vaak wel erg gunstig is qua rente en voorwaarden, is het interessant om deze financiering wél in te zetten en dan aan te vullen met een andere financieringsvorm zoals een achtergestelde lening of mezzanine financiering.
Voorbeeld
Stel je wilt een pand aankopen van €1.000.000 en de bank wil hiervoor een lening verstrekken met een LTV van 60%, zijnde €600.000. De kosten koper zijn voor het gemak even op 10% gezet, zijnde €100.000. In totaal kom je dus nog €500.000 tekort.
Zelf heb je de beschikking over €200.000, dus zal er nog €300.000 gefinancierd moeten worden. In dit geval wordt gekozen voor een achtergestelde lening.
De kapitaalstructuur ziet er dan als volgt uit:
- De bank met recht van eerste hypotheek: laagste risico, laagste rente
- Achtergestelde lening: gemiddeld risico, hogere rente
- Eigen vermogen: hoogste risico, hoogste potentiële rendement (óf verlies!)
Wanneer gebruik je stapelfinancieringen?
- Bij vastgoedbeleggingen
Als een bank niet meer dan 60–70% LTV wil verstrekken, maar je onvoldoende eigen vermogen hebt. Met andere financiers kun je het gat dichten en toch het pand aankopen.
- Bij projectontwikkeling
Ontwikkelaars moeten vaak veel eigen geld inbrengen (want de eindwaarde is onzeker). Stapelfinanciering maakt het mogelijk om eigen middelen aan te vullen met investeerders of achtergestelde leningen.
- Bij snelle groei
Wanneer je in korte tijd meerdere panden of projecten wilt financieren, kan het spreiden over meerdere partijen je schaal vergroten.
- Bij risicovollere projecten
Sommige projecten zijn voor banken te risicovol om volledig te financieren. Door risico’s te verdelen over verschillende financiers, wordt het toch haalbaar.
Voor- en nadelen van stapelfinancieringen
Voordelen
- Je vergroot je financieringscapaciteit, ook als de bank maar beperkt wil meefinancieren.
- Je kunt sneller groeien of grotere projecten realiseren.
- Flexibiliteit: maatwerkafspraken per partij.
- Risico’s worden gespreid over meerdere financiers.
Nadelen
- Alleen geschikt voor ervaren vastgoedbeleggers / -ontwikkelaars.
- Hogere financieringslasten (meerdere partijen, hogere rente bij risicovollere leningen).
- Complexiteit en afhankelijkheid: meer contracten, meer afspraken, meer administratie.
- Hoger risico.
Tot slot
Bij een traditionele financiering komt er één financiering van één partij, bij stapelfinancieringen werk je met meerdere lagen en partijen. Dit geeft meer mogelijkheden, flexibiliteit en slagkracht, maar vraagt ook om meer planning en financieel inzicht. Door slim te combineren kun je grotere projecten oppakken en je rendement vergroten. Het is echter ook een complexe én relatief dure manier van financieren, wat het niet voor iedere belegger geschikt maakt.