Stapelfinancieringen

Stapelfinanciering is het combineren van meerdere financieringen om samen tot het benodigde kapitaal te komen voor een investering. In plaats van te werken met één geldverstrekker, 'stapel' je verschillende leningen en leenvormen op elkaar. Elke laag heeft een eigen rangorde, risico en rente.

Dat is vooral interessant wanneer de (huis)bank maar voor een beperkt deel wil meefinancieren. Grootbanken zijn steeds terughoudender met vastgoed en financieren vaak tot een lagere LTV, grofweg 50 tot 70 procent. Omdat die bankfinanciering qua rente en voorwaarden meestal juist gunstig is, wil je hem wél benutten en het tekort aanvullen met een andere vorm, zoals een achtergestelde lening of mezzanine financiering.

Een voorbeeld

Stel je wilt een pand kopen van 1.000.000 euro. De bank verstrekt een lening van 60 procent LTV, oftewel 600.000 euro. De kosten koper zetten we voor het gemak op 10 procent, dus 100.000 euro. In totaal kom je dan nog 500.000 euro tekort.

Zelf heb je 200.000 euro beschikbaar, dus er moet nog 300.000 euro gefinancierd worden. In dit geval kiezen we voor een achtergestelde lening. De kapitaalstructuur ziet er dan zo uit:

1. De bank met eerste recht van hypotheek: laagste risico, laagste rente.
2. De achtergestelde lening: gemiddeld risico, hogere rente.
3. Het eigen vermogen: hoogste risico, hoogste potentiële rendement (of verlies).

Wanneer gebruik je stapelfinanciering?

Bij vastgoedbeleggingen. Als de bank niet verder gaat dan zo'n 50 tot 70 procent LTV, maar je onvoldoende eigen vermogen hebt. Met aanvullende financiers dicht je het gat en koop je het pand toch aan. Dat geldt zowel voor een verhuurhypotheek als voor een bridgefinanciering.

Bij projectfinanciering. Ontwikkelaars moeten vaak veel eigen geld inbrengen, omdat de eindwaarde onzeker is. Stapelen maakt het mogelijk om eigen middelen aan te vullen met investeerders of achtergestelde leningen.

Bij snelle groei. Wil je in korte tijd meerdere panden of projecten financieren, dan vergroot het spreiden over meerdere partijen je schaal.

Bij risicovollere projecten. Sommige projecten zijn voor één bank te risicovol om volledig te financieren. Door het risico over meerdere financiers te verdelen, wordt het toch haalbaar.

Voor- en nadelen

Voordelen

• Je vergroot je financieringscapaciteit, ook als de bank maar beperkt meefinanciert.
• Je kunt sneller groeien of grotere projecten realiseren.
• Maatwerkafspraken per partij geven flexibiliteit.
• Risico's worden over meerdere financiers gespreid.

Nadelen

• Vooral geschikt voor ervaren beleggers en ontwikkelaars.
• Hogere financieringslasten: meer partijen en hogere rente op de risicovollere lagen.
• Complexiteit: meer contracten, meer afspraken, meer administratie.
• Een hoger totaalrisico.

Tot slot

Bij een traditionele financiering komt alles van één partij. Bij stapelfinanciering werk je met meerdere lagen en partijen. Dat geeft meer mogelijkheden, flexibiliteit en slagkracht, maar vraagt ook om meer planning en financieel inzicht. Slim combineren maakt grotere projecten haalbaar en kan je rendement vergroten, maar het is ook een complexere en relatief dure manier van financieren. Niet voor iedere belegger geschikt dus. Wil je weten welke lagen voor jouw plan kloppen? Doe de gratis quickscan.

Veelgestelde vragen