Een mezzanine financiering is een bijzonder manier van financieren die veel weg heeft van een achtergestelde lening, maar toch belangrijke andere kenmerken heeft. In tegenstelling tot een hypotheek waarbij je als leninggever het recht van hypotheek hebt, heeft een Mezzanine deze zekerheid niet, maar kan worden afgesproken met de leninggever dat hij het recht krijgt om aandelen te kopen of om mee te delen in de opbrengst.

Hiermee is het een hybride vorm van financieren die tussen een (hypotheek)lening en de inbreng van eigen vermogen zit: de mezzanine financiering combineert een gewone lening met eigenschappen van eigen vermogen en/of aandelenkapitaal.

De naam ‘mezzanine’ betekent letterlijk ‘tussenverdieping’, deze naam wordt gebruikt omdat deze financiering dus tussen aandelenkapitaal en een reguliere financiering in zit.

Belangrijkste kenmerken Mezzanine financiering

• De investeerder verstrekt een achtergestelde lening (wordt pas terugbetaald nadat banken en andere schuldeisers hun geld hebben gekregen). Bij executie achtergesteld op hypothecaire financiering, maar vóór uitbetaling eigen vermogen.
• Er wordt vaak een hogere rente gevraagd dan bij een bancaire lening, omdat het risico groter is, meestal tussen de 8 en 15%.
• In sommige gevallen wordt een deel van de verschuldigde rente ook pas aan het einde betaald bij verkoop of realisatie van de waardestijging (roll-up).
• Soms krijgt de investeerder ook een zogenaamde ‘warrant’ of winstdelingsrecht: het een recht om (later) aandelen te kopen of mee te delen in toekomstige winst of waardestijging.

Een mezzanine financiering is daarmee risicovoller dan een hypothecaire lening, maar ook weer minder risicovol dan feitelijk aandelenkapitaal.

Bij een normale verhuurhypotheek of bridge financiering kun je meestal tot maximaal 70 – 80% LTV gefinancierd krijgen. Het overige deel moet worden ingebracht als eigen geld. Indien dit eigen vermogen er niet is, kan het verschil worden aangevuld met een mezzanine financiering.

Hierdoor ontstaan de volgende ‘lagen’ in de kapitaalstructuur:

1. Senior debt (bank) – laag risico, lage rente (dis meestal volledig afgedekt met recht van hypotheek)
2. Mezzanine debt – hoger risico, hogere rente.
3. Eigen vermogen – hoogste risico, hoogste potentiële rendement.

Wanneer gebruik je mezzanine financiering in het vastgoed?

Hoewel de mezzanine financiering een beetje een exotische vorm van vastgoed financieren is, zien we deze financieringsvorm voorkomen bij:

1. Bij projectontwikkeling

Als een belegger of ontwikkelaar onvoldoende eigen vermogen kan of wil inbrengen. Omdat de waarde nog onzeker is, eist de bank een hogere inbreng van het eigen vermogen. Mezzanine kan hier worden ingezet om dit “equity gap” te overbruggen

Voorbeeld: aankoopprijs €10 miljoen.

• De bank financiert €6,5 miljoen (65%).
• Inbreng eigen vermogen €1,5 miljoen.
• Het resterende gat van €2 miljoen wordt ingevuld met mezzanine met het recht op winstdeling.

Zo kan de transactie toch doorgaan zonder extra investeerders of aandeelhouders aan te trekken. Dit is vooral interessant bij projecten waar waardestijging of verkoopopbrengst later de aflossing ruimschoots mogelijk maakt.

2. Als extra hefboom op eigen vermogen

Door minder eigen vermogen in te brengen en een deel met mezzanine te financieren, kan de belegger zijn eigen vermogen spreiden over meerdere objecten en een nog grotere hefboom op het eigen vermogen creëren. Echter gaat dit wel gepaard met hogere financieringslasten en dus (veel) meer risico.

Ook kan de mezzanine financiering worden toegepast bij aankopen en herfinanciering van vastgoed, maar dit is minder gebruikelijk.

Voor- en nadelen mezzanine financiering

Voordelen

• Maakt hogere LTV mogelijk zonder volledig te hoeven leunen op een groot eigen vermogen.
• Geeft meer mogelijkheden om een financier mee te laten delen in de mogelijke winst.
• Geeft flexibiliteit en meer schaal bij portefeuillegroei.

Nadelen

• Hoge kosten (rente + mogelijke winstdeling).
• Hogere risico’s: als rendementen of verkoopwaarden tegenvallen, kan de opbrengst te krap zijn.
• Complexiteit: vergt vaak uitgebreide juridische documentatie en zekerheden.

Tot slot

Ondanks dat het financieren van vastgoed altijd maatwerk is, is een mezzanine financiering een zeer complexe financieringsvorm. Het wordt vooral ingezet bij projectontwikkeling en gebruikt door zeer ervaren vastgoedbeleggers. Het kan een interessante extra hefboom zijn, maar het risico is wel een stuk groter dan bij traditionele vastgoedfinancieringen met hypothecaire zekerheid.