Mezzanine financiering

Een mezzanine financiering is een hybride financieringsvorm die tussen een gewone lening en eigen vermogen in zit. Het lijkt op een achtergestelde lening, maar met een belangrijk verschil: waar een hypotheekverstrekker het recht van hypotheek als zekerheid heeft, mist de mezzanine-financier die zekerheid. In ruil daarvoor wordt vaak afgesproken dat hij aandelen mag kopen of meedeelt in de opbrengst.

De naam zegt het eigenlijk al. 'Mezzanine' betekent letterlijk tussenverdieping, en dat is precies waar deze financiering zit: tussen het aandelenkapitaal en de reguliere financiering in. Je combineert een gewone lening met eigenschappen van eigen vermogen.

Belangrijkste kenmerken

• De financier verstrekt een achtergestelde lening: hij wordt pas terugbetaald nadat de bank en andere schuldeisers hun geld hebben gehad. Bij executie staat hij dus achter de hypothecaire financiering, maar wel vóór het eigen vermogen.
• De rente is hoger dan bij een bank, meestal tussen de 8 en 15 procent, simpelweg omdat het risico groter is.
• Soms wordt een deel van de rente pas aan het einde betaald, bij verkoop of realisatie van de waardestijging. Dat heet een roll-up.
• Vaak krijgt de financier een warrant of winstdelingsrecht: het recht om later aandelen te kopen of mee te delen in de winst of waardestijging.

Daarmee is mezzanine risicovoller dan een hypothecaire lening, maar minder risicovol dan puur aandelenkapitaal.

Waar past mezzanine in de kapitaalstructuur?

Bij een verhuurhypotheek of bridgefinanciering kom je meestal tot 70 à 80 procent LTV. De rest breng je zelf in. Heb je dat eigen vermogen niet volledig beschikbaar, dan kan een mezzanine financiering het verschil aanvullen. Zo ontstaan er lagen in de kapitaalstructuur:

1. Senior debt (bank): laag risico, lage rente, meestal volledig gedekt met recht van hypotheek.
2. Mezzanine debt: hoger risico, hogere rente.
3. Eigen vermogen: hoogste risico, hoogste potentiële rendement.

Wanneer gebruik je mezzanine in vastgoed?

Het is een wat exotische vorm, maar we zien hem terugkomen in twee situaties.

Bij projectfinanciering en ontwikkeling. Omdat de eindwaarde nog onzeker is, eist de bank een hoge eigen inbreng. Mezzanine dicht dan de equity gap. Een voorbeeld bij een aankoop van 10 miljoen euro. Omdat de bancaire LTV bij ontwikkeling lager ligt dan bij een bestaand pand, financiert de bank hier 6,5 miljoen (65 procent), breng je zelf 1,5 miljoen in, en vul je het resterende gat van 2 miljoen met mezzanine plus winstdeling. Zo gaat de transactie door zonder dat je extra aandeelhouders aan boord hoeft te halen. Vooral interessant als de verwachte waardestijging of verkoopopbrengst de aflossing straks ruimschoots mogelijk maakt.

Als extra hefboom op je eigen vermogen. Door minder eigen geld in te brengen en een deel met mezzanine te financieren, spreid je je vermogen over meer objecten en vergroot je het hefboomeffect. Dat gaat wel gepaard met hogere lasten en dus meer risico. Ook bij aankoop en herfinanciering komt mezzanine voor, maar dat is minder gebruikelijk.

Voor- en nadelen

Voordelen

• Een hogere LTV mogelijk zonder een groot eigen vermogen te hoeven inbrengen.
• Je kunt een financier laten meedelen in de winst in plaats van zeggenschap weg te geven.
• Flexibiliteit en schaal bij portefeuillegroei.

Nadelen

• Hoge kosten: rente plus mogelijke winstdeling.
• Hoger risico: vallen rendementen of verkoopwaarden tegen, dan kan de opbrengst te krap zijn.
• Complexiteit: vaak uitgebreide juridische documentatie en zekerheden.

Tot slot

Financieren van vastgoed is altijd maatwerk, maar mezzanine is wel een van de complexere vormen. Je ziet hem vooral bij projectontwikkeling en bij ervaren beleggers die bewust met hefboom werken. Het kan een interessante extra laag zijn, maar het risico ligt duidelijk hoger dan bij een traditionele financiering met hypothecaire zekerheid. Twijfel je of het bij jouw project past? Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het voor.

Veelgestelde vragen