Verhoogde inschrijving (hypotheek)
Wanneer je vastgoed financiert, teken je een hypotheekakte bij de notaris. Daarop staat niet alleen het bedrag dat je leent, maar ook het bedrag waarvoor de hypotheek wordt ingeschreven. Die twee hoeven niet gelijk te zijn: je kunt de hypotheek voor een hoger bedrag laten inschrijven dan je leent. Dat heet een verhoogde inschrijving, en beleggers gebruiken het om flexibel te blijven en later goedkoper te kunnen bijlenen.
Wat is een verhoogde inschrijving?
Normaal wordt alleen het geleende bedrag ingeschreven in het Kadaster. Bij een verhoogde inschrijving leg je een hoger bedrag vast. Stel: je leent 500.000 euro voor een pand, maar laat 650.000 euro inschrijven. Je schuld blijft 500.000 euro, maar de akte vermeldt dat er tot 650.000 euro hypotheekrecht kan worden gevestigd.
Het voordeel: wil je later extra lenen, dan hoef je niet opnieuw naar de notaris voor een nieuwe hypotheekakte. Dat scheelt notariskosten en doorlooptijd, ideaal als je later wilt verbouwen, groot onderhoud wilt plegen, een aankoop wilt financieren of overwaarde wilt opnemen. Je reserveert in feite alvast ruimte voor toekomstige financiering.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
Waarom beleggers het gebruiken
Voor beleggers die regelmatig willen uitbreiden of verbouwen, is het een handig instrument:
- Flexibiliteit: je kunt de lening later uitbreiden zonder opnieuw een akte te laten passeren.
- Kostenbesparing: een nieuwe hypotheekakte kost al snel honderden tot meer dan duizend euro. Die kosten sla je over als de inschrijving al hoog genoeg staat.
- Snelheid: je hoeft niet te wachten op een notarisafspraak, dus je kunt sneller schakelen als zich een kans voordoet.
Kost een verhoogde inschrijving je extra rente?
Een hardnekkig misverstand: nee, dat doet het niet. Je betaalt alleen rente over wat je daadwerkelijk hebt geleend, niet over de ongebruikte ruimte tot de inschrijving. De 150.000 euro extra inschrijving uit het voorbeeld kost je dus niets aan rente zolang je hem niet opneemt. Het enige verschil zit in de notariskosten bij het vestigen, die bij sommige notarissen iets hoger uitvallen bij een hoger inschrijvingsbedrag. Tegenover die kleine meerkosten staat dat je later een complete tweede akte uitspaart.
Let wel op wat je niet bespaart. Het bedrag dat je later bijleent (vaak een onderhandse verhoging genoemd) valt onder de normale voorwaarden van dat moment: rente tegen het dan geldende tarief en eventueel advies- of taxatiekosten. Je bespaart dus de notaris- en Kadasterkosten van een nieuwe akte, niet alle kosten van het bijlenen.
De keerzijde: het kan een tweede financier blokkeren
Dit is het punt dat in de meeste uitleg ontbreekt en dat juist voor beleggers belangrijk is. Dezelfde lege ruimte die je niets aan rente kost, vormt namelijk wél het zekerheidsplafond van je eerste financier: een verhoogde inschrijving geeft die financier hypotheekrecht tot het volledige ingeschreven bedrag. In het Kadaster ziet een tweede financier dat de eerste bank tot die 650.000 euro kan gaan, en dat die de ruimte later kan opvullen zonder nieuwe akte. Daardoor staat een tweede hypotheek in rang achter dat volledige bedrag, niet achter je actuele schuld van 500.000 euro.
Het gevolg: de ruimte tussen je schuld en je inschrijving is in feite gereserveerd voor je eerste geldverstrekker. Wil je later een stapelfinanciering opzetten met een tweede financier of een achtergestelde partij, dan beperkt een hoge inschrijving hun mogelijkheden om een zinvolle zekerheidspositie te nemen. Verwacht je dat je met meerdere financiers wilt werken, weeg dat dan mee voordat je hoog laat inschrijven.
Voorbeeld
Een belegger koopt een pand voor 600.000 euro en sluit een lening af van 450.000 euro. Hij laat de hypotheek inschrijven voor 600.000 euro. Na vijf jaar is het pand in waarde gestegen en wil hij 100.000 euro extra lenen voor een verbouwing. Omdat de hypotheek al voor 600.000 euro is ingeschreven, kan de geldverstrekker de lening ophogen tot 550.000 euro zonder nieuwe akte. Dat bespaart notariskosten en tijd.
Had hij alleen de 450.000 euro laten inschrijven, dan was voor die extra 100.000 euro een nieuwe hypotheekakte nodig geweest, met bijbehorende kosten en doorlooptijd.
Wanneer is het de moeite waard, en wanneer niet?
Een verhoogde inschrijving is vooral zinvol als je een concrete verwachting hebt om bij te lenen binnen de looptijd: een geplande verbouwing, verduurzaming of uitbreiding waarvoor je later de ruimte wilt aanspreken. De kleine meerkosten verdien je dan ruim terug op de uitgespaarde tweede akte, en je kunt sneller schakelen.
Minder zinvol is het als je geen concreet plan hebt om bij te lenen, of als je juist verwacht met meerdere financiers te willen werken, want dan werkt de gereserveerde ruimte tegen je. En houd in gedachten: het blijft geen garantie op extra geld. De financier moet bij elke opname opnieuw akkoord gaan en je moet aan de dan geldende voorwaarden voldoen. Twijfel je of het bij jouw strategie past? Neem contact op, dan denken we met je mee.
Veelgestelde vragen
Wat is een verhoogde inschrijving?
Bij een verhoogde inschrijving laat je in de hypotheekakte een hoger bedrag vastleggen dan je daadwerkelijk leent. Je schuld blijft gelijk, maar er kan tot dat hogere bedrag hypotheekrecht worden gevestigd, zodat je later eenvoudiger kunt bijlenen.
Wat is het voordeel van een verhoogde inschrijving?
Wil je later extra geld lenen, bijvoorbeeld voor een verbouwing of een nieuwe aankoop, dan hoef je niet opnieuw naar de notaris voor een nieuwe akte. Dat scheelt notariskosten, tijd en gedoe, en je kunt sneller schakelen.
Kost een verhoogde inschrijving extra rente?
Nee. Je betaalt alleen rente over het bedrag dat je daadwerkelijk hebt geleend, niet over de ongebruikte ruimte tot de inschrijving. Het enige extra zijn de notariskosten bij het vestigen, die bij sommige notarissen iets hoger uitvallen bij een hoger inschrijvingsbedrag.
Geeft een verhoogde inschrijving recht op extra lening?
Nee. De verhoogde inschrijving maakt het alleen makkelijker en goedkoper om bij te lenen. De geldverstrekker moet alsnog akkoord gaan, en je moet op dat moment voldoen aan de geldende kredietvoorwaarden.
Wat zijn de nadelen van een verhoogde inschrijving?
De inschrijving is bij de start iets duurder, niet elke bank werkt eraan mee, en het hogere bedrag is zichtbaar in het Kadaster. Belangrijker: de ruimte tussen je schuld en de inschrijving is gereserveerd voor je eerste financier, waardoor een tweede financier lastig nog een zinvolle positie kan nemen.