Wanneer je vastgoed bezit, krijg je als eigenaar te maken met verschillende kosten, dit noemen we de exploitatiekosten. Ondanks dat de exploitatiekosten van grote invloed zijn op je netto rendement, worden de exploitatiekosten vaak over het hoofd gezien of voor het ‘gemak’ weggelaten in berekeningen. We zien dat veel beleggers zich blind staren op de BAR, terwijl de NAR een veel beter beeld geeft van het rendement.

Welke kosten vallen onder exploitatiekosten?

De exploitatiekosten zijn alle kosten die nodig zijn om het pand te bezitten, beheren, onderhouden en om deze verhuurbaar te houden. Deze kosten verschillen per type vastgoed (woning, winkel, kantoor, logistiek), maar veelvoorkomende posten zijn:

1. Onderhoudskosten

• Groot onderhoud: dak, gevel, installaties, schilderwerk.
• Klein onderhoud: reparaties, schilderwerk binnen, vervanging apparatuur.

Richtlijn: gemiddeld 0,5% – 1,5% van de marktwaarde per jaar reserveren.

2. VvE-bijdrage (bij appartementen)

• Reservering groot onderhoud (MJOP).
• Verzekeringen en gemeenschappelijke voorzieningen.

Richtlijn: vaak €25 – €75 per m² per jaar, afhankelijk van het gebouw en faciliteiten.

3. Verzekeringen

• Opstalverzekering (meestal verplicht door financier).
• Aansprakelijkheidsverzekering (bij verhuur).
• Eventueel glasverzekering of rechtsbijstandverzekering.

Richtlijn: circa 0,1% – 0,2% van de herbouwwaarde.

4. Beheerkosten

• Administratief en financieel beheer.
• Technisch beheer (storingen, reparaties).
• Huurincasso en huurderscontact.

Richtlijn: 5% – 8% van de jaarlijkse huurinkomsten wanneer het beheer wordt uitbesteedt.

Let op:
Wanneer je het beheer zelf regelt moet je zeker niet rekenen met 0% aan kosten, je bent er dan immers zelf tijd aan kwijt!

5. Belastingen en heffingen

• Onroerendezaakbelasting (OZB).
• Waterschapslasten.
• Rioolheffing.
• Erfpacht (indien van toepassing)
• Soms ook precario (bij commerciële objecten).

6. Leegstand en huurdersrisico

• Periodes zonder huurinkomsten.
• Oninbare huur (wanbetaling).

Richtlijn: bij woningen vaak 2–4% van de huurinkomsten als reservering.

7. Servicekosten (doorbelastbaar of niet)

• Kosten voor schoonmaak, liften, groenvoorziening, verlichting.
• Soms (deels) door te belasten aan huurders, afhankelijk van contract.

Voorbeeld exploitatiekosten berekening

Een belegger verhuurt een appartement met:

• Waarde: €300.000
• Huurinkomsten: €18.000 per jaar

Kosten:

• Onderhoud (1%): €3.000
• Verzekeringen: €400
• Beheer (6%): €1.080
• OZB + heffingen: €500
• Leegstandreservering (3%): €540

Totale exploitatiekosten = €5.520 per jaar → 30,7% van de huurinkomsten.

Netto huurinkomsten = €18.000 – €5.520 = €12.480 per jaar.

Percentage exploitatiekosten

Ondanks dat er geen eenduidig cijfer te koppelen aan de exploitatiekosten omdat de kosten per pand sterk van elkaar verschillen, is het wel handig om een richtlijn te hebben voor de exploitatiekosten van vastgoed:

• Woningen: 20% – 30% van de bruto huurinkomsten.
• Kantoren/winkels: 25% – 40% (hogere beheerkosten en leegstandsrisico).
• Logistiek vastgoed: 10% – 20% (lage onderhouds- en beheerkosten, lange huurcontracten).

Let op: dit zijn puur percentages om het rekenen met vastgoed eenvoudiger te maken. Maak altijd zelf een realistisch overzicht van alle gemaakte kosten.

Tot slot

Exploitatiekosten zijn een onderschatte, maar zeer belangrijke factor wanneer je gaat rekenen met vastgoed. Wie alleen naar de BAR kijkt, rekent zichzelf rijk en onderschat het werkelijke resultaat!