Netto Contante Waarde (NCW)

De Netto Contante Waarde (NCW) is een methode om de waarde van een investering te bepalen op de dag van vandaag, gebaseerd op toekomstige kasstromen. Met de formule maken we de toekomstige kasstromen ‘contant’. Met andere woorden: je berekent wat de toekomstige (te verwachten) kasstromen écht waard zijn. Het wordt vaak gebruikt in het vastgoed om te bepalen of een project rendabel is. Met deze rekenmethode kun je berekenen of de som van de toekomstige inkomsten (de huurstroom) hoger is dan de investering die je vandaag hiervoor moet doen.

Netto Contante Waarde formule

Je berekent per jaar wat elke kasstroom vandaag waard is door hem te delen door $(1+r)^t$, waarbij $r$ jouw rendementseis of discontovoet is. Vervolgens tel je al die verdisconteerde kasstromen bij elkaar op, en trek je daar je initiële investering vanaf.

De complete formule voor de netto contante waarde is als volgt:

$$\text{NCW} = -I_0 + \sum_{t=1}^{T} \frac{CF_t}{(1+r)^t}$$

Waarbij:

• $\text{NCW}$ = netto contante waarde
• $I_0$ = initiële investering (op tijdstip 0)
• $CF_t$ = kasstroom in periode $t$
• $r$ = discontovoet (rendementseis)
• $T$ = totale looptijd in jaren of periodes

De kasstromen uit de toekomst worden dus “terug gerekend” naar de waarde van vandaag, rekening houdend met het beoogde rendement. Een positieve NCW betekent dat de investering aantrekkelijk is (boven je rendementseis). Een negatieve NCW betekent dat het project niet voldoet aan je rendementseis.

Netto contante waarde berekenen

Gebruik de calculator bovenaan deze pagina om de NCW direct uit te rekenen. Vul je initiële investering, de jaarlijkse cashflow, de looptijd, je rendementseis (de discontovoet) en de verwachte netto verkoopopbrengst in. De tool rekent met een gelijkblijvende jaarlijkse cashflow; in werkelijkheid verschilt die vaak per jaar, zoals in het voorbeeld hieronder.

Praktisch voorbeeld

Stel dat een belegger een pand koopt waarvoor een initiële investering van €250.000 nodig is. De belegger hanteert een discontovoet van 7% als rendementseis. Hij verwacht de komende vijf jaar de volgende kasstromen:

• Jaar 1: €30.000
• Jaar 2: €32.000
• Jaar 3: €34.000
• Jaar 4: €36.000
• Jaar 5: €38.000

Aan het einde van jaar 5 wordt het pand verkocht en levert dit een netto verkoopopbrengst van €500.000 op. De vraag is: wat is de Netto Contante Waarde van dit project?

De berekening verloopt als volgt. Elke toekomstige kasstroom moet worden verdisconteerd naar de waarde van vandaag. Dit doe je door de kasstroom te delen door $(1+r)^t$, waarbij $r$ de discontovoet is en $t$ het jaarnummer.

• Jaar 1: €30.000 / 1,07 = €28.037
• Jaar 2: €32.000 / (1,07)² = €27.950
• Jaar 3: €34.000 / (1,07)³ = €27.754
• Jaar 4: €36.000 / (1,07)⁴ = €27.464
• Jaar 5: €38.000 / (1,07)⁵ = €27.093
• Verkoopopbrengst: €500.000 / (1,07)⁵ = €356.493

De contante waarde van alle kasstromen samen bedraagt:

€28.037 + €27.950 + €27.754 + €27.464 + €27.093 + €356.493 = €494.791

Vervolgens trek je de initiële investering van €250.000 af:

€494.791 – €250.000 = €244.791

De afzonderlijke contante waarden zijn hier afgerond; zonder tussentijds afronden komt de NCW op €244.792 uit. De Netto Contante Waarde is daarmee ruim €244.000 positief. Dit betekent dat de investering niet alleen de initiële €250.000 terugverdient, maar daarbovenop nog €244.000 extra waarde creëert, uitgaande van de gekozen rendementseis van 7%.

De conclusie is duidelijk: dit project is financieel aantrekkelijk en voldoet ruimschoots aan de vereisten van de belegger.

Hoe gebruik je NCW in vastgoed?

• Investeringsbeslissingen: laat zien of een aankoop meer oplevert dan het minimale rendement dat je eist.
• Projectontwikkeling: handig bij optoppen, transformatie of renovatieprojecten, waar kasstromen en kosten gespreid zijn.
• Vergelijkingen: maakt het mogelijk om verschillende projecten objectief naast elkaar te leggen.

Voor- en nadelen Netto Contante Waarde

Voordelen	Nadelen
Snelle manier om waarde van vastgoed te berekenen	Opbrengsten in toekomst blijven lastig te voorspellen
Houdt rekening met tijd en rente	Slechts een beperkte manier om een waarde vast te stellen
Geeft snel inzicht in het rendement dat je gaat of wilt gaan maken	Houdt geen rekening met verborgen en bijkomende kosten
	Houdt geen rekening met de omvang van een project

Belangrijk om te weten

Het is slechts één rekenmethode, die voornamelijk is gebaseerd op voorafgestelde aannames zoals de huurprijs, verkoopwaarde en de rente of inflatie. En hou er rekening mee dat de uitkomst gevoelig is voor aannames over huurprijzen, verkoopwaarde en rente. Dit blijft natuurlijk giswerk wanneer je in de toekomst gaat kijken.

De NCW en de IRR (internal rate of return) zijn twee kanten van dezelfde medaille: de NCW geeft de waarde in euro's bij een gekozen rendementseis, terwijl de IRR juist de rendementseis is waarbij de NCW precies nul wordt.

Veelgestelde vragen