NAR (netto aanvangsrendement) berekenen
Bijgewerkt op 9 juni 2026
NAR calculator
Reken het direct online uit. Pas de waarden aan; je ziet de uitkomst meteen.
NAR
5.00%
- Bruto jaarhuur
- € 24.000
- Exploitatiekosten p/j
- € 4.000
- Totale investering
- € 400.000
Indicatieve berekening, geen offerte.
Wil je alles doorrekenen?
Met onze gratis online rekentool bereken je het volledige rendement, de cashflow, de fiscale gevolgen en zelfs hele portefeuilles. Geen download, direct in je browser.
Open de gratis rekentool
Het netto aanvangsrendement (NAR) is de netto jaarhuur, dus na aftrek van de exploitatiekosten, gedeeld door je totale investering, maal 100. Het laat zien wat er overblijft nadat de eigenaarslasten eraf zijn, voordat je financiering meetelt. Hieronder lees je hoe je de NAR berekent, welke waarden in de praktijk gangbaar zijn en waar het bij verhuurd vastgoed misgaat. Reken je eigen cijfers door met de calculator bovenaan deze pagina.
Wat betekent NAR?
NAR staat voor netto aanvangsrendement. Het zet de netto huurinkomsten van een pand af tegen het geld dat je er totaal in stopt. "Netto" is hier het sleutelwoord. Je rekent niet met de kale huur die binnenkomt, maar met wat overblijft nadat de kosten van het bezit eraf zijn.
Daarin zit het verschil met de BAR (bruto aanvangsrendement). De BAR kijkt alleen naar de bruto huur en doet alsof een pand gratis is om te bezitten. Dat is het niet. Onderhoud, een opstalverzekering, beheer, en vroeg of laat een periode leegstand: het kost allemaal geld. De NAR trekt die exploitatiekosten eraf en laat zien wat het pand werkelijk opbrengt.
Let op dat ene woorddeel, "aanvangs". De NAR is een momentopname op het instapmoment, op basis van de huidige huur en de huidige kosten. Het is geen voorspelling van je rendement over tien jaar. Voor dat hele plaatje, inclusief huurgroei, waardestijging en de fiscale kant, heb je de uitgebreide rekentool nodig.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
De NAR-formule
De som zelf is eenvoudig. Het invullen is dat minder, want je staat of valt met realistische kostenposten.
NAR = (netto jaarhuur / totale investering) x 100 procent
De netto jaarhuur is je bruto jaarhuur min de jaarlijkse exploitatiekosten. De totale investering is de koopsom plus alle bijkomende kosten, niet alleen de kale prijs.
Rekenvoorbeeld
Stel, je koopt een verhuurd appartement. De cijfers:
- Bruto jaarhuur: 24.000 euro
- Exploitatiekosten per jaar (onderhoud, opstalverzekering, VvE-bijdrage, leegstandsmarge, OZB): 4.000 euro
- Netto jaarhuur: 20.000 euro
- Koopsom: 400.000 euro
- Overdrachtsbelasting 8 procent (32.000 euro) plus taxatie en advies (4.000 euro): 36.000 euro
- Totale investering: 436.000 euro
Dan reken je: 20.000 gedeeld door 436.000 is 0,0459, oftewel een NAR van 4,6 procent.
Reken je dezelfde netto huur af op alleen de koopsom, dan kom je op 5,0 procent uit. Daar zit de valkuil: door de bijkomende kosten weg te laten praat je je rendement bijna een half procentpunt mooier dan het is. Wil je met andere bedragen schuiven, gebruik dan de calculator bovenaan.
Let op het overdrachtsbelastingtarief. Sinds 1 januari 2026 betaal je voor een verhuurde woning 8 procent, waar dat eerder 10,4 procent was. Voor commercieel vastgoed en bedrijfsruimte geldt nog wel 10,4 procent. Lees meer over de overdrachtsbelasting bij vastgoed.
NAR versus BAR: wat is het verschil?
Beide getallen worden door elkaar gebruikt, en daar ontstaat verwarring. Het zit zo:
| Kengetal | Rekent met | Geeft je |
|---|---|---|
| BAR (bruto) | Bruto jaarhuur / investering | Een snelle eerste indruk, handig om panden grof te vergelijken |
| NAR (netto) | Netto jaarhuur / investering | Een realistisch beeld van wat het pand echt opbrengt |
Omdat de kosten van de huur af gaan, ligt de NAR lager dan de BAR. Hoeveel lager, dat hangt sterk af van het kostenniveau en het rendementsniveau van het pand. Bij een courante woning met lage lasten scheelt het soms maar een paar tienden van een procentpunt. Bij ouder vastgoed met veel onderhoud of een stevige VvE-bijdrage loopt het verschil op tot meer dan een procentpunt. Verkopers en makelaars adverteren graag met de BAR, want die oogt hoger. Reken zelf de NAR door voordat je een bod uitbrengt.
Wat is een goede NAR?
Een vast getal bestaat niet, want het hangt af van het type vastgoed en de locatie. Deze bandbreedtes geven een gevoel voor waar je zit:
| Type en locatie | Gangbare NAR | Wat het signaleert |
|---|---|---|
| Woning, toplocatie Randstad | 3,0 tot 4,0 procent | Lage huur ten opzichte van de prijs, maar waardevast en goed verhuurbaar |
| Woning, gemiddelde stad | 4,0 tot 5,5 procent | De brede middenmoot voor de meeste woningbeleggers |
| Woning of unit, krimpregio | 5,5 tot 7,0 procent | Hoger rendement, maar let op huurzekerheid en waardeontwikkeling |
| Bedrijfsruimte en winkel | 6,0 tot 8,5 procent | Hoger door meer risico, leegstand en huurderafhankelijkheid |
Een hoge NAR is niet per definitie beter. Een pand dat 7,5 procent doet in een dorp met dalende huizenprijzen kan onder de streep slechter uitpakken dan een appartement op 4 procent in een gewilde stad waar de waarde stijgt. De NAR vertelt je wat het pand nu opbrengt. Wat het straks waard is, zegt het niet. Weeg dat getal dus mee met de locatie, de staat van het pand en de huurder.
De NAR in samenhang met andere kengetallen
De NAR zegt iets over het pand, maar niets over je financiering of je maandelijkse plaatje. Daarvoor kijk je naar de aanpalende kengetallen:
- BAR (bruto aanvangsrendement): dezelfde som zonder de kosten eraf. Het verschil tussen BAR en NAR vertelt je hoe kostenintensief een pand is.
- Kapitalisatiefactor: het omgekeerde verhaal. Waar de NAR een percentage is, zegt de factor hoeveel keer de jaarhuur je voor een pand betaalt.
- Cashflow: wat er maandelijks overblijft nadat ook rente en aflossing eraf zijn. De NAR negeert je hypotheek, je cashflow niet.
- ICR (Interest Coverage Ratio): dekt de huur de rentelasten ruim genoeg? Een gezonde NAR helpt, maar de financier toetst de ICR los.
- DSCR (Debt Service Coverage Ratio): dekt de huur de volledige schuldlast, dus rente plus aflossing?
- LTV (Loan to Value): hoeveel je leent ten opzichte van de waarde. Hoe meer je leent, hoe meer hefboom je op die NAR zet, in beide richtingen.
- IRR (internal rate of return): waar de NAR alleen naar het eerste jaar kijkt, vat de IRR het rendement over de hele looptijd samen, inclusief de cashflow door de jaren heen en de verkoopopbrengst.
Een pand met een nette NAR kan alsnog een zwakke cashflow hebben zodra de rente hoog is en je veel aflost. Andersom kan een pand met een matige NAR prima draaien bij een lage LTV en een goedkope financiering. Beoordeel de NAR daarom nooit los van de rest.
Veelgemaakte fouten
- De NAR op de kale koopsom rekenen in plaats van op de totale investering. De overdrachtsbelasting bij verhuurd vastgoed, sinds 2026 8 procent voor woningen en 10,4 procent voor commercieel, drukt je rendement merkbaar.
- De exploitatiekosten te laag inschatten. Veel beleggers vergeten een reservering voor groot onderhoud of rekenen met nul leegstand. Plan structureel een marge in.
- BAR en NAR door elkaar halen. Een verkoper die "rendement" zegt, bedoelt vaak de BAR. Reken zelf de NAR na.
- Denken dat de NAR je werkelijke rendement is. De NAR laat je financiering, je belasting en de waardeontwikkeling buiten beschouwing. Voor je echte rendement op eigen vermogen heb je meer nodig.
- Rente en aflossing in de exploitatiekosten meenemen. Die horen er niet in. De NAR is een ongefinancierd rendement op het pand, geen rendement op je lening.
De NAR in de praktijk
Voor een belegger is de NAR het eerste eerlijke getal in de trechter. De BAR gebruik je om snel een longlist te schiften. Zodra een pand serieus wordt, reken je de NAR door met realistische kosten, en dan zakt menig "mooie" deal alsnog door de ondergrens die je voor jezelf hebt gesteld.
De NAR bijt het hardst bij oudere panden en bij appartementen met een hoge VvE-bijdrage. Een pand dat op papier 6 procent BAR doet, kan na een stevige onderhoudspost en een leegstandsmarge zomaar op 4,5 procent NAR uitkomen. Geen ramp, maar je wilt het vooraf weten, niet na de aankoop.
Dan de hefboom. De NAR zegt niets over je financiering, maar die maakt in de praktijk het verschil. Koop je een pand met 4,6 procent NAR en financier je het deels tegen een rente die daaronder ligt, dan tilt de hefboom je rendement op eigen vermogen omhoog. Komt de rente boven je NAR, dan werkt diezelfde hefboom tegen je. Precies die afweging rekenen we graag even met je door, of het nu gaat om een verhuurhypotheek, commercieel vastgoed of een herfinanciering van je bestaande portefeuille.
Veelgestelde vragen
Hoe bereken je het netto aanvangsrendement?
Trek eerst de jaarlijkse exploitatiekosten zoals onderhoud, verzekering, beheer en niet-verrekenbare heffingen af van de bruto jaarhuur. Deel die netto jaarhuur door de totale investering, dus inclusief overdrachtsbelasting en kosten koper, en vermenigvuldig met 100. De formule is: NAR = (netto jaarhuur / totale investering) x 100 procent.
Wat is het verschil tussen NAR en BAR?
De BAR (bruto aanvangsrendement) deelt de bruto jaarhuur door de investering en laat de kosten buiten beschouwing. De NAR trekt eerst de exploitatiekosten van de huur af. Zolang er kosten zijn, en dat is in de praktijk altijd zo, ligt de NAR daardoor lager dan de BAR. Het geeft een eerlijker beeld van wat er onder de streep overblijft.
Wat is een goede NAR voor verhuurd vastgoed?
Dat hangt af van locatie en type. Voor woningen op een toplocatie in de Randstad is 3 tot 4 procent gangbaar, in een gemiddelde stad 4 tot 5,5 procent. Bedrijfsruimte of vastgoed in een krimpregio kan richting 6 tot 8,5 procent gaan. Een hogere NAR betekent meestal ook meer risico of meer werk.
Welke kosten horen bij de NAR?
Onderhoud en reservering, opstalverzekering, beheer of VvE-bijdrage, een leegstands- en huurdervingsmarge en niet-verrekenbare belastingen en heffingen zoals OZB en waterschapslasten. Rente en aflossing horen er niet in, want de NAR is een rendement op het pand, niet op je financiering.
Reken je de NAR op de koopsom of op de totale investering?
Op de totale investering, dus de koopsom plus overdrachtsbelasting, taxatie, advies en eventuele verbouwing. Reken je alleen op de kale koopsom, dan valt je NAR te rooskleurig uit. Sinds 1 januari 2026 is het overdrachtsbelastingtarief voor verhuurde woningen 8 procent, voor commercieel vastgoed blijft het 10,4 procent.
Houdt de NAR rekening met je hypotheek?
Nee. De NAR is een ongefinancierd rendement op het pand zelf en kijkt niet naar je lening. Wil je het effect van financiering en hefboom zien, dan kijk je naar je rendement op eigen vermogen en je cashflow na rente en aflossing.
Is een hogere NAR altijd beter?
Niet automatisch. Een hoge NAR gaat vaak samen met meer risico: een mindere locatie, achterstallig onderhoud, een minder zekere huurder of meer kans op leegstand. Een lagere NAR op een toplocatie kan een veiliger en beter verhandelbaar pand betekenen.
Zelf je NAR en rendement berekenen
Reken je NAR direct uit met de calculator bovenaan deze pagina. Wil je weten hoeveel je voor het pand maximaal kunt lenen, gebruik dan de calculator voor je maximale hypotheek. En om je hele belegging door te rekenen, met rendement, cashflow, hefboom en de fiscale kant erbij, pak je de gratis vastgoed rekentool.
Benieuwd wat er voor jouw pand echt haalbaar is qua financiering? Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het vrijblijvend voor je uit.