LTC staat voor ‘Loan to Cost’ en is een getal wat de verhouding aangeeft tussen de totale kosten van een vastgoedproject en de hoeveelheid vreemd vermogen. LTC wordt meestal gebruikt bij projectontwikkeling, nieuwbouw en transformaties. Hierbij gaat het namelijk niet alleen om de marktwaarde of aankoopprijs, maar ook om de bouw- en verbouwkosten.

Hoe bereken je de LTC?

De formule van LTC is:

LTC = (leensom / totale projectkosten) x 100%

Totale projectkosten bestaan uit:

• aankoopprijs van het pand of de grond;
• kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, advies);
• verbouwings- of bouwkosten;
• bijkomende kosten (vergunningen, taxatie, financieringskosten).

Voorbeeld LTC-berekening

Een belegger koopt een kantoorpand om te transformeren naar appartementen.

• Aankoopprijs: €600.000
• Verbouwingskosten: €300.000
• Overdrachtsbelasting + notariskosten + taxatiekosten + financieringskosten: €30.000
• Totale kosten: €930.000
• Leensom: €650.000

De formule is dan als volgt:

(€650.000 / €930.000) x 100% = 69,9%.

LTC berekenen

Bereken hieronder eenvoudig de LTC:

Waarom is LTC belangrijk?

• Voor financiers: de LTC geeft inzicht in hoeveel eigen vermogen de ontwikkelaar inbrengt. Hoe lager de LTC, hoe lager het risico.
• Voor beleggers: een lagere LTC betekent meer eigen inbreng, maar ook meer zekerheid dat financiers meebewegen.
• In de praktijk: veel banken hanteren een maximale LTC van 60–80%, afhankelijk van projecttype, locatie en ervaring van de ontwikkelaar.

Verschil LTC en LTV

• LTC (Loan-to-Cost): kijkt naar de totale projectkosten (aankoop + verbouwing + kosten koper).
• LTV (Loan-to-Value): kijkt naar de lening ten opzichte van de waarde van het vastgoed na realisatie (marktwaarde).

De LTC past beter bij projectontwikkeling, nieuwbouw en transformaties en de LTV past beter bij bestaande objecten.