Wat is de LTC (Loan to Cost)?

LTC (Loan to Cost) is de verhouding tussen je lening en de totale projectkosten, dus aankoop plus verbouwing en alle bijkomende kosten, uitgedrukt in een percentage. Bij een bestaand pand kijkt een financier naar de LTV. Zodra je gaat bouwen of transformeren komt de LTC erbij, en vaak is dat het getal dat bepaalt hoeveel eigen geld je echt op tafel moet leggen. Hieronder lees je hoe je de LTC berekent, wat in de praktijk werkt en waar het bij projecten misgaat. Reken 'm meteen uit met de calculator bovenaan deze pagina.

Wat betekent LTC?

LTC staat voor Loan to Cost: de verhouding tussen je lening en de volledige kostprijs van je project. Niet alleen de aankoop telt mee, maar alles wat nodig is om het pand klaar te krijgen. Denk aan de aankoopprijs, de verbouwing, de overdrachtsbelasting, de notaris, de vergunningen, de taxatie en de financieringskosten. Tel die posten op en je hebt de totale projectkosten. De LTC laat zien welk deel daarvan je met vreemd vermogen dekt en welk deel je zelf inbrengt.

Het verschil met de LTV zit in het ankerpunt. De LTV rekent op een waarde die er al is. De LTC rekent op kosten die je nog moet maken. Bij nieuwbouw of een transformatie bestaat de eindwaarde nog niet, die moet je eerst realiseren. Een financier wil dan weten wat het hele plan kost en hoeveel risico hij loopt voordat het pand af is. Daarom is bij dit soort projecten de LTC het sturende getal.

De LTC-formule

De formule zelf is simpel:

LTC = (leensom / totale projectkosten) x 100 procent

De totale projectkosten zijn de optelsom van vier blokken:

• aankoopprijs van het pand of de grond;
• kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, advies);
• verbouw- of bouwkosten;
• bijkomende kosten zoals vergunningen, taxatie, financieringskosten en vaak een post onvoorzien.

Die laatste post wordt vaak onderschat. Bij een verbouwing is een onvoorzien-post van 5 tot 10 procent op de bouwsom eerder regel dan uitzondering, en hij telt gewoon mee in je kosten.

Voorbeeld LTC-berekening

Stel, je koopt een leegstaand kantoorpand om te transformeren naar zes appartementen.

• Aankoopprijs: 600.000 euro
• Verbouwingskosten: 300.000 euro
• Overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en financieringskosten: 30.000 euro
• Totale projectkosten: 930.000 euro
• Leensom: 650.000 euro

Dan reken je: 650.000 gedeeld door 930.000 is 0,699. Maal 100 levert een LTC van 69,9 procent op. De resterende 280.000 euro breng je zelf in. Wil je schuiven met de bouwsom of de leensom, gebruik dan de calculator bovenaan en zie meteen wat er met je eigen inbreng gebeurt.

Wat is een goede LTC?

Wat een geldverstrekker acceptabel vindt, hangt sterk af van het projecttype, de locatie, je trackrecord en het soort financier. Banken sturen bij projectfinanciering vaak conservatiever en zitten in de praktijk regelmatig rond de 60 tot 70 procent van de totale kosten. Gespecialiseerde vastgoed- en bridgefinanciers durven verder te gaan, soms tegen een hogere prijs. De onderstaande bandbreedtes zijn dus een vuistregel om jezelf te plaatsen, geen vaste norm die elke partij hanteert.

LTC	Risico voor financier	Wat het meestal voor jou betekent
Tot 60 procent	Laag	Veel keuze en scherpe voorwaarden, financiers bewegen makkelijk mee
60 tot 70 procent	Gemiddeld	De comfortabele zone voor de meeste projecten
70 tot 80 procent	Hoger	Bij gespecialiseerde partijen haalbaar, vaak met een renteopslag en strengere eisen
Boven 80 procent	Hoog	Beperkt aanbod, doorgaans alleen met een sterk trackrecord en extra zekerheden

Eén detail maakt in de praktijk veel uit. Een nieuwe ontwikkelaar zonder afgeronde projecten komt vrijwel altijd lager uit dan iemand die al een paar vergelijkbare transformaties op zijn naam heeft. Bij projectfinanciering weegt aantoonbare ervaring zwaar mee in wat een financier aandurft.

LTC versus LTV: waar zit het verschil precies?

LTC en LTV worden vaak door elkaar gehaald, dus zet ik ze even naast elkaar.

• LTC (Loan to Cost): lening gedeeld door de totale projectkosten. Past bij nieuwbouw, verbouwing en transformatie, want daar moet de waarde nog ontstaan.
• LTV (Loan to Value): lening gedeeld door de marktwaarde van het pand. Past bij een bestaand, af object.

Bij een project lopen die twee getallen uiteen. Stel dat je voor 930.000 euro transformeert en het pand straks 1.150.000 euro waard is in verhuurde staat. Op je leensom van 650.000 euro is je LTC dan 69,9 procent, terwijl je LTV op de eindwaarde op zo'n 57 procent uitkomt. Een financier toetst in dat geval allebei. Tijdens de bouw stuurt hij op de LTC, want de eindwaarde bestaat nog niet. Na oplevering schakelt hij over op de LTV van het afgewerkte pand.

De sprong tussen je kosten en de eindwaarde is je marge. Een ruim gat maakt het project aantrekkelijker en je financiering makkelijker rond te krijgen. Liggen de totale kosten dicht tegen de verwachte eindwaarde aan, dan haken de meeste financiers af, omdat er geen buffer is als er iets tegenzit.

LTC in samenhang met de andere kengetallen

De LTC staat nooit op zichzelf. Een financier toetst meerdere getallen tegelijk, en het strengste daarvan bepaalt je maximale lening.

• LTV (Loan to Value): de lening afgezet tegen de eindwaarde na realisatie, naast de LTC het tweede ankerpunt bij projecten.
• ICR (Interest Coverage Ratio): dekken de toekomstige huurinkomsten de rentelasten na oplevering ruim genoeg?
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): dekt de huur straks de volledige schuldlast, dus rente plus aflossing?
• BAR (bruto aanvangsrendement) en NAR (netto aanvangsrendement): wat levert het project op het eind op ten opzichte van de waarde? Daarmee toets je of de exit klopt.
• Kapitalisatiefactor: een snelle manier om de eindwaarde op basis van de verwachte huur in te schatten.

In de praktijk zie je geregeld dat de LTC nog ruimte geeft om meer te lenen, terwijl de ICR of DSCR op de eindsituatie de lening alsnog aftopt. Kijk dus nooit naar de LTC alleen.

Veelgemaakte fouten

• De onvoorzien-post vergeten. Reken minstens 5 tot 10 procent op de bouwsom, anders klopt je plaatje niet en zit je halverwege het project zonder budget.
• Aannemen dat alle kosten worden meegefinancierd. Bouwrente, advieskosten en de onvoorzien-post komen lang niet altijd in de leensom terecht. Reken er daarom op dat die bovenop je eigen inbreng kunnen vallen.
• LTC en LTV verwisselen. Tijdens de bouw telt de LTC, na oplevering de LTV. Reken je met het verkeerde getal, dan klopt je benodigde eigen geld niet.
• Te optimistisch zijn over de eindwaarde. Financiers rekenen met een voorzichtige taxatie, afgestemd op je exitscenario, dus de marktwaarde verhuurd als je gaat verhuren en de marktwaarde vrij als je verkoopt. Reken niet met je eigen verkoopdroom.
• Je trackrecord overschatten. Zonder afgeronde projecten op je naam kom je meestal op een lagere LTC uit dan de tabel hierboven suggereert.

LTC in de praktijk: hoe een belegger ermee werkt

Een ervaren belegger gebruikt de LTC om zijn eigen geld zo ver mogelijk te laten reiken. Stel je hebt 600.000 euro eigen vermogen, en in dit voorbeeld passen alle bijkomende kosten netjes binnen de financiering, zodat je inbreng precies het niet-gefinancierde deel dekt. Bij een LTC van 60 procent vul je daarmee de 40 procent eigen inbreng van een project van 1,5 miljoen. Kom je op 75 procent LTC, dan draag je hetzelfde project met 375.000 euro eigen geld en hou je 225.000 euro over voor een tweede deal. Zo werkt de hefboom in jouw voordeel.

Er zit alleen een keerzijde aan. Een hoge LTC betekent een dunnere buffer als de bouw uitloopt of de kosten tegenvallen, en bij projecten valt er bijna altijd iets tegen. Welke ontwikkelaars overeind blijven? Niet per se die met de hoogste hefboom, maar vaak die met genoeg lucht in hun begroting om een tegenvaller op te vangen.

Nog een route die in de praktijk goed werkt: laat het pand na oplevering hertaxeren in de staat die past bij je plan. Valt de eindwaarde flink hoger uit dan je kosten, dan daalt je LTV op het afgewerkte pand en ontstaat ruimte om te herfinancieren naar een goedkopere langetermijnlening, bijvoorbeeld een verhuurhypotheek. In gunstige gevallen haal je daarmee zelfs een deel van je eigen inbreng er weer uit voor het volgende project.

Veelgestelde vragen

Zelf je LTC en je project doorrekenen

Reken je LTC direct uit met de calculator bovenaan deze pagina. Wil je weten hoeveel je op de eindwaarde maximaal kunt lenen, gebruik dan de calculator voor je maximale hypotheek. Voor een volledige doorrekening van je project, inclusief rendement, cashflow en de fiscale kant, pak je de gratis vastgoed rekentool.

Benieuwd wat er voor jouw nieuwbouw, verbouwing of transformatie echt haalbaar is? Door projectkennis, energielabels en ons volume regelen we vaak meer dan de standaardtabellen laten zien. Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het vrijblijvend voor je uit.