Brugfinanciering: snel schakelen in een veranderende vastgoedmarkt

Hoe zorg je als vastgoedbelegger voor een snelle, geslaagde financiering in een veranderende markt waarin de traditionele verhuurmarkt onder druk staat? Het antwoord ligt vaak bij daadkracht en flexibele, kortlopende financieringen. In de nieuwste aflevering van de Financieren.nl podcast gaat Arjen Hoek in gesprek met Joost van der Toorn, accountmanager bij Finker.

Joost van der Toorn is een ervaren kracht binnen de sector. Finker bestaat inmiddels 12,5 jaar en mag zich met trots de allereerste brugfinancier van Nederland noemen. Met een compact team van zeven man op kantoor financieren zij projecten waarbij snelheid en maatwerk het verschil maken. In deze podcast deelt Joost zijn visie op de verschuivingen in de markt, de werking van hun unieke bouwdepot en hoe een belegger de kans op een financiering maximaliseert.

Snelheid zonder taxatierapport

Finker is ontstaan vanuit de behoefte in de markt tijdens de financiële crisis, toen veel traditionele bankloketten sloten. Waar traditionele banken vaak weken nodig hebben, blinkt een brugfinanciering uit in snelheid. "Het record staat bij ons op 3 uur," vertelt Joost. In de regel ziet Finker dat een lening binnen 5 dagen gepasseerd moet worden, wat door hun opzet uitstekend haalbaar is.

Dit tempo is mogelijk omdat Finker een autonome financier is. Ze werken volledig met eigen vermogen en beheren de gehele kolom zelf: van het geld tot de acceptatie. Bovendien is er voor het sluiten van de financiering geen extern taxatierapport nodig. In plaats daarvan maakt Finker gebruik van eigen kennis, modellen en marktreferenties om variabelen zoals de markt- en contracthuur in te schatten.

De looptijden zijn flexibel en variëren van 1 maand tot zo'n 18 maanden. In de regel financiert Finker tot ongeveer 2,5 miljoen euro bij nieuwe aanvragen van personen die ze nog niet kennen, wat voor bekende relaties kan oplopen tot 3,5 miljoen euro of hoger.

De 4 pijlers van de acceptatie

Om te beoordelen of een project kans van slagen heeft, splitst Finker iedere aanvraag op in vier vaste basispijlers:

• De debiteur. Er wordt gekeken naar met wie men te maken heeft (zoals een stichting of bedrijf) en of de structuur duidelijk is. Hierbij wordt een strikt onderscheid gemaakt tussen consumenten en professionele Box 3-beleggers, aangezien consumenten wettelijk niet gefinancierd mogen worden.
• Het onderpand. Wat wordt er gefinancierd en hoe ligt de waarde voor en na de verbouwing? Finker stuurt hierbij sterk op de Loan to Cost (LTC) in plaats van puur de Loan to Value (LTV). Er wordt een commitment van de ondernemer verwacht in de vorm van een eigen inleg uit échte eigen middelen (dus niet geleend van familie of vrienden). De standaardratio's liggen op 75% van de aankoopsom voor woningen en 100% van de verbouwing.
• De betaalbaarheid. Kan de ondernemer de rentelasten (die voor een brugfinanciering ter indicatie rond de 8,5% tot 9% liggen) voldoen uit de cashflow van zijn totale portefeuille? Op het te transformeren object zelf zit tijdens de verbouwing immers vaak nog geen huurder of cashflow.
• Het exit-scenario. Hoe komt het geld uiteindelijk weer terug? Is de eindwaarde realistisch en blijft er voldoende winstpotentieel over voor de ondernemer? Finker adviseert om vooraf twee of drie exit-scenario's te bepalen, zodat ook duidelijk is wat de back-up is als het hoofdplan onverhoopt mislukt.

"Een rentepercentage voor een brugfinanciering is eigenlijk helemaal niet hoog, want je realiseert kansen die er anders helemaal niet waren. Om op een kans in te springen en deals te sluiten heb je simpelweg daadkracht en snel commitment nodig."

Een uniek bouwdepot en flexibiliteit bij uitloop

Vastgoedprojecten lopen in de praktijk regelmatig vertraging op. Een aannemer komt later, de verbouwing blijkt groter of het splitsingstraject duurt langer. Finker hanteert hierin het motto 'samen uit, samen thuis'. Als een project 3, 4 of 5 maanden langer duurt, wordt de lening in de regel gewoon verlengd om onnodige stress te voorkomen. Soms wordt de lening aan de voorkant al opgesplitst in een korter tarief voor 6 maanden en een langer tarief voor 12 maanden.

Daarnaast beschikt Finker over een uniek ingericht bouwdepot. Bij veel traditionele financiers betaal je direct de volledige rente over de gehele kredietsom (inclusief het depot). Finker vraagt de volledige rente (8,5% tot 9%) alleen over het rentedragende, aflossingsvrije deel dat bij de transactie direct meegaat.

Zolang het geld nog in het bouwdepot zit en er geen facturen zijn onttrokken, betaal je een bereidstellingsprovisie. Deze provisie ligt cashflowmatig een stuk lager en bedraagt gemiddeld zo'n 3% tot 4% op jaarbasis.

Verschuivende kansen: van flippen tot zorgvastgoed

Door de nieuwe wet- en regelgeving rondom het puntenstelsel is de markt voor het optimaliseren en herfinancieren van traditionele huurwoningen sterk afgenomen. De focus van succesvolle beleggers verschuift daardoor zichtbaar naar projecten waar versneld waarde kan worden toegevoegd. Joost ziet op dit moment de grootste kansen in:

• Het splitsen van woningen. Grotere panden (bijvoorbeeld van 400 m²) transformeren naar meerdere kleinere appartementen, omdat kleinere meters in de regel relatief duurder zijn en meer rendement opleveren.
• Het flippen van woningen. Objecten aankopen, grondig renoveren, eventueel uitbouwen of optoppen, en direct weer doorverkopen.
• Commercieel- en zorgvastgoed. Bedrijfsloodsen (bijvoorbeeld met een overheaddeur beneden en een kantoortje boven) of zorgpanden, waar vaak sterke contracten met goede huurwaardes tegenover staan.

Interessant is dat Finker inmiddels ook buiten de landsgrenzen kijkt om gezamenlijk met professionele beleggers kansen te verzilveren; ze zijn naast Nederland ook actief in Portugal en Spanje, en financierden in het verleden al projecten in Frankrijk en Italië.

De gouden tip van Joost

De belangrijkste les voor vastgoedbeleggers is volgens Joost helder: staar je niet blind op het puur vergelijken van rentes tussen partijen, maar investeer in je netwerk en koop de juiste kennis in.

"Mensen zijn vaak te beperkt in het uitbreiden van hun netwerk omdat het geld kost, en dat is zonde. Zorg voor een goed netwerk met de juiste intermediair, een goede aannemer en partijen die je kunnen helpen bij fiscaal advies of deal sourcing."

Wanneer je vervolgens zorgt voor een compleet, helder en transparant dossier op basis van de vier basispijlers, kan een financier ontzettend snel tot een positief eindoordeel komen.

Bekijk de volledige aflevering op YouTube of beluister hem via Spotify voor alle details over brugfinanciering, het opzetten van een waterdicht exit-scenario en het benutten van transformatiekansen.